江苏新农村现22栋违建别墅 中介称买者非富即贵

“聚缘名居”内的违规别墅。

　　2008年初，宜兴徐舍镇打出“建设宜兴西大门、打造幸福新徐舍、建设苏南新农村”的口号，为此该镇不少农民积极响应镇政府的号召，将承包多年的部分农田抵给镇政府。2010年春天，新农村社区“聚缘名居”初具规模，只是原本规划的清一色多层住宅社区里，竟出现了22幢豪华别墅。这是怎么回事？近日，晨报都市圈记者就此展开调查。

　　22栋别墅，一栋近300万

　　近日，记者接到宜兴市徐舍镇群众投诉，称徐舍镇政府从农民手中低价收回土地，高价卖给开发商，其中部分土地用来进行违规建造国家明令禁止的高档别墅。前日，记者来到宜兴市徐舍镇进行探访。

　　前日下午，记者来到位于河畔的聚缘名居。小区内除了17幢多层住宅，依河而建的是一幢幢独栋别墅，可以说占据了小区内最好的位置，顺着沿河的景观路一直走到底，22幢别墅每一个都有独立的花园，三层结构，整体布局错落有致。“这个别墅是徐舍的头一份，早就卖完了，都是有头有脸的人买的，可以说非富即贵。你要想要，我帮你打听打听，说不定有愿意转的。”位于聚缘名居附近的一个房屋中介的经营者告诉记者。

　　但令记者感到意外的是，相对于该小区内其他十几幢多层商品房几乎满员的入住率，22幢别墅中只有临街一幢最大的别墅有人入住，其余均为毛坯。也许是长时间没人打理，屋内各处积攒了厚厚一层灰尘。据聚缘名居的项目宣传资料显示：聚缘名居小区为封闭式物业管理模式，并设有社区会所、配套功能齐全的新型小区。小区一期占地面积为5.71万平方米，容积率为1.3，建筑密度为25%，绿化率达到32.5%。小区由17幢多层住宅和22幢独立别墅组成，集商业、美食、休闲于一体，能满足1680多人的生活休闲。

　　“这块地当初都是基本农田，徐舍镇镇政府为了完成‘建设宜兴西大门、打造幸福新徐舍’的总体目标。以建设新农村为由，从农民手中把土地收回，再高价卖给开发商。”虽然聚缘名居是徐舍镇唯一的一处别墅项目，但河对岸一杂货店老板似乎有其他话要说。采访中，对于聚缘名居里面的大名鼎鼎的别墅，当地老百姓几乎无人不晓，也知道这是违规建设的。“如果政府不同意，不在项目上审批盖章，开发商就是有天大的本事，这个别墅也无法建起来，要知道这是新农村建设小区，只是这些别墅的主人很少是当地的村民。”

　　不过，即便是明知这些别墅是违规建设的，但目前已售罄。而且，当年开发“聚缘名居”的房产商现在在原项目不远处开设了一个售楼处，出售另一个小区的住宅和商铺。当记者表示希望购买聚缘名居的别墅时，售楼小姐说：“别墅卖完了，但是有几个业主的钥匙在我这边，他们正好想卖。”售楼小姐介绍，别墅的室内面积是360平方米，不包括户外的花园，但想围起来也行，价格大概在300万元。”

　　别墅用地 涉嫌改规划

　　一般而言，容积率高低在很大程度上决定着一个小区的居住品质。高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。按照江苏天禄置业发展有限公司公布的项目简介，聚缘名居容积率为1.3。即便是在国家相关部门出台针对别墅项目的规定前，该容积率也不属于低密度用地，也就是根本不适合用于兴建别墅。

　　“由于该项目是2008年开工、2010年竣工的，也就是说在2006年国家已经明令禁止别墅建设后，聚缘名居仍然在徐舍将20余幢别墅在该镇的正中心建了起来。“开发商显然是钻了国土部门有关容积率规定的空子，而且还在规划方面打擦边球。”对于聚缘名居的做法，有业内专家表示开发商涉嫌违规。

　　首先是利用整体项目容积率不超过1.3的概念，将小区内其他项目的容积率提高，便于留足空间建设低容积率的别墅项目。这样，即便别墅项目容积率低，整个项目容积率一综合，貌似又符合规定了。其次是涉嫌在规划审批项目中偷换概念，比如规划项目中审批的是混合建筑，但对于什么是混合建筑，很难在规划书上明确定义，而这也正好给了开发商偷换概念的空间。用别墅项目加多层住宅项目等同于规划审批上的混合建筑。”业内专家表示，在有些地方，类似做法几乎是有些开发商的惯例。但要想最终成功，肯定要逃过规划等相关部门的监管。

