央行降息房地产回温潮 千人抢房潮席卷深沪宁杭

　　深圳、上海、杭州、南京……几大具有楼市风向标意义的城市再现千人购房潮。你打算出手楼市了吗？

　　自3月以来的房地产回温潮在5月随着数家房企创造历史纪录而达到顶点。政策动向方面，央行8日启动三年半来首次降息令楼市刚需利好，40余城市微调调控政策获默许，6月初重点城市土地溢价率大幅上升，八成城市楼市上一个成交周同比上升。

　　楼市回暖，是否意味着调控成为“空调”？有购房者认为，降息及一系列政策微调后，楼市已经触底的判断已经在市场蔓延。一位央企开发商高层对南都记者表示，国家政策还是会以稳定为首，在确保此要点的前提下对房地产会适度放开。

　　楼市反弹热情再现

　　本周以来，南都记者已经收到三通长期关注楼市的刚需友人致电，告知计划出手购房。联系采访多条一线信息，记者发现，不管国家政策如何“欲说还休”，普罗大众对楼市已经跃跃欲试。

　　广州10日迎来降息后首个C BD商业公寓项目发售，一小时售出八成，基本可称“日光”。同日，上海位于浦东一住宅项目当天去化率达85%.深圳10日开盘的水榭春天第五期出现千人排队买楼盛况。碧桂园南京凤凰城项目700套房源引来1.1万人次看房。青岛“以价换量”的市场策略带来大量热销楼盘，万科生态城创造当日推盘认购超86%.杭州宝龙城市广场开盘引百余人彻夜排队。

　　6月涨势继续了5月住宅销售创2011年以来新高的疯狂态势。中房指数6月4日至6月10日一周数据显示，6月初楼市成交平稳上升，40个城市中32个城市同比上升，且9个城市同比涨幅超过100%.重点城市中，仅天津成交周均同比下跌，其余均上涨，其中南京涨幅最大，达197.75%，其余城市除广州、北京、上海、武汉外，涨幅都超过50%.楼市回暖的春风已经吹到了中国一线城市的脸上。

　　北京中原地产统计了3月以来截至前日的数据，北京新建住宅签约套数达到了29752套，同比去年同期的23086套上涨28.9%.

　　该机构研究中心得出结论称，“经过3-5月来连续的成交量稳定上扬，市场基本确定复苏趋势。”北京5月成交量不仅创造了年内新高，全月成交量也是年内第一个突破万套的月份。

　　“北京市场对全国房地产有一定指示性意义，北京楼市可以说全面停止下行趋势，短期局部出现小幅回升，销售多项指标创出调控后新高。”一家大型开发商北京公司业内人士对南都记者表示，从全国看，可能短期内会出现企稳并且回升，北京楼市下行的趋势得到初步缓解。

　　2009年调控后反弹的热情似乎再现。多地出现购房潮，原因究竟何在？上述开发商回应称，价格的持续刺激作用及刚性乃至投资需求的集中释放，促使了北京的销售大涨。

　　事实上观察深圳楼市，不难发现其实早先受调控政策影响，深圳楼市在去年年底跌至冰点，项目开盘销售率暴跌至20%以下。水榭春天项目刚好赶上央行降息的“天时”，得以开盘热卖，推售规模、实现销售金额、开盘人气和销售速度都刷新了今年的深圳楼市纪录。而大的背景是，连跌7个多月的深圳楼市也已量价齐升。

　　南都记者采访获悉，业内也并不认为千人购房潮代表房地产市场触底。中国房产信息集团研究中心分析师杨晨青说，购买潮只是部分楼盘热销，房地产市场未必触底，但是政策肯定已经触底了，“由于政策的触底，和消费者对房价预期的改变，之前对买房持观望态度的具有刚需要求的购房者可能认为买房时机已到，于是出现了现在的购房潮。”

　　房企回暖，降价不急

　　楼盘热销，带动房地产开发商5月的业绩一片飘红。截至6月13日，统计显示有22家上市房企发布了5月份市场成交数据，合计销售达到了837.5亿元，22家企业中有17家企业环比明显上涨。万宝恒中等龙头房企齐聚单月百亿俱乐部，恒大及保利均创造史上单月销售最高纪录，销售均价方面同样涨声一片，房地产市场触底的信号已见苗头。

