还贷“压力山大” 美国草根也当“房奴”

　　芝加哥附近一栋200万元人民币左右的、永久产权的花园洋房，却无人问津？相比于国内房地产市场的“性价比”，这种情形似乎有些无法想象。

　　不过据中国证券报记者实地走访了解，自2008年金融危机后，美国房地产销售市场“量价齐跌”，巨大的还贷压力、高额的房产税等都让普通美国民众压力“山大”。尽管房价算不上高，但对收入也不高的美国草根阶层而言，“房奴”大有人在。

　　疲于奔命的“房奴”

　　“你问我还房贷压力大不大？这还用问，没有哪个美国人的房贷压力不大！”汤姆是一名纽约的出租车司机，中国证券报记者的问题让他开始“大倒苦水”。

　　汤姆坦言，作为一名出租车司机，自己的收入其实不算太低，但是每个月的50%以上的收入都必须用于偿还银行房贷，剩下的少部分钱仅够维持全家人的生活必需开销。据他介绍，自己是在2008年的金融危机前不久贷款买的房子，当时的房价处于高位，自己现在的月供压力自然比别人都大很多。

　　汤姆笑称，自己和妻子有一双儿女，仅仅是两个孩子每个月的生活费、杂费等就是一笔不小的开支。他告诉中国证券报记者，成为房奴以前，自己定期会带着全家去旅行。而现在，即使是短期旅行也成为了一种“奢侈”，为了多挣一些钱，自己不敢轻易休假甚至生病了，恨不得24小时都能开车赚钱。

　　同样是房奴的华尔街金融业人士迈克尔称，只要不是全款购房的人，房贷压力都不会太小。而事实上，大部分美国人都不得不为了偿还房贷而疲于奔命，即使是美国的中产阶级也是压力“山大”。

　　曾经在中国工作过的迈克尔称自己颇了解中国的国情，他对记者表示，美国房奴和中国房奴最大的不同在于，美国房奴是一个人“还债”，而中国房奴可能是全家帮你“还债”。他说，美国的房奴不能奢望依靠朋友家人，因为大部分人都和你一样也是房奴。而且，大多数美国人几乎都没有储蓄的习惯，基本上都是赚多少花多少，所以才极度害怕面临失业即断供的压力。

　　“作为美国房奴，没有人敢失业，还不上房贷，你的房子就会被银行没收了。”迈克尔表示。

　　中国证券报记者了解到，金融危机后，美国的发薪日贷款（payday loan）愈发盛行，因为许多人都依靠这种贷款维持每个月的贷款支持、生活开销等。而所谓发薪日贷款，指的是一至两周的短期贷款，借款人承诺在自己发薪水后即偿还贷款。如果到期无法还清贷款本金和利息，可以提出延期。发薪日贷款不计手续费和滞纳金等，平均年息高达391%。

　　交不起的房产税

　　除了巨大的还贷压力，美国高额的房产税也是一笔不小的开支。美国当地一位房地产业人士告诉中国证券报记者，在美国，房产约占居民家庭资产的30%左右，而各家庭直接或间接持有的股票价值仅占其资产总值的25%。相关统计显示，自1995年以来，美国住宅销售收入每年达1500亿美元。

　　据了解，美国的房产税是以财产税名义征收的，征税对象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，税法由各州制定。而且，在不同的州，或同一个州不同的城市，甚至是同一个城市的不同学区，房产税的税率都可能不一样。通常学区好、房价高的区域，房产税也高，全美大多数地区的房产税率都在1%-2%之间浮动，极少数的地区可能高达3%。

　　在美国居住了十几年的美籍华人张然（化名）就向中国证券报记者晒了晒自己的房产税账单。“我家2011年应当缴纳的房产税金额是2282.74美元。不过，其中将近80%都交给了我们所在地区的公立学校。”

　　张然还告诉记者，房产税依据当年的评估价按照一定的税率进行缴纳，所以每年交的金额也可能会有所不同。她称，虽然金融危机之后，美国的房价下跌让房主们的账面损失不小，但同时房产税也少交了。另外，美国的房产税还有一个特点，新社区房子的房产税比成熟社区的要高一些。“比如我曾经住过南加州的一个城市，那里的新社区地税高达1.8%，而相邻的成熟社区，地税仅1.2%，因为新社区需要大量资金用于当地学校、道路、图书馆等公用基础设施的建设，而这些建设资金的来源之一就是当地居民缴纳的房产税。”

　　高额的房产税让美国的房产“买得起，养不起”。芝加哥当地的律师威廉，常年帮助一些移民美国的人代办购置房产业务。威廉告诉中国证券报记者，房产税是许多移民购置房产时一道难以逾越的“心理障碍”，因为许多国家目前还没有推行房产税。

　　威廉还称，大部分移民美国的中国人都集聚在经济发达、学区好的大城市，比如芝加哥、波士顿等，而这些地方都是美国房价和房产税比较高的地方。

　　来自中国的王笑（化名）是威廉的客户，她看中了芝加哥密歇根湖附近的一套公寓，100多平方米的房子总价不过六七十万人民币，而这个价格在中国的几个一线城市连一个小一居室都买不到。但是，每年好几万元的房产税始终让她犹豫不决。“再加上每个月的物业费和杂费，每年的养房费用实在是太高了。”