　　“别墅肯定不是一天就建起来的，既然明明知道涉嫌违规，那当初那些监管部门去哪里了？”该专家还表示，如果徐舍镇相关政府部门在开发商违规之初就主动监管，也不至于造成现在22幢别墅已建成售出的既成事实，不仅给现任政府处理带来难题，也在一定程度上鼓励了部分不良开发商先做再审批、只要建起来政府就没办法的违规行为。

　　镇政府称是历史遗留问题

　　昨日下午，为了解别墅是否涉嫌违规，记者来到徐舍镇政府。负责宣传的徐委员在了解来意后，表示开发商拥有相关的审批手续，不过这块土地的规划是多层建筑，并没有别墅。

　　“这大概是开发商打的一个擦边球，或者是钻了一个空子。”了解此事后，徐委员也曾询问过开发商，为何要建别墅，“开发商说，这个小区的容积率高，完全可以建。我的理解是，小区别的地方容积率高一些，就算是盖了别墅，两者平均下来，小区的容积率也是够的。”

　　“开发商还说，那不是别墅，而是混合建筑。”为此，镇政府还找来了专业人士，“他们说，只要小区的容积率没超标，也就行了。”

　　那么，一栋栋别墅是如何在光天化日之下建成的呢？开发商为何能有恃无恐地违规操作呢？徐委员表示，自己只能猜测这种事情发生的原因：“按经验来说，我认为，别墅盖的时候，当时的领导是知道这件事的，但后来调走了，而现在政府就必须接受。”而如今，从开发商2007年拿地到如今，徐舍镇政府已经换了三个一把手了。“这算是历史遗留问题吧，这种事情在全国都不少见的。”徐委员说。

　　除此之外，徐委员还解释道：“一个乡镇，能有几个这样的专业人士，这让我们怎么监督呢？”徐委员苦笑着说，别墅在建设的时期，上级的相关部门就应该过问，“当然了，我们也不能和上级部门闹毛了，要不然，以后我们啥事也干不了了。”

　　当被问及这些违规别墅将如何处理时，徐委员反问道：“房子已经在那边了，你说这个问题如何解决？拆了重盖？我们做不了主。”那么，违规的别墅，就无法处理了吗？徐委员表示，别墅已经盖了，确实没办法了，拆了肯定是不现实的。

　　“如果罚了开发商一大笔钱，我们的日子也不好过。”徐委员坦言，如果真的如此，就会造成极不好的影响，“其他落户的企业会怎么想？他们会认为，地方政府不能为他们挑担子。那么，哪家企业还愿意到我们这边来呢。”

　　开发商修路“堵嘴”？

　　就“聚缘名居”20余幢别墅涉嫌违规建设的问题，记者拨打了开发商江苏天禄置业发展有限公司老板胡祖春的电话。胡老板显然见惯了“大场面”，在得知记者的身份后，直接回了一句“中央电视台都来过了，你们还来干吗……”随即便挂断了电话。记者此后多次拨打，胡老板电话始终无法接通。

　　“开发商在当地很有实力，与政府很多领导关系很铁，不然他哪敢在政府眼皮底下盖这么多别墅卖啊？”徐舍镇一位小饭馆老板的话似乎说出了答案，他还指着门前宽阔的柏油马路告诉记者，“听说这边的几条马路，都是开发商花钱修的，你说他盖点别墅卖，政府还会找麻烦啊？”

　　记者从徐舍镇政府一位不愿透露姓名的工作人员处了解到，胡老板在宜兴当地非常有势力。关于这一说法，记者从徐舍镇宣传科徐委员那里也得到了证实。徐委员还告诉记者，“聚缘名居”周边的几条柏油马路，确实是开发商花钱修的，一共花了好几百万。

　　2003年以来，国家就明确要求严禁供应别墅用地，2006年以来，别墅建设已成为明确禁止的概念，而在宜兴徐舍镇，20余幢别墅却可以堂而皇之地矗立于河畔。这些别墅建设用地是如何取得的？别墅的项目又是如何通过规划得以审批的？当地政府相关职能部门对此事如何处理？晨报都市圈新闻部将继续关注。

　　徐章玲 记者 陈文