开发商PK购房者 楼市“欧洲杯”谁是大赢家？

　　6月，“欧洲杯”足球赛事进行得如火如荼，6月的楼市也是越来越火热。随着央行“降准”、“降息”，购房者入市积极性提高，开发商也开始增加供应量，品牌开发商纷纷推出品牌大盘争夺刚需市场，楼市“黑马”也屡创销售奇迹，与此同时，各种营销大战硝烟四起，购房者在政策、促销的刺激下还能淡定吗？开发商PK购房者，谁才是6月楼市最终赢家？

　　六月楼市三大看点

　　一看 “豪门盛宴”

　　本月迎来别墅入市小高潮

　　“欧洲杯”几大豪强对决，演绎着足球比赛上的“豪门盛宴”，今年6月，东莞高端豪宅市场也有多个别墅楼盘加推，上演东莞楼市版的“豪门盛宴”，东莞楼市出现了一波别墅入市的小高潮。

　　从区域分布来看，6月供应的别墅分布相对集中，如虎门、沙田片区是6月豪宅市场最热门的片区之一，其中虎门国际公馆、沙田湖景花园、沙田汇景·御海蓝岸均有别墅推出。此外，在中央城区方面，万江、松山湖片区也均有楼盘加推联排别墅和独栋别墅。

　　从户型面积来看，6月加推别墅一反往常200～300平方米类别墅户型，此次加推大多以500平方米左右的独栋别墅、双拼别墅为主，户型稀缺，填补了这两年来东莞独栋别墅的市场空白。

　　二看 “生死对决”

　　区域竞争激烈 塘厦十新盘贴身肉搏

　　在欧洲杯的比赛当中，时常见到旗鼓相当的两个队之间进行生死对决，而在东莞楼市，同一片区之间的楼市竞争也是相当激烈，今年6月，这种竞争在塘厦、南城等区域表现最为明显。

　　上周，万科朗润园开放营销中心，对深莞两地购房者进行产品推荐，为塘厦片区的竞争加入了一股强劲的力量，与此同时，碧桂园在塘厦布局三大盘，将与万科进行正面交锋。塘厦今年十大新盘贴身肉搏，将成为近期楼市的一大看点。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至5月底，东莞潜在商品住宅面积排行第一的为塘厦镇，包含楼盘共10个，面积约138.4万平方米。

　　据了解，由于临近深圳，这些楼盘的目标购房群体均以深圳客为主，此外，楼盘的户型面积也较为相似，可以预见，未来的塘厦楼市竞争将极其激烈。

　　三看 “谁是冠军？”

　　品牌盘胜出还是“黑马”突围？

　　进入6月份，万科、宏远、光大等多个品牌开发商推出新品。与此同时，也出现了楼市“黑马”。5月份，花样年·江山以销售222套成绩排名全市成交套数第一，本月该楼盘是否能继续成为楼市“黑马”，有待继续观察。此外，许多临深片区大盘以性价比高、成交量大而受到瞩目。

　　业内人士认为6月楼市可能会出现“淡季不淡”的局面，最终谁会胜出让我们拭目以待。

　　战术篇：开发商PK购房者

　　开发商：

　　打好营销战 留住购房者

　　楼市的发展越来越成熟，营销的各类战术也越来越多样化，无论营销方式怎么变，最终的目的都是为了留住购房者，而购房者也可以在这些营销方式当中，选择最适合自己需求的，从而购买到最满意的新房。

　　楼市战术： “高筑墙、广积粮、缓称王”