　　王笑称，“看上去很美”的美国房产，的确是“买得起，养不起”。因此，即使目前美国的房价非常低，但是王笑身边很多情况和她一样的朋友，都迟迟没有在美国买房。

　　租房市场火热

　　巨大的还贷压力、高额的房产税，使得很多人不得不选择租房生活。中国证券报记者走访美国多个城市了解到，芝加哥一栋花园洋房不过200万元人民币，已转型为IT重镇的内布拉斯加州奥马哈的一栋独栋洋房也就100多万元人民币左右。但这些房产都是普通人难以承受的，越来越多的美国人放弃了拥有一处房产的梦想，改过租房生活。

　　中国证券报记者了解到，芝加哥一处靠近核心地段的100平方米左右的公寓，月租金2000美元左右，即大约13000元人民币。但即便房租如此高，仍旧是供不应求。当地一位房东艾丽对记者表示，自己在房屋出租网站上登记出租房源短短几天的时间，就有超过20个人打电话给她要求看房子。艾丽称，“甚至有人直接带着房租来找我，所以我就把房子租给了那个幸运的家伙。”

　　租房市场的火热，使得出租房产的业主们“话语权”大大提升，一般房源较好的房东都会委托房产经纪人，对房客进行严格审核。如果房客有过租房违约的记录，几乎很难租到好的房子。而且，房客在缴纳审核费用以及房租的同时，一般要给房产经纪一到两个月的房租作为佣金。

　　火热的美国租房市场和冷清的销售市场形成了巨大反差。尤其是在纽约、芝加哥这样的大城市，房租价格高企趋势暂难改变。根据公开数据，2012年第一季度，全美住宅市场的平均月租金达1008美元，创下自2008年第三季度以来的新高。

　　根据美国当地房地产咨询公司John Burns最新发布的预测报告，2012年预计全美总计有1.194亿套房产，其中4060万套房产用于出租，出租率达到34%左右。（记者 陈莹莹 杨博）

　　乐观数据背后的隐忧

　　美国房地产市场已经触底了么？或许近期大多数数据都可以给这个问题以正面回答，但如果从不同角度解读，结果可能并不乐观。

　　美国商务部近期公布的最新数据显示，3月份全美新屋销量为年化32.8万幢，好于分析师预期，同比增长7.5%，新屋价格中值同比上涨6.3%。在截至3月的过去一年中，新屋供应量下降24.3%，出售一间新屋需要花费的时间缩短了10.3%。

　　这些数据表现看上去很美，但如果换一个角度看，3月份美国新屋销量较此前一个月大幅下滑了7.1%，而3月份正是美国传统的房屋销售旺季。同时，3月份美国成屋销量环比下降了2.6%，经季节性因素调整后为年化448万幢。这是成屋销量近4个月以来第三次下滑。不止如此，美国房屋开发商情绪指数在4月份大幅下降，这可能意味着房屋销量下滑的趋势还会继续。

　　问题就此而生：美国房地产市场究竟是真的稳定下来，即将迎来复苏拐点？还是只触到了“虚底”，情况还可能进一步恶化？

　　从目前美国房地产市场的支撑因素来看，目前美国30年期抵押贷款利率仍然在4%左右的历史低位。美联储承诺在较长时间内维持低利率，不但鼓励了新购房者进入市场，而且通过帮助现有购房者进行再融资使其能够负担起居住成本，支撑了房地产市场。但问题是，随着美国经济复苏逐步展开，利率水平不可能长期停留在低位，如果房地产市场真的已经面临拐点，那么接下来面临的重要挑战就是能否经受住抵押贷款利率上升的考验。一旦抵押贷款利率回归正常水平，目前的购房需求表现能否持续下去仍存在很大疑问。

　　基于此，不少分析人士认为，目前全美存在数以百万计的止赎房产，影子库存给市场带来重压，此外上百万在房地产泡沫时期购房的人仍在承担负资产的重压。除非美国就业市场显著回暖，房产税大幅削减，从根本上有效刺激购房需求，否则房地产市场不会有较好的复苏。

　　通常来讲观察房地产市场有几个重要指标，包括销量、价格和开工量。这几个指标相互关联，相互影响，但有时并不一定能够直接反映出市场趋势。比如如果市场上房屋供应过剩，即便销量开始上升，房屋价格的反弹仍然会比较慢。又比如，强劲的销量最终会推升房屋开工量，但房屋开工量的上升并不一定意味着销量将有更好表现，因为开工量很可能并非体现了实际需求，而是市场情绪过度乐观的结果。这一点在房地产泡沫时期就有所体现。

　　本轮经济衰退的起点是美国房地产市场的危机，除非这场危机彻底结束，否则美国经济无法完全走上正常轨道。不过由于大量不利因素仍未完全消化，预计未来美国房地产市场复苏仍将非常缓慢，也不大可能继续成为拉动美国经济复苏的引擎。（记者 杨博）

　　作者：陈莹莹 杨博 (来源：中国证券报)