农村私有房拆迁款纠纷频发 立法与监管有待完善

　　中广网北京5月11日消息（记者孙莹）据中国之声《新闻晚高峰》报道，随着城市的发展，各种改造工程的推进，“拆迁”改变了很多人的生活，也有一些人因此卷入诉讼。

　　柳女士将5亩多地上的房屋和附属设施租给刘先生生产经营，约定如果涉及拆迁合同终止，刘先生无条件搬走。

　　可是真的要拆迁了，刘先生却说什么也不搬而且理直气壮。到底什么原因？今天上午，北京平谷法院开庭审理了此案。

　　原告柳女士向法庭出示2008年7月与被告刘先生签订的《租赁合同》，刘先生承租她位于平谷区5.5亩土地范围内的房屋及附属配套设施，考虑到这块地属平谷区滨河森林公园拆迁范围，所以约定如遇拆迁，合同即告终止，被告立即搬离，并不得向原告主张任何补偿或赔偿。

　　法官：对这一条，原告是什么意见呢？

　　原代：合同期满时被告应停止营业，撤出租赁地点，将租赁物完好交还甲方，除他自己投资的设备可以带走，其他装修的和不可移动的部分均不得拆改，无条件留给我们，没有带走的视为放弃，约定的非常明确。

　　法官：被告方你如何理解？

　　被告：我没有向甲方要任何补偿、赔偿，至今没有。

　　被告刘先生之所以不搬，是因为2011年3月平谷镇政府发文确定这个区域进行拆迁，拆迁补偿款全部落在了原告方手里。

　　法官：被告主张的这个事实，就是说镇政府给的拆迁补偿款是在你们手里，认可吗？

　　原代：一期原告已经收到了，还有第二期。

　　法官：多少？

　　原代：125万。

　　法官：谁给的？

　　原代：村里给的，我们和村里有协议。

　　而刘先生强调，滨河森林公园项目拆迁补偿金是针对实际生产经营者的，在村委会签订的补偿协议上边明确写明刘先生的补偿款为152万多元。

　　被告：政府给我的钱我就得要，我是生产经营者，这钱是镇政府给我的，他没给我呢，我就不搬。

　　可是在原告方看来，被告就是见利忘义。

　　原代：这个项目为什么拖到现在没有进行下去，本质原因就是约定遇到拆迁他搬走，什么都不要，现在看到钱了，不走了，就占到这儿，我们没法把房屋腾空出来，才导致镇里着急了，逼着我们腾房，被告就拿占地来要挟，导致整个项目受牵连。

　　法院没有当庭宣判。拆迁补偿款到底归谁？是与村委会签订土地承租协议的原告还是从原告手里租来房屋，实际经营多年的被告？

　　近年来，有关农村土地转租、农村私有房屋出租，特别是买卖引发的纠纷随着拆迁的发生，一拨又一拨地涌入法院，在相关合同纠纷案件中，所占比例逐年上升，法院建议房屋、土地管理部门应该严重关切。

　　法院调研显示，农民闲置房的出租、转租、买卖，一旦涉及拆迁就可能引发纠纷。

　　北京第一中级人民法院法官助理林娜：因为最早的时候，农村私有房屋交易一般只在本村村民间进行，这种交易是允许的，但是目前的纠纷案件主要还是城镇居民与农村农民之间的交易行为，这类主体是不适的，因为我国有相关的规定明确表示，农村住宅不得向城镇居民出售。还有一种情况是，不同村的村民进行了房屋交易，目前也是高风险。

　　土地市场价格的持续上扬、可观的房屋拆迁补偿款，使农村房屋因拆迁而身价陡增，卖方甚至在十几年后反悔提起诉讼，而买方往往鸡飞蛋打。

　　法院建议完善立法，明确农村私有房屋买卖的规定，以避免同案异判现象的发生，同时建议行政管理部门加强监管。

　　林娜：国土资源部出台过一个意见（《关于加强农村宅基地管理的意见》），严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。在这种情况下，房管部门和土地管理部门应该提起严重关切，在行政管理层面有效遏制此类交易行为的发生。

　　作者：孙莹