“刚需”支撑的楼市真回暖还是假见底(组图)

　　统筹：尹安学

　　文/羊城晚报记者 周晓玲 朱文庆 黄礼琪 尹安学图/羊城晚报记者 王磊

　　“排队买房”、“开盘当天卖出100套”、“量价齐升”……今年“五一”过后，媒体纷纷报道称国内多个大城市楼市回暖，排队买房场景再现。在珠三角，不少市民手捏人民币苦恼，现在该不该买房？

　　羊城晚报派出多路记者调查发现，随着“金三”、“银四”、“红五”连续三个月的回暖，不少地产开发商感觉最艰难的时候已经过去。不过，调查也发现，这波楼市回暖潮的购买主力，是刚需及首次置业者，热卖的是小户型，买房投资者并不多见。在东莞，更出现了明显的降价促销、“以价换量”现象。

　　想置业者心里都在打鼓：楼价是否已经见底？有人担心：刚需购房热潮过后，楼市还将继续沉寂。

　　不少开发商感觉：最艰难的时候已经过去了

　　不少市民手捏人民币苦恼：现在该不该买房

　　刚需客户成交几率很高

　　记者在珠三角调查发现，今年以来特别是“五一”过后，珠三角多数城市的楼房销售喜人。不过，售楼部打出的噱头，多数是刚需房、首次置业房。

　　在东莞市南城区江南××城销售中心，周女士正在了解在售户型、朝向及价格。周女士的姐姐购买了该楼盘第一期的小三房，她最近也打算买房结婚。售楼现场有五六批客户，以三口之家为主。现场推出一批面积120平方米左右的三房单位，折后价格为每平方米7200元-8100元，在市区楼盘中价格中等。

　　该楼盘代理销售公司一名研究人员告诉记者，别看这个楼盘不温不火的样子，其实这些客户都是刚需，成交几率很高。今年以来，这个楼盘销售平稳，前五个月销量居东莞前几名。

　　二线城市最先感受热潮

　　与广州、深圳等一线城市相比，佛山、东莞等二线城市最先感受到刚性需求释放的力量。东莞一楼盘的总经理告诉记者，春节后，前来售楼部洽谈的顾客人流不断。

　　面对刚需购房热潮。佛山、东莞等城市均选择适当降低房价促进销售。东莞某大楼盘，120平方米的三房单位，今年4月还卖8600元/平方米，上月成交均价为7953元/平方米。上周，羊城晚报记者来到该楼盘售楼现场，售楼人员根本没时间搭理记者，因为有大量顾客挤在售楼部问这问那。

　　降息其实并未催火楼市

　　时隔三年后，今年6月8日，央行再次降息。有人立即欢呼，称对楼市是一大利好。不过，羊城晚报记者在珠三角各市踩盘时发现，降息虽然能让分期付款买房者少花几十万元，但楼市并没有因此更加火爆。

　　在深圳，降息后首个开盘项目“水××天”于6月10日推出近千套房源，当天售出820多套，销售率超过8成，认购金额达16亿元，再现久违的千人排队买房盛况。不过，楼盘开发商莱蒙国际深圳公司营销总监索忠诚在接受采访时表示：“降息应该不是热卖的主要原因，但降息等利好坚定了购房者的信心。”索忠诚坦言，楼盘之所以热销，主要是此次开盘，近千套房源中大多数户型都是90平方米以下，主要针对刚需客户。

　　“借降息涨价的楼盘没有听说，即使有也只是极个别的楼盘。”港丰房地产开发（深圳）有限公司副总裁王湘庆认为，经过一年多的调整，深圳各楼盘价格按照政府的限价政策均有15%左右的回落。

　　王湘庆认为，降价与刚需的结合是楼市成交走暖的主要原因。“之前银行利息3年内涨了8次，这一次降息只降了0.25个基点，对楼市影响不大，反而是利率打折对楼市影响更大。”

　　惠州

　　有人说房子越看越便宜

　　有人说房价蹭蹭往上涨

　　“我买的房子，越看价格越低了。”今年4月开始，程小姐就在惠州看楼。上月她去江北看一个靠近惠州CBD中心区的楼盘，她觉得单价应该值6000元，没想到她一出口，售楼小姐就说能申请到这个价。再过几天，售楼小姐告诉她，单价可以降到5500元。一个星期后，程小姐与朋友一起去看房，说价格好可以订三套，这楼盘又说可以降到5000元。“外面楼市都回暖了，怎么惠州作为一个珠三角城市，房子却越卖越便宜？”

