呼包鄂大量住房项目停工老板跑路 楼市隐忧显现

烂尾楼工程（资料图片）

　　来源：内蒙古晨报

　　大量项目停工、老板跑路造成烂尾、库存积压严重

　　一个月前，包头最大的房企老板魏刚选择上吊自杀，以此结束高利贷带来的资金链压力其正在开发建设的项目中数栋高层陷入停滞，成为一片尚未封顶的烂尾楼。

　　在游资蜂拥的包头、鄂尔多斯房地产市场，这样的烂尾项目只是冰山一角。

　　目前，包头的240个在建项目中，约有90%陷于停工，几十个塔吊安静地停在原地。这些停工的项目中，因为房企老板跑路而造成的烂尾比例大约在15%。在楼市曾经极度红火的鄂尔多斯，去年有2000万平米的开工项目，今年几乎全部停工。

　　呼包鄂三市近几年借力采矿业，借势全国房地产市场，发展速度十分强劲。其背后，是游资、高利贷在房地产市场的单一押注。

　　随着国家在房地产市场的限贷和限购调控，去年下半年，包头和鄂尔多斯的住宅销售市场关闭。持续的滞销局面，终于拖垮了靠高利贷维系的房企资金链。

　　冰山一角

　　包头中铁房地产开发有限责任公司市场部部长陈德营说，“受魏刚事件的影响，整个包头6月的房地产市场销售量已经受到严重影响，其实所谓的销售量，也只是针对几个尚且还有动静的项目而已。现在包头大约240个项目中，只有恒大、中铁、保利、三江这些大的房企还在动工，其他的项目都已经停工”。

　　按照包头市的公开数据，截至2012年4月，包头市全市房地产项目在建规模2414.3万平方米，前4个月共竣工房地产项目为196.2万平方米，占总建项目的8.12%。

　　尽管包头依托当地的实体经济，房地产开发建设相对理性，但是在大环境下也不能独善其身。业内人士介绍，在游资过多的包头，当地的房地产开发企业，自有资金的比例只有10%~20%，更多资金来源于高利贷借贷。按照包头市住房保障和房屋管理局的资料，包头现有开发项目的房地产开发企业共198家，其中公示的房地产开发二级资质为14个。

　　由于没有资金实力，再加上销售停滞，一些包头房地产老板开始“跑路”。据当地一位开发商介绍，这个比例要占到10%~15%。开发商“跑路”，项目不能按时交房，集体追要房款的情况多次在包头出现。

　　针对包头的停工项目，包头市房管局信息中心主任魏宇雷说，像魏刚这样的停工项目只是少数，至于存在的其他停工项目，原因主要为项目正处于冬歇期，由于包头地理位置原因，冬歇期的时间一般是从每年的11月到第二年的5月初，因此开工的项目可能会偏少。

　　二三线危机

　　作为内蒙古的首府，呼和浩特市的情况也并不乐观。据当地一位房地产业内人士介绍，呼市目前约有100多个在建房地产开发项目，正在开工的都是以前的续建项目，即已有客户预订，必须要交房的项目。

　　呼市房管局称自去年就不再对媒体和社会公开相关的数据。而据不完全统计，目前呼市的商品房总量在1000多万平米的建筑面积，人口总量约为200多万。上述业内人士说，尽管呼市有一定的流动人口，但消费人群有限，每年的销售面积保持在140万平米左右。如果停止新建项目，呼市的现有商品房约需要6年来消化。

　　与之相比，已陷入鄂尔多斯金融危机泥潭的星河湾项目，这次似乎打了一个死结。

　　尽管星河湾项目已于今年3月完全复工，但在业内人士看来，表面上的复工和解套，实际上可能会越陷越深。

　　根据统计，从2011年7月份开盘两个月内，星河湾已经投入资金100亿元，但同期获得的销售收入不足投入的五分之一。从今年5月份开始，星河湾就开始了一系列的降价措施。但在目前的形势下，原来的目标群体部分深陷高利贷漩涡，已经没有充裕资金购买此类高端住宅。按照规划，40栋高端住宅将和奢华的园林于2013年年底完工。如今，除了正在开工的40栋高层，其余大面积的土地还是原始土地。

　　目前，在鄂尔多斯新建的2000多万平米的住宅开工量中，尚在开工状态的楼盘仅有4个。鄂尔多斯当地一位开发商告诉记者，从2006年至今，鄂尔多斯已经有过亿平米的开发量，2011年开工建设2000万平米，2010年为4000万平米，2009年为3200万平米，人均保有住宅量已经达到50平米。

　　除了住宅市场，在当地金融危机影响下，鄂尔多斯外地人口的骤减和当地人消费能力的降低，也使得多数商业广场选择“关门大吉”，还未竣工的王府井商业广场早已停建。

　　包头和鄂尔多斯房地产市场，或许是二、三线城市房地产投资过剩、库存积压的缩影。

　　“救市”出路

　　今年以来，各地方政府接连对限购政策微调，6月关于楼市回暖的声音也逐渐增强。作为内蒙古的行政中心，呼和浩特市在以价换量的力促下，3月到5月，商品房的网签量从1054套、1197套升至1203套，呈现小幅上涨。

　　这样的小幅上涨难以改变烂尾之忧，包头和鄂尔多斯楼市依然无明显回暖的迹象，一批资金沉淀在不动工的“不动产”上，企业的销售收入停止了循环。

　　对于这些停工的项目的出路，包头市房管局认为，可以通过进一步的融资重新开工，或者通过兼并重组，将这些待建项目进行兼并处理。

　　按照呼市房管局的公开资料，呼市2012年房地产新开工总量，由2011年的661万平米调整为400万平米，以规避房地产供给过剩。一位呼市的房地产业内人士说，如果企业实在受不了，也可以将房子卖给政府，政府用来做保障性住房，政府到时候将土地款退回给开发商，再按照建筑成本回购房子。

　　2月28日，鄂尔多斯市政府联合当地财政局、发展和改革委员会、金融工作办公室、煤炭局等多部门，颁布实施了《鄂尔多斯市人民政府关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》，其后，又在5月份出台了21条措施，其中力争新建项目6月底全部复工；特别支持煤炭、羊绒行业商品存货贷；发展装备制造业；规范发展民间借贷等。这样的鼓励政策短时间内能不能见到效果尚待观察。

　　内蒙古社科院经济研究所所长于光军认为，以前鄂尔多斯认为金钱可以买到现代化，但是现在看来存在许多难题，原因有两个：一是在我国人口负增长的大环境下，鄂尔多斯人口增长不易；二是经济发展水平滞后，高端智慧化服务不足，吸纳外来人口的能力不够强。

　　关注全国商业地产的中国商业联合会专家委员董利认为，尽管国家在利息、利率等宏观金融政策上放宽松，但是鄂尔多斯的情况只能等待城镇化逐步地自我消化。

　　不过，也有业内专家认为，从全国角度看，这种投资过剩只是表面现象，真正的问题在于开发结构、销售机制和定价水平。只要坚持国家调控政策，逼着开发商去改价格、改结构，未来这些看起来投资过剩的住房就有出路。现在市场上真正的僵局还没有打破，如果中央能坚持调控政策，真正的时刻必然到来。到时，房地产开发商为了生存收缩盈利空间，普遍降价，商品住宅会有望迎来春天。

　　据《财经国家周刊》报道