香港楼市雾里看花 调控“风向”掀起涟漪

　　“梁振英上场后才买楼”

　　观望情绪浓厚 成交或继续下行

　　在3月进行的香港特首选举中，梁振英对于香港房地产市场的批评令民众对政府的楼市调控产生不少揣测。香港地产代理公司中原地产4月发布的研报显示，反映香港房价水平的中原城市领先指数创下1997年以来新高。

　　3月底，新鸿基地产联席主席郭炳江和郭炳联兄弟被香港廉政公署拘捕。5月3日，新鸿基地产前任主席郭炳湘也被香港廉政公署拘捕，对三人的指控都是涉及触犯防止贿赂条例。

　　在香港西九龙，中国证券报记者发现2004年开盘的高端住宅君临天下至今仍有10%的房源没有售出。君临天下由恒隆地产和港铁公司合作开发，是西九龙区域的代表项目。附近的地产中介介绍，君临天下开盘时正值香港楼市低谷，当时的价格只有每呎（即英尺）7000至8000港元。如今，君临天下的价格已经超过每呎2万港元，部分海景单位每呎超过3万港元。这意味着，这一项目每平方米价格接近人民币30万元。即便如此，销售人员依然表示该项目有很大升值空间：“君临天下被内地人买走了7成。这里靠近尖沙咀商业区，购物非常方便，未来深港高铁将直达。这个项目不会跌价。”

　　事实上，香港各界对于香港高房价的抱怨早就存在。有数据显示，香港居住成本为亚洲第三，置业成本在全球大城市中高居第四，零售商铺租金更是排名全球第二。在香港，餐饮行业有50%-60%的成本是房租。候任特首梁振英也表示，香港产业欠缺多样性，与高地价和高租金有关，这不但减少就业机会，也抑制了企业投资及个人创业。

　　候选特首的表态、新鸿基郭氏兄弟引发的震动使香港各界纷纷看空楼市的未来走势。香港民间开始传出“梁振英上场后才买楼”的说法。另一方面，包括恒隆地产主席陈启宗、合和地产主席胡应湘等多位香港地产界人士认为，梁振英上任后不会出台打压楼市的政策。

　　不过，接连发生的楼市新闻确实对成交产生了影响，买卖双方都产生观望情绪。中原地产5月3日公布的《楼宇买卖合约登记统计分析》显示，4月香港共登记楼宇买卖合约10728宗，成交金额748.2亿港元，比3月分别下降25%和18.7%。

　　香港九龙大角咀的一位地产中介门店经理对中国证券报记者表示，4月以来，香港二手房的新增放盘量明显减少。她预计未来香港楼市的成交量可能继续下行。3月创下新高的中原城市领先指数在梁振英当选新一任特首后已经连续两周下跌。中原地产研究部高级联席董事黄良升表示，楼价指数下跌的原因是市场忧虑新一届政府可能打压楼市，对目前房价构成心理压力。

　　在梁振英当选香港特别行政区行政长官后的一个多月时间里，各界对新任特首的施政方向揣测颇多，房地产政策更是关注焦点。

　　中国证券报记者近日在香港调查发现，虽然香港和内地都面临高房价困扰，但香港楼市与内地楼市有很多不同。香港政府对楼市的供应乃至市场价格有较强调控能力，政府对土地出让收入也有较强依赖。当地业内人士认为，梁振英就职后，香港楼市总体保持平稳是大概率事件，房价出现大起大落的可能性不大。

　　“很多香港人不希望楼价大跌”

　　房价再回高位 调控预期增强

　　“你知道吗？很多香港人都不希望楼价大跌。”香港美联物业首席分析师刘嘉辉对中国证券报记者表示。刘嘉辉的解释是，在香港半数人口住在公用租住房屋（公屋）和资助出售房屋（居屋）之中，这部分人口对于房价上涨的感知并不强烈。而对于已经购买了私人物业的香港人来讲，他们更加关心私有财产的保值和增值，他们并不希望房价大跌。“目前香港房价确实已到了一个非常高的水平，给那些计划购买私房的香港人带来很大压力。”

