假完税证明、内部协议 楼市假刚需托市红五月(图)

　　刚刚过去的5月，被很多人房地产人士称为“红五月”。中国指数研究院最新数据显示，在监测的40个城市中，超过八成城市住宅成交量环比上涨。

　　广州十区二市一手住宅成交9099套，环比4月上升59.5%，同比去年5月上涨22.5%；成交面积达103.89万平方米，环比上涨52.06%，同比上涨18.3%，成为十大重点城市中涨幅最大的城市。

　　业内人士分析，之所以出现“红五月”，主要是由于政策微调，特别是首套房贷利率的调整，释放出大量的刚性需求；而开发商“以价换量”的策略，使下调的房价达到了购房者的心理价位，吸引观望者出手置业。

　　然而南方日报记者在广州调查发现，支撑“红五月”的“刚性需求”中充斥着大量原本限购限贷的“假刚需”。

　　为了规避政策，假完税证明、假离婚等手段成了部分购房者骗得购房资格或首套房优惠的法宝；而开发商和中介为了刺激销售、回笼资金，尽力迎合这类需求，以租代购、延迟签约、内部协议等伎俩层出不穷，令人咋舌。

　　购房者用假完税证明规避限购政策

　　记者调查发现，为规避限购、限贷，利用异地户口办理假完税证明在广州购房，早已是各方心照不宣的潜规则

　　已有一套房产的孙先生，刚刚在广州番禺区时代外滩项目以1.7万元/平方米的价格又购得一套145平方米的新居。按照有关规定，孙先生需要支付六成首付近150万元，并且按揭利率需要上浮10%。不过，孙先生实际上却只支付了三成首付，并且享受了85折的首套房利率优惠。

　　孙先生对此很得意：“我用老家表弟的名义买了这套房子，又找了中介给我表弟办了在广州的完税证明。这样一来，就可以享受首套房的优惠了。”孙先生给记者算了一笔账：办成首套房，仅首付就可以减少约75万元，按揭30年，首套房的利率优惠就可以节省利息20多万元。“自家亲戚靠得住，5年后办个过户，房子就真正到手了，何乐而不为呢？”

　　记者调查发现，为规避限购、限贷，像孙先生这样利用异地户口办理假完税证明在广州购房，早已是各方心照不宣的潜规则。

　　2010年以来，中央和地方陆续出台了包括限购、限贷在内的一系列楼市调控政策，以打击投资投机需求。如暂停发放三套房以上贷款，二套房首付提高、利率上浮等；又有46个城市陆续出台了楼市限购政策，其中就包括广州。

　　广州市是从自2010年10月15日起实行限购的：本市户籍居民家庭（包括购房人及其配偶）及非本市户籍居民家庭都只能在广州市新购买一套商品住房，同时必须提供户口簿、婚姻证明情况。其中非本市户籍居民家庭购房，还需提供购房人在广州市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的原件。

　　尽管2011年税务部门曾采取措施加大个人所得税补缴审核力度，规范房产中介机构行为，并加大处罚力度，作出一旦发现即取消其购房和贷款资格的警示。但不少中介公司和购房者仍不惜犯险。

　　记者在网上搜寻发现，提供代办完税证明服务的中介数不胜数。

　　日前，记者以购房者的身份联系天河区某办证中介刘先生。他介绍，办完税证明只需要提供姓名和身份证号码，并缴纳300元定金，完税证明办好后再交齐费用，总价1500元即可。“这个完税证明保证有效，缴税证明在广州地税的网站上都可以查证。”

　　在时代外滩销售中心，销售人员方先生认为办理完税证明就是小事一桩：“就是盖几个章而已，客户自己找不到中介，我们也可以帮忙联系。”地产中介满堂红的工作人员在强调公司已命令禁止员工为客户提供办假证明的同时也承认，办假的完税证明的确还有不小的市场。

　　事实上，通过办理假完税证明买房实在是“小儿科”。大学毕业后在保利地产从事销售仅一年的小郑说，为了规避限购、限贷政策，用亲友名义、公司名义，甚至用假身份证买房的都不罕见。“最近我有一个客户，是一对30出头的小两口，为了获得首套房85折的利率优惠，还特意办了假离婚”。小郑说：“在每个楼盘，每个地产中介，类似的情况几乎每天都在发生，实在不需要大惊小怪。”

　　开发商签内部协议争取投资客户

　　有个别房地产开发企业为加快回笼资金，以分期首付方式促销商品房，变相降低房贷准入标准，协助购房者贷款

　　如果说购房者规避调控只是为了投资获利或节约购房成本；开发商这么做则是在一定程度上博取生机。

　　来自广东省房协的统计数据，截至一季度末，全省商品房待售面积3105.42万平方米，同比增长42.4%，待售面积处于10年来最高位，导致大量资金积压。开发商资金充裕度（到位资金/完成投资额）为183%，比去年同期大幅回落20个百分点，为2009年以来同期最低水平，反映出企业的资金压力不断增大。

