北京刚需购房占比超九成 以价换量未到回暖程度

　　编者按：房地产调控政策实施已两年多，政策效果可谓明显，多地楼市先后出现“量价齐跌”，今年两会期间，温家宝总理再次强调，一些地方房价还远远没有回到合理价位,因此,调控不能放松。 但3月以来,北京、上海、广州、杭州、南京等多地楼市出现成交量大幅攀升的迹象,迎来调控以来罕见的“暖春”,由此也引发了一些有购房需求的民众不安，纷纷计划出手入市。楼市真的“回暖”了吗？中新网房产频道记者就此采访众多业内人士、专家、开发商以及消费者，推出楼市“回暖”真相系列报道，力求呈现最真实的市场现状。

　　楼市“回暖”真相系列报道之五：刚需住房有多少？

　　中新网5月14日电(房产频道 孙建永)全国各地房地产市场自3月份表现出“暖春”景象，从市场近两个多月的表现来看，各城市的“以价换量”取得一定程度的成效，然而，完全依靠降价换来的市场“繁荣”会维持多久？适合刚需的房源都在哪里？

　　两居室户型缺失 购房者难以出手

　　“咱们项目有没有两居室的房子了？”看房人小王追问着售楼员。

　　“会有，后面我们会推出90平米左右的两居室”。售楼员一边讲解一边引领大家去看样板间。近日，记者在走访昌平几家楼盘时看到，虽然是周末，售楼处看房人并不多。倒是某媒体组织的看房团一下子热闹了售楼现场，李阿姨跟记者说，“房子太大了也不好，没有那么多人住也是浪费。”

　　李阿姨本来要给孩子换房子，结果看完楼盘之后发现，现在卖的普遍都是100平米以上的三居室。“不但买房的负担加重了，而且那么多屋子也住不了啊。”李阿姨不无感慨地说。

　　记者发现，位于北六环外的昌平区域，融创·长滩壹号、金科·廊桥水岸、北京风景等楼盘在售户型普遍在100平米以上的三居室，90平米左右的两居现在很少。一位姓张的先生在留完联系方式后跟售楼员说，“等两居室房子开盘的时候给我打电话。”可见，大部分购房者看重两居室的房子，作为刚性购房的首选户型，一居、两居户型的缺失让刚性购房者很难抉择。市场上以刚性购房为主的置业倾向依然明显，楼盘的价格、户型、地段等条件对购房者的出手起决定性作用。

　　多城市房地产市场“回暖”难现

　　透过北京楼市的一瞥，纵观整房地产市场，在3月份出现“回暖”迹象以来，近两个多月的时间里房地产表现如何呢？

　　北京中原市场研究部统计数据显示，2012年前4个月住宅交易总额为516.2亿元，同比减少了18.1%。项目成交方面，北京住宅物业销售额无项目超过10亿元，而2011年同期有8项目过10亿。今年前4个月，北京住宅类物业最高的销售额仅为9.86亿元，超过5亿元的项目仅有12个，而去年同期销售额最高的项目中信城则为21.18亿元。虽然众多楼盘选择降价来换取销量，可是目前尚未达到“回暖”程度。这一点在同期过10亿项目的对比上可见一斑。

　　另一方面，北京单价3万元以上楼盘成交低迷。2012年年内前四个月，北京商品房住宅剔除保障房签约为18701套，其中3万元以上住房成交仅为2007套，占比只有10.7%，比2011年全年的同一比例降低了4.4个百分点。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，限购后楼市需求集中刚需，改善减少、投资绝迹。目前市场上首套房刚需占比达到了9成以上，使得北京大兴、房山、昌平等郊区低价项目占比明显上涨。同时，北京中高端项目稀缺，价格下调比较少，北京5环内新建商品房供应已经稀缺，这使得这部分项目在本轮调控中，截止目前下调价格的幅度比较小。

　　据天津媒体报道，“津城楼市在3月出现回暖迹象后，在4月无论成交套数还是成交面积环比均出现一成下跌，令津城楼市再度进入紧张期。业内专家对这一现象的解释是，楼市成交回落，与项目楼盘的价格细微上调相关密切。”

　　同时，上海4月在售的506个楼盘中，有29个楼盘价格发生变化。其中，12个楼盘的报价较3月下降，17个楼盘报价上涨，其中最高涨幅达11%。

　　可见，包括北京、上海、天津在内的一、二城市楼市虽然表现不尽相同，但是从3、4月份的销售情况来看，市场难言“回暖”。