　　香港政府是土地的唯一提供者，政府通过控制每年的土地供应量和公屋、居屋的开工量控制香港的楼市供应。由于香港政府对楼市供应的掌控能力很强，因此香港楼市近年来每一次波动都和政府对楼市供应的调控相关。香港又是一个开放的市场，受外围经济环境的影响很大，如果政府对楼市的干预和外围经济影响形成合力，就会对香港的房价造成巨大影响。历史证明，香港房价每一次大起大落都对香港经济和香港购房者的生活造成严重冲击。而多次干预的结果也只说明，香港政府在经济规律、民众呼声、外围环境之间把控好分寸是多么困难，这是一个“调不准”的市场。

　　香港回归前夕，香港房价曾出现暴涨。为控制楼价过快上涨和满足低收入人群居住需求，香港特区第一届政府启动了大规模住房保障计划。这些计划包括每年修建85000个公屋套间的“八万五”计划，资助中低收入阶层置业的“居者有其屋”（居屋）计划，以及帮助中产阶层置业的“夹心阶层首次置业优惠政策”。这些政策将香港楼市的供应推向历史高位，终于使飞涨的房价掉头向下。

　　香港美联物业的数据显示，市场供应的增多使得香港的住房均价从1997年的每呎6208港元，下降至2003年的每呎1854港币。房价暴跌套牢了在房价飞涨时期大量通过按揭贷款买房的投资者，也造成一定社会问题。

　　“楼价大跌导致香港中产阶层怨声载道，而那些居住在公屋中的低收入阶层也没有从中得到好处。”刘嘉辉说。从2002年起香港政府开始减少供应，不仅减少了私房土地的出让数量，公屋的开工量也大幅减少，甚至停止了居屋的修建，这一政策延续至今。到2007年，香港楼市当年的全部供应量只有13705套，不及供应最多的2001年的15%。供应大幅减少导致房价大幅反弹。从2003年最低时的每呎1853港元上涨至2008年上半年时的每呎4251港元。受次贷危机的影响，2008年下半年香港房价再度下跌。“楼价刚刚上涨的那几年，那些买楼的人还是很开心的。”刘嘉辉说。根据美联物业数据，今年4月香港楼价的中位数已经飙升至每呎6103港元，西九龙、清水湾、半山等区域豪宅价格更是刷新历史纪录。

　　由于香港政府低供应的政策维持不变，2009年起香港的楼市再度飙升，在经历了去年下半年短暂的回调之后，终于突破了1997年以来历史高位。当香港高房价的弊端再次出现，香港人又开始对高房价有了怨言。从梁振英的施政纲领，到新鸿基引发楼市地震，现在的香港楼市充满观望气氛。

　　楼市不会出现大起大落

　　供求趋向均衡 价格波幅有限

　　虽然近期香港楼市成交出现回调，但中国证券报记者采访的多位香港地产界人士都表示，预计梁振英上任后的香港楼市不会出现大起大落，这也是多数香港人希望看到的。

　　随着房屋问题成为近年来香港最受关注民生问题，香港政府已经着手增加未来的住房供应。去年10月，现任香港特区行政长官曾荫权在发表2011年至2012年施政报告时表示，政府将恢复兴建居屋。2002年至今，香港政府几乎没有居屋的供应。曾荫权同时表示，特区政府将确保所供应的土地能够年均提供约4万个各类住宅单位。这意味着未来香港的楼市供应将介于近年来供应的高峰和低谷之间。

　　刘嘉辉分析，虽然目前香港的房价已经达到1997年高峰的水平，但是与1997年相比香港家庭的平均收入也增长30%。同时，自从香港开放了内地居民自由行之后，越来越多的内地人到香港置业。他估计，目前内地人购买的物业已经占到香港楼市成交的20%。香港政府同时出台了抑制炒楼的“额外印花税”等政策，眼下香港楼市的健康程度要比前几年高很多。

