钻政策空子，小心砸了自己脚

　　侯荣康；袁玮

　　法院受理的房屋买卖合同纠纷，是国家相关政策和房地产市场走势的晴雨表，这话不无道理。以徐汇区法院为例，去年以来，该院共受理房屋买卖合同纠纷案件355件。其中相当一部分属于房屋贷款纠纷，而这些纠纷产生的原因又与购房和房贷调控政策有关。

　　囤房、炒房、恶意套贷等乱象，正是由于受到了新出台政策的挤压，才暴露于法的阳光之下。法院的裁判，促进了市场的健康发展。法官提醒，那些好钻法律和政策空子的行为，并不可取。

　　套贷款一套住房三易主

　　家住斜土路的冯先生与方女士是夫妻。方女士与同事小徐是小姐妹，2007年底，小徐因做生意缺少资金请方女士帮忙，两人商量后，方女士同意用家里房产交由小徐通过买卖套取银行贷款。小徐承诺半年内使房屋产权回归。

　　小徐找了住在同一小区的朋友周氏夫妇，请两人帮忙做“枪手”，周氏夫妇应允，小徐遂以方女士的名义与之签订了房地产买卖合同，把冯先生与方女士的斜土路房屋转到周氏夫妇名下，虚拟了转让款52万元，套得银行贷款25万元。这笔贷款直接汇到了方女士的账户，转手即由小徐取走。2009年6月，小徐又找到周氏夫妇，如法炮制，把这套房屋过户到方女士的外甥小姚名下。2010年11月，小姚又再次转让给了他人。就这样，同一套房屋在3年内交易了3次，在后两次交易中，小徐又套取了银行贷款30多万元。去年12月，由于小徐生意一直未现转机，没有能力按时还贷，更未能将房屋产权登记回冯先生和方女士名下。于是，冯先生作为原告上法院打起了官司。

　　要说冯先生所告的对象还真有点意思，妻子方女士被列为第一被告，周氏夫妇被列为第二和第三被告，小徐则被列为第三人。

　　庭审中，原告冯先生诉称，自己迄今为止一直居住在涉案的房屋内，直到2010年8月有人找上门，才得知住房已被妻子通过假买卖转让给了另外两名被告。第一被告未经原告同意擅自处分夫妻共同财产，侵犯了原告的合法权益。请求法院判令三被告间签订的房地产买卖合同无效。

　　被告方女士辩称，同意原告的诉讼请求。自己为了帮助第三人套取银行贷款，才做了这样一件傻事。整个交易转让过程都是第三人一手操办，被告并未得到任何的房款。被告周氏夫妇辩称，不同意原告的诉讼请求。他们认为，当时第三人说是方女士需要钱，要求帮忙与方做个假买卖套取银行贷款。房屋贷款25万元也是直接汇到方的账户中，周氏夫妇称没有拿到过任何房款。贷款由谁还也并不清楚。后来由于没有正常还贷银行来催款，第三人说由她来解决，称方的外甥要买房屋，这才有了后面的转让过程。方女士对整个卖方的操作过程都是明知的，是她和第三人的原因才造成了这次诉讼。

　　法院认为，三被告就涉案房屋签订买卖合同的目的是为了套取银行贷款给第三人使用，被告周氏夫妇从未支付过任何款项，涉案房屋也一直由原告夫妇使用，由此可见三被告并没有真实交易房屋的意图。因此，三被告为规避国家金融信贷政策，以合法形式掩盖非法获套款为目的签订的房地产买卖合同，应认定无效。

　　调利率买受人心理失衡

　　年过六旬的胡先生在本市拥有两套住房。女儿出嫁后，位于田林路上的一套住房一直闲置，一家人商量后决定将房屋挂牌出售。

　　2010年3月，老胡通过一家中介公司居间，与张先生就这套房屋签订了一份《买卖居间协议》，约定房价款258万元，签订合同当日首付54万元（含定金），贷款203万元，取得产证后支付1万元。双方在协议中空白处手写条款约定，若买受人贷款因个人原因无法贷款，出售人退还所收合同定金；协议空白处填写文字与铅印文字具有同等的法律效力。双方在补充条款中还约定，如银行贷款金额不足，差额部分房款买受人应于交易前补足给出售人。《居间协议》签订当日，张先生支付给老胡定金2万元。嗣后，双方又签订了《上海市房地产买卖合同》，张先生按约支付给老胡房款52万元。

　　然而，在合同履行过程中，张先生向银行申请贷款却碰到了麻烦，因为2010年4月17日，国务院颁布了新的房产政策，信贷标准发生变化，张先生申请按7折利率贷款未能通过。银行方面表示，可以按新的信贷政策，即按基准利率1.1倍贷款5成重新申请贷款、签订贷款合同。这意味着房屋买受人要支付更多的房贷利息，这可是张先生难以接受的。经与老胡交涉无果，张先生诉诸法院。

　　原告张先生诉称，原、被告签订买卖合同后，原告按约支付购房首付款，本意是要履行合同买下房子的。由于因银行未同意贷款，致使原告无法继续履行合同，根据居间协议的约定，“若买受人贷款因个人原因无法贷款，出售人退还所收合同定金。”现被告拒绝退还定金和首付款，因此请求法院判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；被告返还原告买卖房屋定金2万元和首付房款52万元。

　　被告胡先生辩称，原、被告签订的买卖合同合法有效。补充条款约定“如银行贷款金额不足，差额部分房款买受人应于交易前补足给出售人。”因此不同意解除合同。

　　法院认为，原、被告签订的协议、补充条款和买卖合同合法有效。居间协议手写条款约定“若原告贷款因个人原因无法贷款，被告退还所收合同定金”。补充条款约定：“如原告银行贷款金额不足，差额部分房款原告于交易前补足给被告。”前者是就贷款不能的后果作的约定，后者则是就贷款不足的后果作的约定，两条款之间并不冲突。前者意指原告穷尽手段仍无法获得贷款，则合同解除、被告退款。现因信贷政策调整，原告无法按7折利率贷款，仅仅是原告在贷款申请过程中碰到障碍，并非贷款不能的最终结果，原告可按新的房贷政策贷款。而无论原告是否需重新填写贷款申请表、签订借款合同，均是其诚意履约、穷尽手段的表现。原告以首次贷款申请被拒绝作为贷款不能的最终结果而要求解除合同、退还房款，缺乏合同依据，法院难以支持。 (来源：新民晚报)