　　战术一： 防守反攻

　　战术特色：开始固守，后乘虚而入，通过以逸待劳，后发制人，取得意想不到的胜利。

　　2012年以来，楼市政策从严厉转向“定向宽松”，市场“以价换量”出现回暖，但是在中央几次重申楼市政策不放松的现状下，部分开发商采取了“防守反攻”的策略，“高筑墙、广积粮、缓称王”，坚守阵地，以打造好品质为卖点，不跟风降价，这类战术的主要使用者是品牌大开发商。以本土龙头房地产企业光大地产为例，在今年3月份西平片区楼市降声一片的情况下，光大·景湖荣郡在房源品质调整的情况下，价格还稍微上调。从去年下半年开始，光大地产就变得相对低调，除了光大·锦绣山河等少数大盘推出新货时引发业内关注外，其他时间段大多处于坚守阵地，做好品质阶段，去年以来，该地产在全市楼市成交排名略有下降。2012年，随着其两大项目光大天骄御峰和盛世豪庭正式入市，相信今年楼市冠亚军争夺战将更激烈。

　　楼市战术： 舍不得孩子套不住狼

　　战术二： 诱敌深入

　　战术特色：把对手引进来，使其不易逃跑，再顺势而为，后发制人获取胜利。

　　“以价换量”仍是目前楼市主流，不少楼盘推出少量特价房，以“诱敌深入”的营销战术，吸引购房者对楼盘的关注度，进而成功地促进销售。业内人士认为，“舍不得孩子套不住狼，这种营销战术是目前较成功的营销方法之一”。今年3月份，深业·欧景城曾推出5800元/平方米起特价房，货量不多，特价房仅是位于5栋的部分户型，由于价格相对于该楼盘均价低了一两千元，在推出首周就被抢购一空，同时也吸引了大量购房者对该楼盘的关注度。这种营销方式市场上一度流行开来。

　　楼市战术： 直接降价 回笼资金

　　战术三： 断臂求生

　　战术特色：通过一定的舍弃，以求得更好的机会。

　　在楼市不景气的情况下，个别开发商会采取“断臂求生”的销售方式，直接降价，以迅速回笼资金。今年3月份，中信凯旋公馆“地王”项目跳水，引领了第二波东莞楼市降价潮。据了解，该楼盘推出洋房以8000元/平方米左右的均价进行销售，而以其楼面地价预测，该楼盘最少亏损2000元/平方米。在降价的有力刺激下，该项目推出的新货被抢购一空。

　　楼市战术： 全民营销 扩大知名度

　　战术四： 混合防守

　　战术特色：灵活地将人盯人防守和区域防守的优点充分运用。

　　如何吸引到更多的人前来购房，开发商不仅请来专业营销团队，还发动身边每一个人进行营销，以“混合防守”的战术去打好营销战。去年金地外滩8号发出邀请：“招兼职销售，有购房客户资源者无销售经验亦可，签约即结佣金。”此后，“全民营销”这一名词在东莞楼市流行起来。这种方式的成功不仅是让更多的人介绍客户买房，更重要的是能把楼盘的知名度传得更响，吸引潜在购房者前来买房。

　　战术五： 直捣龙门

　　战术特色：使球队以进攻核心的高能力为主要攻击力量，用来更有利地攻击对手。

　　楼市战术： 切入购房者买房核心问题，成功促成销售。

　　如何吸引购房者买房？

　　自然是要先了解购房者最需要的是什么：年轻的家庭关心房子是否带学位，有车一族关心车位是否充足，而经济不宽裕的购房者则要考虑首付是否够低。解决了这些核心问题，自然就能够吸引更多的购房者。

　　这种“进攻核心”的战术同样也是市场上最多的营销方式之一。如精英世家买房送车位，莞城多个楼盘“买房送学位”等都吸引了许多有需要的购房者买房。而今年以来，“一成首付”甚至“0首付”的营销方式被广泛运用，也成功地解决了一批年轻购房者的烦恼。此外，还有送装修、返租，代垫首付等等促销方法，以降低购房者入市门槛为目的，最终也成功地留住了一批刚需购房者。