　　目前香港的存款利率维持在1%左右，而买楼后出租的租金回报率接近4%，这也使得楼市依然是港人重要的投资渠道。中原地产主席黎明楷对中国证券报记者介绍，多数香港的中产阶层还是将住房作为主要的投资手段，目前不动产占到普通香港中产家庭总财产份额的80%。“多数人都不希望房价大跌。”

　　未来香港楼市不会大跌的另一个原因是香港政府对于土地出让收入的依赖。土地出让收入是香港政府的重要财政收入来源。2月公布的香港政府财政预算显示，预计2012-2013财年香港政府的地价收入将达到600亿港元，占到财政总收入的15.4%。刘嘉辉表示，作为一个低税收高福利的地区，地价收入对于香港政府意义重大，在不增税的前提下，政府很难找到替代性收入。如果土地供应太多无疑会影响价格。事实上，近期香港政府出让的几块土地多以底价成交。这也决定了未来香港的土地供应不会明显增多。

　　虽然多位香港地产人士表示香港房价近期不会大降，但他们同时也表示大涨的可能更小。由于人民币升值和内地发展较快，在过去几年当中，国际热钱屯兵香港，导致香港物业资产升值较快。未来内地发展和人民币升值步伐皆有可能放缓，国际热钱也有可能慢慢退出香港。这或许是人们认为香港楼市大涨可能性较小的主因。

　　香港“居不易”

　　来自成都的Helen（化名）2007年从香港浸会大学毕业后，选择留在了香港。如今，她在香港中环工作，是一名普通的白领。虽然已经来香港6年，但Helen并不住在香港，而是住在深圳。

　　香港很多年轻人成年后仍选择和父母居住在一起，因此他们没有内地大城市年轻人的置业压力。但是对于Helen这样留在香港工作的内地人来讲，“住在香港”并不是一件容易的事情。

　　Helen每天早上7点起床，从深圳的福田口岸出发，过关后在落马洲搭乘港铁，一个半小时后到达中环。每天6点下班后，她基本上不参加社交活动，而是即刻赶往中环的地铁站回家。“最怕公司搞活动，一般要8、9点之后才结束，有时我回到家已经是凌晨了，第二天还要早起。”

　　虽然Helen每天花在上下班途中的时间超过3个小时，但是她并不觉得有多么辛苦，作为在香港的“无房族”，她已经适应了这种生活。起初Helen在九龙城租房住，每月租金5000多港元。前年她结婚后，为了每天都能见到在深圳工作的老公，Helen便从九龙城搬到深圳，在福田口岸和老公租了一套两室一厅，每月租金人民币3000多元。虽然她每月搭乘港铁的花销超过2000港元，但住在深圳的成本还是低于住在香港。

　　Helen还有一年就将拿到香港永久居民身份证。“马上就要熬出头啦！”根据规定，取得香港永久居民身份证的居民满足一定条件就可以申请公屋，但Helen并不打算去申请。“申请公屋很难，除了要提交繁琐的资料，还要等待两年多时间。还有，我不想让家人知道我在香港住的是公屋。”她说，在香港的青年人中，那种“狮子山下”的精神还在，多数年轻人还会努力购买属于自己的住房。但至少目前，她自己还没有在香港购买住房的实力。“香港政府的住房保障制度现在对我还没有什么价值，在香港买房，太不现实了。”

　　尽管即将拿到永久居民身份，Helen依然觉得自己不属于这里。“香港的物质生活的确丰富，在这里你会看到最新、最时尚的东西。但香港的精神生活也确实匮乏，香港人每天为了生计疲于奔命。”Helen说，香港实行每周六天工作制，也没有青年节这样的假期，香港公司很少会像内地公司一样组织集体旅游。她觉得深圳的幸福指数要比香港高。每次通过深圳福田口岸的时候，都会看到广场上跳集体舞的老年人，这个时候她的精神一下子就放松了。

