局部回暖难挡楼市整体低迷 调控政策或深入推进

　　“4.42万元/平方米。”这是在经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争后，昨天（10日）北京海淀万柳地块出让的楼面地价，也再次刷新了北京单价地王的纪录。

　　北京新地王的诞生，在目前楼市回暖的当下，是否又会成为市场的一注强心剂呢？业内人士分析认为，市场对此过度解读可能会影响购房者恐慌性入市，对楼市将全面反弹的担忧是没有必要的，下半年楼市整体仍将供大于求。

　　实际上，在此之前，从各部委到中央层面，也都纷纷表态，强调坚定不移做好调控工作，并将继续推进相关调控政策的深入实施。

　　局部回暖难改寒冬格局

　　在当天万柳地块的拍卖现场，吸引了包括中化方兴、龙湖地产、中冶、招商局、中建九龙仓、华侨城、万科、中赫置地等十多家开发商。但民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米。

　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟表示，北京土地市场的高溢价还是个别现象，而且大部分是一些非住宅类的小地块，市场对此过度解读可能会影响购房者恐慌性入市，而实际上，虽然房价已经止跌，但大涨的可能性依然很小，购房者还是应该保持理性。

　　事实上，自6月以来，冷清的楼市开始出现回暖迹象。中国房地产指数系统的调查数据显示，2012年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。“在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐加强，主要城市成交量3月以来持续稳步回升，多数城市较去年同期有一定增长，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格。”

　　“对楼市将全面反弹的担忧是没有必要的，6月份出现的恐慌性购房情绪更多的是由于人为因素诱导而产生的，没有持续性。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析指出，下半年，虽然全国各地方政府对楼市政策的微调难以避免，但是楼市宏观调控的大原则不会改变；下半年购房需求总量将逐步萎缩，楼市整体供大于求的买方市场格局不会改变。

　　政策高压态势不变

　　在市场发生变化的前后，地方也在频频试探调控政策的松紧。

　　根据中国指数研究院的统计，上半年共有30多个城市微调楼市政策，鼓励合理需求。其方式包括为公积金政策松绑，或调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。其中，限购城市中近一半城市对楼市政策进行了微调。

　　尽管各地楼市微调不断，但在整个市场环境仍然笼罩在调控持续从严的氛围中，涉及限价、限购的均被叫停。国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，强调调控不会放松。

　　就在业内期待更高层面表态时。7月7日，国务院总理温家宝在江苏常州调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，接下来应该会以国务院办公厅或几大部委的名义，出台一个将措施进一步具化细化的文件。若出台政策，估计仍以重申和强调限购、限贷、限价（督促地方政府控制年度房价目标）为主，外加少量的新政策。在此政策背景下，下半年房价上涨趋势将被打断、缓解。

　　而在此前，包括住建部和国土部也已经通过实际行动，释放出调控仍从紧并将深入推进的信号，包括40个重点城市建立个人住房信息系统联网，以及从银根上遏制开发商涉嫌土地闲置及炒地行为。

　　值得注意的是，住建部日前公布数据显示，截至6月底，城镇保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资507亿元。

　　张大伟分析称，按照年内已开工保障房470万套计算，若每套面积平均为60平方米，就达到2.8亿平方米，占到统计局公布的今年前5月全国新开工住宅5.38亿平方米的一半左右。

　　业内指出，保障房的大量入市，也会对商品房房价产生抑制影响，这对于稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展都有很大的作用。（记者 石俊）

　　作者：石俊