“退房令”遇市场寒流 部分央企两年未退完

　　央企盈利形势严峻，房地产市场乍暖还寒。在此背景下，2010年3月国务院国资委（下称“国资委”）下达的“78家主业非房地产央企退出房地产行业”的命令（下称“退房令”），不但执行力度有所减弱，且部分央企两年多尚未退出的事实也得到宽限和默许。

　　《第一财经日报》从北京产权交易所了解到，今年上半年，主业非房地产央企出让房地产项目仅13宗，其中不乏出让金额不太高的“边角料”。

　　“退房令”下达两年多，78家央企中还有部分没有完成退出已是不争的事实，而在市场成交不活跃的时期，国资委虽然坚称“退房令”不变，但也开始谈论“尊重市场规律”，似乎意味着，对于动作慢的央企将“不强求”。

　　“能卖出去就不错了”

　　央企退出房地产业主要有产权交易所挂牌、协议转让以及国资委直接划拨这三种形式，央企根据自己企业的实际情况来选择退出的方式。

　　产权市场作为央企退出房地产的主战场之一，它的交易数据可以看做衡量“退房令”实施进度的重要指标。

　　北京产权交易所（下称“北交所”）昨日公布的数据显示，2012年上半年，房地产业退居企业国有产权交易各行业成交额的第二位，其中有11家主业非房地产央企通过北交所转让13宗房地产项目，成交额为7.37亿元。

　　这11家央企包括中国冶金地质总局、中国华星集团公司、中国南车集团公司、中国航天科工集团公司、中国东方航空集团公司、中国核工业建设集团公司等。

　　本报从北交所了解到，这些房地产项目均是采取股权转让的形式，受让方的主体为民营企业。由于项目的平均体量均只有几千万，受让方中并没有资金实力特别雄厚的知名民企。

　　北交所集团董事长熊焰表示，与去年相比，央企通过交易所转让房地产项目的热度已经下降了，同时由于受国家宏观调控的影响，买家需求也不旺盛，出现了项目不好接盘的局面。

　　北交所一名研究人员对本报表示，央企转让项目挂牌之后市场上来问询的客户还是挺多的，但由于民企同样也存在资金链紧张的问题，实际上成交不太活跃，这也造成了项目的溢价率没有去年那么高。

　　“今年上半年房地产业绩并不是很好，只要能卖出去就是很不错了。”熊焰称。

　　本来就没时间表

　　北交所向本报提供的数据显示，自2010年3月18日，国务院国资委发布央企退房令以来，共有19家国务院国资委监管、主业非房地产央企通过北交所转让42宗房地产股权项目，交易总额为40.37亿元。

　　国资委在发出“退房令”时，并未披露78家央企及其房地产子企业的名单。

　　国资委提供的数据显示，2008年，78家主业非房地产央企下属三级以上房地产子企业共227家，约占央企全部三级以上房地产企业数量的60%。业内人士据此分析称，按照退出计划，涉及到的央企子公司从数量上来看并不大。

　　国资委2010年3月要求，这78家央企应加快对其地产业务进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性任务后有序退出，限令15天之内提交退出方案。但并未明确设定退出的最后期限或时间表。

　　国资委关于“退房令”执行进度的最新表态是在去年2月，国资委副主任邵宁称2010年已有14家主业非房地产央企退出，2011年预计还有20家退出，之后国资委没有向外公布“退房令”的进展。

　　不过，本报也从有关方面获悉，在2011年初，央企总体房地产业务的95%左右已集中于以房地产为主业的央企，仅有5%~6%还在主业非房地产央企手中，且后者大部分是项目公司，在完成既有开发之后将自动退出。

　　“遵从市场规律”

　　像这样一个原本就未设时间表的行政命令，其执行的效率和彻底性自然较难得到保证。更何况，在央企盈利面临巨大压力甚至需要“止血”的当前时期，很难期望国资委对落后的央企施加多大压力。

　　去年2月邵宁就已表示，央企介入房地产业有非常复杂的历史原因，退出也不能一蹴而就。邵宁举例说，一些中央企业尤其是独立工矿区，职工宿舍是自己建、自己维修、自己管理，这样的企业要真正退出房地产就需要一个过程；还有一些企业，比如原先在城市中心，现在要搬到开发区，原先占的地通过房地产项目开发收入来安置职工，也需要把这个项目做完才能退出。

　　上海天强管理咨询有限公司总经理祝波善在接受本报采访时表示，央企退出房地产较为缓慢有其自身的原因，一方面央企房地产业务分布在不同板块中，统一退出时内部协调较为困难；另一方面，由于房地产处于调控中，行业整体景气程度下降，导致接盘者寥寥，也增加了央企退出房地产的难度。他认为，在当前不应该用行政手段强制央企退出房地产，而应该遵循市场规律，让抛盘和接盘者能够自由选择。

　　据本报了解，国资委对“退房令”并未放弃，只是目前更强调“遵从市场规律”。

　　一名接近国资委人士在接受本报采访时表示，央企退出房地产行业的形式不止一种，要结合具体情况而定，有序退出；公开转让不是说转就能转的，要遵从市场规律，一方面价格要合适，否则可能带来国有资产的流失；另一方面得有企业愿意接手，否则容易演变成政府部门“拉郎配”。

　　熊焰也认为，央企退出房地产业应更多地遵循市场规律，而非行政命令。央企可根据自身实际情况来安排退出时机。当前把握的重要原则是，房地产非主业央企不再有新增的地产项目。

　　而据熟悉央企经营状况的人士称，当前国企利润的下滑，央企持有的优质物业能够在一定程度上弥补主业的不足，这也是央企“退房”步伐实质性减慢的原因之一。