　　候任特首梁振英在竞选时表示，常年的高地价高租金政策已经对香港的产业结构形成了影响。他表示，过高的租金影响了外来人口的生活品质，也影响了年轻人的创业热情。

　　Helen说，或许自己在一年之后会离开香港，移民的计划已经在心中筹划了很多年。

　　公屋满足近三成港人居住需求

　　专家建议内地借鉴香港管理保障房经验

　　在香港这座世界金融中心，有大量人口生活在贫困线以下。近年来，快速上涨的房价令很多港人无力购置属于自己的房产（私房），但香港政府日趋完善的住房保障制度发挥了至关重要的作用，约近三成香港人通过公屋制度解决了住房问题。专家表示，建设保障房只是第一步，更重要的是管理好保障房，内地应结合实际情况借鉴香港管理保障房的成功经验。

　　香港公屋管理制度较完善

　　在公屋较集中的深水埗区，中国证券报记者看到，由10座楼宇组成的公屋社区富昌邨绿化优美、配套完善，周边的私房售价为8000港币/呎左右（约合人民币6.5万元/平方米），而一套40平方米左右的公屋月租金只需要1000多港元。

　　虽然远处看上去富昌邨有给人容积率过高的感觉，但走进这个社区则不然。富昌邨的中心是开阔宽敞的休憩区，设置了各种健身、娱乐设施，社区附近还有一个大型商业设施。富昌邨紧邻港铁南昌站，附近有3所小学、4所中学，生活比较便利。香港房委会的资料显示，富昌邨2001年竣工入住，截至去年年底，富昌邨10栋楼宇共有租住单位6000个，其中5900个单位已经租出，居住人口1.67万人。

　　香港的公屋制度始于1953年。1973年，香港政府成立独立的房屋委员会，专门处理住房保障问题。1988年，香港政府不再为公屋建设拨款，但免费提供土地，房屋委员会成为自负盈亏的机构。根据香港房屋委员会最新公布的报告，截至2011年9月，房委会已兴建超过72.5万套公屋或中转房屋单位，为近201万人提供居所，占全香港人口29%。目前香港公屋单元的平均月租价格为1300港元左右，相当于市场价格的1/4。

　　香港形成了较完善的公屋分配和管理制度。房委会每年对公屋申请条件进行一次调整，申请人从申请到入住公屋需要经过3次审核，5个流程才能最终入住公屋。对居住公屋满10年的居民，还要每两年申报一次家庭收入，对家庭资产超出限额的家庭将收取两倍租金。对虚报材料的家庭将收取少收租金两倍的罚款，甚至判处监禁。

　　对于确实需要帮助的香港居民，香港房委会则提供更为人性化的服务。如果住户每月交纳的租金超过月收入的20%、或收入低于申请限额的60%，可以获得25%-50%的房租减免。去年8月-9月，香港政府还为69万户公屋住户代缴租金，总额达18.1亿港元。为了鼓励公屋流转，房委会还推出过置业资助贷款计划，为合格的公屋租户提供免息贷款和还贷补助金。

　　内地住房保障对象待明确

　　香港回归之后，新建公屋除了解决低收入群体的居住需求外，房委会还从多个方面为住户提高居住品质。在香港房委会在“2012/13机构计划”中表示，房委会2012年至2013年工作的四个主题大纲是：提供优质居所、促进可持续生活、充分及合理运用公共资源、提升商业楼宇的吸引力。

　　香港房委会在“2012/13机构计划”中表示，在14个规划和设计发展项目中，进行“微气候”研究。房委会今年还将对8个旧公屋社区安装电梯，对17个公屋社区进行人行道改造，对127处物业进行无障碍通道改造。房委会同时还在大力发展其持有的商业设施。香港政府承诺，公屋的轮候周期将控制在3年之内，目前香港公屋的平均轮候周期为2.3年。

　　住建部政策研究中心主任秦虹对中国证券报记者表示，从香港公屋的经验可以看出，建设保障房只是第一步，更重要的是管理好保障房。香港公屋制度的保障人群比较明确，这是保障房制度完善的重要前提，而目前内地各个城市住房保障对象还不够明确。香港的公屋制度经过了长期演变，内地保障房制度完善也需要一个过程。 (来源：中国证券报)