　　为了缓解资金压力，谨防在调控中被大浪淘沙，多数开发商采取了“以价换量”的促销手段，意图尽快回笼资金。以5月为例，广州各区几乎都有大幅降价促销的楼盘，如荔湾区的龙津华府5月最低2.1万元/平方米的售价比此前2.6万元/平方米的均价下调5000元；天河区富力公园28、中铁盛德国际公寓、天河豪景等盘推出不少特价单位，优惠幅度在15万-50万元之间；从化珠光流溪御景推出6500元/平方米的别墅……

　　降价促销自然吸引了大量购房者，但经济实力较强的往往是受限购、限贷等政策限制的“软性需求”。为了不流失这群客户，开发商于是绞尽脑汁见招拆招。

　　同是时代外滩的新业主，张小姐由于不符合贷款条件，刚刚全款购买了一套新房。不过，张小姐却没有签订购房合同，只是与开发商签订了一份内部协议。“虽然周围有不少人一样操作，但心里总归是有些担心”，张小姐说。

　　记者在时代外滩销售中心发现，在售的套数远多于广州阳光家缘网站公布的可预售套数。就是这部分没有预售资格、但已拿出来销售的房子，需要用到内部协议的办法处理。

　　销售人员方先生解释：“调控政策限制了投资者的需求，对于部分可以一次性付清房款的客户，我们会针对现在的政策拟定一份内部协议先签，等政策放松后再与购房者签订正式的购房合同；如果将来政策不松动，我们可以把钱完全退还给客户，或者等客户找到他人的名字再落户。”

　　该销售人员透露，还有一种情况是针对无法获得贷款或不够二套房首付的客户，开发商采取分期首付的方式，帮客户垫付房款。

　　今年4月，广州市国土资源和房屋管理局就曾发文称，已发现有个别房地产开发企业为加快回笼资金，以分期首付方式促销商品房，变相降低房贷准入标准，即购房者在签订购房合同时支付一部分首付款，首付余款由开发商先垫付，开发商另与购房者签订合同，约定首付款分期还款时间及违约责任，并向购房者出具首付款已足额支付的凭证，协助购房者到银行办理个人住房按揭贷款。

　　假刚需调控效果或被削弱

　　开发商口中所谓的刚需的新表现，实际上并非刚需置业，而是开发商通过打擦边球的形式刺激了投机心态死灰复燃

　　购房者和开发商在规避调控政策时体现出来的“智慧”，令广州市社科院研究员彭澎颇为光火。“最近听说有通过拖延办证、租赁等形式规避限购政策的情况，这本质上是私自扰乱调控政策。如今楼市回暖，开发商口中所谓的刚需的新表现，实际上并非刚需置业，而是开发商通过打擦边球的形式刺激了投机心态死灰复燃。”

　　尽管无法统计目前的成交量中究竟有多少比例是规避调控政策的“假刚需”，但业内人士仍担忧这些手段将影响到楼市调控的效果。

　　大量的投资、投机需求戴着“刚需”的假面具大行其道，导致近期楼市成交的畅旺，从而增加了房价上涨的压力。

　　从国家统计局4月的新建商品住房价格统计数据也可以看到，4月份虽然十大城市房价大都仍处下行通道，但新房价格环比降价的8个城市，已比3月减少1个，环比价格持平的数量更增加了2个，新房价格开始出现降幅趋缓的现象。

　　彭澎表示，必须警惕市场上各种造假或打擦边球规避调控政策的情况。这从另一方面也说明了目前外界对调控政策的持续性和长效性存在疑惑，刺激冒险投机心理再现楼市。

　　事实上，上述种种看似高明的办法不仅危及楼市调控效果，对购房者来说也存在很大风险。

　　广东胜伦律师事务所王欣亮律师介绍，以办理假的完税证明为例，如果发现造假，获得的购房资格也无效，还可能还会牵涉到行政处罚。

　　对于分期首付的方式，广州市国土资源和房屋管理局也发布风险提示称：“开发企业以分期首付促销商品房的行为存在借贷安全隐患，我局郑重提醒广大预购人，不要以分期首付方式购买商品房，切实维护自身合法权益”。

　　特别是内部协议购房的方式，广东胜伦律师事务所律师刘继承表示，开发商和购房者签订的内部协议合同，从法律层面讲是有效的。“因为按照规定，只有违反法律或国务院行政法规的强制性规定，才会导致合同无效。楼市限购作为地方性的政策，并不影响合同具有的法律效力”。但这也不代表购房者就没有风险。

　　刘继承反复强调，即便合同有效，“一次性付清购房款但暂不过户，房屋产权仍然登记在开发商的名下，开发商难保会"一房两卖"。此外，产权未过户期间，开发商若陷入债务纠纷资不抵债，登记在开发商名下的产权也会被强行抵押。一旦上述情况出现，购房者的权益将难以得到保障。”

　　（卢轶）

　　作者：卢轶 (来源：南方日报)