　　不过，同样是在惠州看了几个月房，周小姐却认为惠州的房价涨了。她说，今年3月初，惠州江北的一个楼盘开盘，最低价达到4100元。当时很多人排队认购。她看到楼盘附近有个加油站，有点顾虑，没下订。一个月后，售楼员告诉她，单价涨到4600元。过一段时间再问，她看中的单元已经涨到4900元。周小姐说，惠州的房价根本没降。

　　邵先生是个典型的看楼狂，他称，惠州近几个月的楼价很难说是升了还是降了。有的楼盘确实降价了，那是因为之前定价太高，很难卖，不得不降。这些楼盘不会公开说降价，一般以促销或者其他方式优惠。有的楼盘看似升价，实际是低开高走。很多买房人对价格很矛盾，买的时候喜欢开发商降价，下订以后希望房子涨价保值，因此小幅上涨的楼盘也会吸引不少买家。

　　除了升价和降价，邵先生说，惠州楼市还有一种楼盘，价格一直稳定，不升也不降，不受市场和政策影响，主攻刚性需求人群，如一些急于买房结婚的人，他们没有太多的时间去考虑，看得差不多就下订。

　　分析

　　刚需热潮过后

　　会否再落低谷

　　今年上半年，开发商纷纷举起“以价换量”的大旗，迅速拉动了市场成交。置业者最关心的问题是楼价是否已经见底？有人担心：刚需购房热潮过后，楼市将继续沉寂。

　　对于今年楼市走势，港丰房地产开发（深圳）有限公司副总裁王湘庆表示整体看好。“从目前的情况来看，今年内国家"三限"政策不会变，下半年估计还会有两次降息。房地产价格一定会涨，但一定不是暴涨，暴涨对谁都没有好处。”

　　中国指数研究院南方分院分析师周婷认为，尽管中央依然坚持房地产调控，但房地产市场最差的时候应该已经结束了，尽管在限购不放松的背景下，需求很难大幅反弹，但只要开发商淡定些，不盲目涨价，首次置业和改善型需求能够支持市场。

　　佛山市住建局公布的数据显示，5月份佛山新楼成交量为5457套，环比增幅仅7.36%，远不如4月份新楼成交量45.39%的环比增幅，“价跌量升”则十分明显。在珠三角多个城市，5月份的楼价均低于4月份。这是否预示着刚需热已成强弩之末？

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，首套置业群体遭争夺后，发展商不得不把后续资源放在改善型买家身上。

　　领先丰地产咨询公司总经理助理李华宇认为目前楼价已在筑底，再大幅下降的可能性比较小。

　　佛山中原地产总经理余鸿认为，刚需不像投资需求，不可能持续不断地供应，在释放一段时间后，需要一段时间积蓄能量。只要国家经济环境变化不大，三季度的成交应该也是不错的，价格方面不太可能继续下跌，但是上涨也很难。

　　东莞

　　投资客被刚需客取代

　　深圳上班族两地奔忙

　　记者发现，在今年楼市回暖潮中，投资炒楼者靠边站，刚需客是购房的主力。

　　两年前，深圳人王晓梅在东莞凤岗买了一套洋房，单价9000元。买完后发现小区配套不完善，王晓梅没有自住需求，决定委托中介放盘，没想到该房单价已经降到8000元，财产一下缩水几十万元。这两年，东莞楼价一直比较稳定，与2007年一批深圳投资客一样，王晓梅的东莞房产至今仍然被套。

　　中原地产市场研究部的车德锐告诉记者，经过大力调控，广州、深圳等大城市房价下降较多，到周边城市炒楼的需求减少，因此今年中介公司纷纷调整思路，专心守住本土市场份额。

　　记者走访东莞市区几大楼盘发现，深圳投资客的身影的确少了，大的市区楼盘基本以本地刚需客为主，而与深圳交界的镇区如塘厦、凤岗、樟木头、黄江等地，深圳购房客还是占了较大的比重。

　　东莞中原地产一名资深销售经理告诉记者，深圳龙岗房价1万多元，毗邻的东莞凤岗房价9000元，很多龙岗人购买自住房时选择了东莞凤岗。

　　在深圳媒体工作的小曾是东莞塘厦人，家住塘厦，在深圳工作，每周末回家，从工作单位到塘厦的家，开车的话要40至50分钟。由于塘厦的洋房单价仅6000至7000多元，而深圳市中心区的房价不少于3万元，所以她打算结婚以后在塘厦买房，既能跟父母在一起，经济压力也没那么大。

　　周晓玲、朱文庆、黄礼琪、尹安学 (来源：羊城晚报)