　　不再急于降价，这是南都记者从业内了解到的情况。1-2月的市场低谷过去之后，不少房企低调表示最困难的时间已经基本可以判断过去。数个大型开发商的楼盘已经出现涨价。

　　回暖的市场明显缓解了大部分开发商的资金压力，不降反升的情况已经偶有出现。南都记者从业内获悉，保利地产位于广州老城区的一线大盘开盘几日基本售罄，价格仅数周之差单价涨幅约2000元/平米，内部员工称诚意劝告“尽早出手”。

　　除了保利，地产龙头万科项目的销售均价在5月也回升，重回万元大关达1.05万元/平方米，好于今年一季度均价1.03万元/平方米，不过比去年5月缩水近一成。因此有关专家认为下半年房价急速反弹的可能性不大。

　　“从房地产投资、销售等主要指标来看，市场正在逐渐走出低谷，出现向好的迹象。”链家地产市场研究部陈雪向南都记者分析，成交层面在多种利好消息的影响出现向好，但房地产投资、企业拿地意愿仍然处于低迷的状态。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟向南都分析表示，信贷逐渐缓和是回暖的重要原因。从整体数据看，全国主要城市在4月份的首套房信贷额度及利率优惠都有上涨，这使得刚需在房价下调的情况下，借助信贷购房的能力增加。

　　“政策底部对市场的意义很大，另外价格逐渐振荡寻底，刚需的入市使得市场逐渐出现了底部特征。”张大伟说，政策底部的主要意义是调控力度最大的时期已经过去，即便不说放松，至少中央已经不可能再出台进一步的调控措施。

　　从投资额、销售业绩、资金来源等数据看，地产市场最低点可能已经过去，开发商生存压力目前大大降低。但一部分地产商还是谨慎表示，中央调控政策还会延续，今年下半年楼市很难做到全面热销，市场形势只是趋于平稳。

　　调控适度放开？

　　政策已经触底，这是业内较为一致的观点。调控何去何从？这就没有也难以形成定论。但多位开发商向南都记者表示，国家在巨大的保增长的压力动力之下，可能会对调控适度放开。

　　“从国家利息政策走向，以及对二套房的认定风险看，我认为国家一方面是要保G D P，一方面对房地产会适度放开。”中信地产副总裁林瑞明日前接受南都记者采访表示，官方论调肯定会坚持房地产调控不动摇，毕竟当前稳定发展还是要压倒一切。恒大集团董事局主席许家印在今年3月对2012年中国楼市作出判断称，3月份开始将有所好转，4月份之后会更好。

　　“2012年的推盘策略是根据季节和国家大势的判断，有计划有步骤地实施，从3月份开始，公司销售量会稳步增长。”值得注意的是，恒大的发言正巧妙地应和着当前房地产一路看好的形势。

　　类似“保增长、微调整”的论调有颇多拥趸。从中央决策层面看，调控的主基调不会动摇。但在降息、40余城市微调调控政策获默许的暗示下，出现适度的松动的预判已经愈发强烈。

　　央行近期引人关注的动作还包括发文，再指个人房贷款最大折扣可达7折。但记者联系多家银行业内发现，受多种因素影响短期难实现。目前仅华业银行提出推7折房贷业务，但“具体批准操作的细节还在制定中”。更多论调认为，虽然7折在政策上可能被允许，但其恐怕只能是个“理论值”，短期内很难实现。

　　中指院指数研究总监何田认为，央行降息的目的更多是“稳增长”，并不针对房地产，实际上，政府对于房地产的调控并未放松，依然维持限购。中房信杨晨青表示，“尤其是一些二三线城市，暗中操作的空间肯定会加大，中央的态度也可能会视具体情况趋于宽松。”

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对南都记者分析称，从调控趋势看，调控基本见底，已有51个城市调控微调，90%获得通过。“毫无疑问，二季度后房价涨幅回落停止后将转平稳。三季度后，房价则显小幅度上涨。”他判断称，今年房价依然保持上涨的趋势，上涨幅度维持在3%-5%之间上下波动。

　　南都记者陈琳琳 实习生程琛 向谷琴