官办中介欲治北京高房租 空置房源缺乏出租动力

    黑中介泛滥

    官办中介欲治北京高房租

     《中国经济周刊》记者 孙维晨 北京报道 一份制定于今年4月，公布于5月31日的政府文件让北京的房地产租赁代理商为之一震。这份文件号为“京政办发〔2012〕20号”的《北京市人民政府办公厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》（下称《意见》）全文共计1973个字。

    但最为市场关注的是其中一个长句：“鼓励市有关部门、各区县政府成立国有房屋租赁经营机构，接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，集中开展房屋租赁经营，并对受托租赁经营房屋进行日常维护等服务。”

    提炼一下便是：北京市政府鼓励成立“官办房地产中介机构”，意在“规范房屋租赁市场，稳定房屋租金”。

    政府的“经济行为”被市场和观察家解读为以治乱为名的“国进”。尽管目前并没有已知的相关政策细节出台，但大多数市场人士和观察家认为，政府的“好心好意”或许不能根本解决北京房地产租金上涨的问题。

    黑中介泛滥

    那些为北京提供了巨大发展能量的外地户籍劳动力，大部分都还处于租房居住的阶段。由于2006年以来的房价高居不下，以及2010年北京等一线城市开始执行“未满足缴纳5年个税或社保不准购房”的限购政策，买不起和不能买房的人越来越多。

    但可供出租的房源却增长有限。因为新增出租房源都是由新购买住宅的投资性需求转化而来。而空置的投资性住房只有较少一部分进入租赁市场。 这种海量需求的群众基础与通货膨胀的大背景相结合，难免结出房屋租金高企的“恶果”。租赁需求的不断上涨与租金的攀升也诱发了大量黑中介的滋生。

    中原地产华北区董事总经理李文杰对《中国经济周刊》记者说：“黑中介和运营不规范的代理机构看到有利可图，就开始渗入市场。在去年有大约90%的房地产投诉源自此类违规机构。”

     一位做了5年的“资深”黑中介张刚（化名）常年操办群租业务，他告诉记者，自从限购以来，他的生意更加好做，涨租金也变得格外容易。“总之就是找我租房的客户多了。从2010年左右开始至今，业务量基本翻倍。”

    中国房地产协会的一位负责人说：“租赁市场这个蛋糕就那么大，如果需求增加，供应不变，房租自然上涨。而被挤出的经济实力较差的租赁需求只能选择更加廉价的租住环境，就有可能成为黑中介的群租客户。”

    既当裁判又当运动员

    一般来说，黑中介盈利的手段是以高出市场价数百元到千元不等的租金，取得房东的代理委托权，然后将套间隔成几个到十几个小间对外出租，并直接与租客签订合同甚至不签合同。这种化整为零的群租业务可以让一个代理人每月获利数千元。在高回报的诱惑下，黑中介会不断出高价获取房源。所谓“黑中介炒高房租”一说便是如此得来。

    黑中介不遵守契约的时有发生。最近被曝光的北京中云置地房地产中介曾因未到期赶走租客、拖欠租金等问题在三年的时间里被76名租客或房东起诉。而更早之前，房地产中介中大恒基前董事长刘益良因涉“黑”被判刑。 这些被诟病的租赁市场之乱，恰是北京市政府一直期望整改的目标。

    要求匿名的北京一房地产中介企业负责人告诉记者，目前很多业内人士认为这是房地产中介领域的一次“国进”。他说：“政府真正的工作应该是完善房地产租赁市场的制度建设健全，加强监管监督，维护房东、中介机构、租客三方合法权利。经营中介机构应该交给市场和企业，政府不应该既当运动员又当裁判员身兼数职。”

    与上述从业者站在统一战线的人们普遍对意见鼓励成立的机构充满好奇：官办中介机构的性质是什么？工作人员的编制是什么？运营费用和人员薪资如何获取？从事托管代理业务还是居间经纪业务？ 6月5日，一直负责房地产中介管理业务的北京市住建委以“刚知道此消息”为由拒绝对此做出答复。本刊记者多方联系北京市政府办公厅，亦未有人同意对《意见》进行解读。

    在《意见》出台第二天，北京住建委一位负责人曾就此接受媒体采访说，“这种方式是首次创新，官办中介提供的服务会更可靠，而且不会有违规的乱象。无论是出租者还是承租者，都可以放心。”“具体政策还需探索和研究。租金应按市场来定价。政府设立机构来经营，就不会出现目前恶意炒作租金价格的问题。”

    增加供给是王道 据《中国经济周刊》记者了解，在去年年初北京房屋租金高涨时，北京高层会议曾讨论过抑制高租金的方法。这份《意见》似乎就是在那时被提上决策者案头的。 前述中国房地产协会负责人告诉记者：“这份文件由市政府办公厅来发布，规格和权威度都要比其他部门发高出不少。

    可能说明北京决策层对此较为重视。因为以后这肯定会涉及跨部门协作等问题。” 这位业内人士认为，之所以采取成立中介机构而不是加强监管的做法，是因为监管难度大，监管效果差。“运营黑中介基本无门槛，且员工流动性大。而由于涉及个人隐私、执法方式问题等，很难得到群租客的配合。总不能为了查黑中介和违规租赁踢破租客的门吧？” 接受采访的多位市场机构人士认为，要想从根本上压制租金价格上扬，必须加大可出租房源的供应量。但目前空置房源并无任何动力进入租赁市场。

    来自链家地产研究部的数据显示，2011年北京租赁市场成交规模大约为100万套左右。租赁市场成交平均月租金3280元，年度涨幅为13%。 链家地产的研究认为，供需关系是解决租金上涨的关键，但市场存量房源的盘活仍然具有难度。一方面，虽然当前部分业主由售转租，但一旦政策放松或者市场企稳回升后，出售意愿会再度增加。另一方面，当前房屋空置成本较低，房产税短期内征收可能性不大，大量存在的空置房源的业主并没有出租的动力。

    从租售比看，2011年年底，租售比回落至1:500以下，会促使部分业主出租意愿加大。但当前租售比仍然远离合理范畴，因此能够盘活的非常有限。对于单纯的投资性业主来说，出租并不能成为替代出售的投资方式。 几乎所有市场参与者都认为，今年北京的房屋租赁价格还将继续增长。

    《意见》要点

    高度重视规范房屋租赁市场 稳定房屋租金工作

    鼓励和盘活闲置房源进入房屋租赁市场

    加强租赁住房建设

    加快发展公共租赁住房

    积极落实租赁住房各项税收优惠政策

    加强房地产经纪机构备案管理

    探索房屋租赁经营新模式

    推动建立稳定的房屋租赁关系

    全面落实住房租赁登记备案规定

    加强房屋租赁属地管理

    加强房屋租赁市场动态监测

    强化综合执法检查