　　购房者：

　　进退有度 挑选最物美价廉产品

　　相对于开发商五花八门的营销战术，购房者的战术就相对简单得多，是继续观望还是见机入市？许多购房者在这几种战术当中进行徘徊。

　　楼市战术： 楼市抄底

　　战术一： 门前包抄

　　战术特色：进攻时，在对方禁区内距离球门不远处，等待队友传球准备射门……

　　楼价什么时候才是最低位？对于大部分的购房者来说，都希望能够在最低位的时候入市，购买到物美价廉的新房。东城的陈小姐花了大量的时间对此进行研究，她购买了10多套房子，都是在价格比较低的时候入手。“要和周边的楼盘对比，还要和之前的楼价对比。”陈小姐说，她一有空就去踩盘，寻找特价房，她的原则是“贵的不买”，在她所购买的几套房子当中，有不少的价格相比同类楼盘低了一两千元/平方米不等。现在是抄底的时候了吗？陈小姐认为，现在楼价相对较低，但是要“抄底”，还是要多看、多淘，在开发商进行促销的时候，购买最优惠的房源。

　　楼市战术： 见机入市

　　战术二： 控制中场

　　战术特色：前锋球员的进攻得分，离不开中场球员的配合与助攻，控制住中场就成功了一半。

　　在多次的读者调查当中，我们发现，在“是否准备买房”的选项当中，大部分的购房者表示会见机入市，莞城的林先生就表示，买房是一件大事，要做长远的打算，因此虽然经常去看房，但是并不急着马上买房，而是在多次看房的过程中，选择在价格合适、地段合适，房子也合适的情况下才会购买。“什么时候才是合适的时机？等看到满意的房子，价格也刚好是自己能承受的心理价位时，就是合适的时机。”

　　楼市战术： 继续观望

　　战术三： 固守后防

　　战术特色：后卫的严密防守，以阻止对手的进攻，为夺取胜利奠定防守基础……

　　楼市政策不明朗，部分购房者维持着继续观望的态势。“虽然降息了，但是中央也多次强调楼市调控不放松，下半年房价不一定就会涨起来。”购房者肖先生认为，目前东莞的房价仍然太高了，而且经过这两年的楼市调控，大家对东莞楼价的心理认可程度越来越低，不排除以后房价还会下降的可能，“以前西平是10000元/平方米的价格，大家不觉得贵，现在回到8000多元/平方米了，大家却觉得贵了，以后东莞的楼价会不会回到七千多元，六千多元很难说。”肖先生表示，自己会继续观望。

　　专家预测：

　　“红五月”的顺利实现，楼市供需两旺，降息、降准等利好消息陆续出台，6、7月份或淡季不淡，买方市场或将转为卖方市场，开发商PK购房者，谁才是最终的胜利者？且看专家为您进行下半年楼市预测。

　　九、十月或回归量价齐升

　　随着下半年楼市的持续好转和开发商资金的渐趋宽松，项目调整价格的可能性较大，降价折扣幅度也会有所收窄，业内人士预测九、十月份东莞楼市或回归量价齐升局面。

　　下半年楼市如何？东莞中原地产研究部认为，从东莞楼市层面来看，其一，首套房购买者的资金压力将再次降低，个人住房公积金贷款的下调，将会有效刺激合理置业人群入市；其二，房价上涨的可能性不大，对购房者而言，这段时间是最佳的置业时机。而经历降息、降准、销售回笼资金之后，开发商资金链好转，此时优势倾向卖方市场。

　　全年楼市均价或将结构性小幅回落

　　2012年即将过半，全年楼价走势如何？合富辉煌东莞市场研究部认为，2012年东莞全年楼市均价将结构性小幅回落。

　　合富辉煌东莞市场研究部表示，南城区持续多年开发比重占据全市15%~20%，且房价居于全市前五名，故南城区对于全市整体均价具有重要作用。而根据潜在供应区域分布数据来看，6～12月塘厦镇将成为供应量最大的区域，而其楼盘整体价格难以高企，这意味着全市均价将拉低。此外，常平镇下半年供应量较大，且价格处于中游，将可能拉低整体均价。下半年将有更多刚需产品上市。 (来源：广州日报)