泛深片区楼盘走热 深圳客“杀回”东莞(图)

　　焦点关注：

　　前天，位于塘厦的东莞“新地王”流拍，其高昂的地价让人们再度将目光关注到包括塘厦在内的泛深镇区，随着珠三角经济一体化进程的发展，东莞楼市洼地效应的显现，在2007年曾经大量进入东莞楼市成为房价推手，在2008年后逐渐撤出东莞的深圳投资客，在2012年又迈开了大量进入东莞楼市的步伐。

　　文/记者蒋幸端

　　图/记者卢政

　　市场现状：

　　高价地块频现泛深区域

　　昨天，本报《东莞“新地王”流拍》的报道出街后，引起大量关注，位于塘厦镇的“新地王”虽因价格高、地块有硬伤等原因流拍，但其8.08亿元的高昂起拍价引起了许多人的惊叹，然而高昂的地价出现在塘厦这种主打深圳客市场的镇区，业内人士表示并不惊讶。

　　瑞峰置业市场研究部经理李毅认为，塘厦出现高价地块，主要与塘厦临近深圳的区位位置、地块资源优势以及塘厦地产一直受到追捧有关，其次，该地块紧邻2007年“广东地王”项目万科棠樾，当时该楼盘成交楼面地价就已高达15243元/平方米。合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺认为，“新地王”流拍的重要原因之一是价格太高。

　　事实上，受泛深片区楼市火热的影响，今年以来，位于泛深片区的地块大量入市，并且成交异常火热，大量品牌开发商陆续进驻泛深镇区并深耕泛深楼市。瑞峰置业市场研究部介绍，从2012年1~6月东莞商住商服用地成交数据中可以看出，塘厦、凤岗、清溪、常平、长安等近深镇区商住商服用地成交6宗，共计面积31.6万，占比全市商住用地成交的56.5%。此外，泛深镇区楼市成交火爆，引得一直深耕泛深区域的本地开发商频频出手，土地成交也异常火爆。

　　泛深片区成深港后花园 部分项目深圳客比例多达六至八成

　　今年以来，在每个月的楼市成交报告当中，我们时常可以在排行榜前列看到泛深片区楼盘的身影，在2012年上半年商品房成交面积前十名的镇区当中，就出现了受深圳客喜爱的松山湖、常平、凤岗、塘厦、黄江五大镇区，占据了半壁江山。业内人士认为，这再次验证泛深板块的实力和号召力，持续调控政策以后，深圳购买力外溢至莞，泛深片区已成为了深港后花园。

　　瑞峰置业市场研究部经理李毅指出，从东莞楼市整体购房者的情况来看，深圳客大约占到了两成左右，但从泛深片区来看，深圳客大约占到了四至五成，个别项目深圳客的比例甚至达到六至八成。从今年3月份楼市回暖开始，对市场嗅觉敏感的深圳客就陆续出现在东莞泛深楼盘现场。

　　对此东莞中原地产研究部称，松山湖、黄江、常平、凤岗等泛深镇区齐齐爆发，各大优质项目推货都取得非常理想的业绩，如松山湖的万科·金域松湖、保利红珊瑚花园，黄江的江山花园、常平的卓越蔚蓝城邦、凤岗的水岸豪门、塘厦的金地博登湖和金域半山等，推货开盘都取得很好的销售业绩，金域半山开盘一度接近售罄，成交大热也促使了泛深片区新增供应大幅放量。

　　合富辉煌东莞市场研究部表示，随着深圳客回流东莞人数的增加，势必引发新一轮的“拓深”热潮，而泛深片区楼盘也将在深圳客带动下成交持续走红。

　　泛深盘瞄准深圳客，供应量进入井喷期

　　从去年开始，看好泛深片区楼市的开发商们就纷纷进驻塘厦、黄江、常平、凤岗等镇区，在成交火热的刺激下，泛深片区楼盘供应大幅增加，不少开发商直言，泛深片区楼盘主要的目标销售群体正是深圳客。

　　业内人士认为，下半年泛深片区楼市将进入井喷期。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2012年下半年，预计住宅合计供应面积342.86万，其中热点供应区域包括南城、塘厦、常平、厚街、万江、凤岗等等，其中塘厦、常平、凤岗主要面对的销售群体正是深圳客。

　　此外，特别指出的是，属于泛深片区的塘厦楼市进入井喷期，下半年住宅供应面积达34.05万，东莞中原地产市场研究部介绍，塘厦介于东莞、深圳、香港经济走廊中间，房地产市场十分成熟，地缘优势也是偏向深圳，楼市的价格低洼让深圳客趋之若鹜，2012年塘厦新盘包括万科·朗润园、金众·金域半山、珠江御景峰花园、三正半山豪苑等等，其中金众·金域半山、三正半山豪苑已经正式发售，并且取得十分不错的销售量。

　　业内人士表示，随着新上市项目的增加，这些区域竞争将进入白热化。

　　深圳客为何青睐东莞？

　　2007年，深圳客在全国楼市火热的刺激下，大举进入东莞楼市，而又在2008年步入楼市冷冬后，陆续撤出东莞，在沉寂了五年之后，2012年，深圳客又开始出现大量回流东莞的情况。深圳客为何青睐东莞？李兴旺认为，热衷于投资房地产的深圳客是最敏感的购房群体，2011年在限购等政策的影响下，深圳楼市降价，东莞价格洼地优势不明显，深圳客到东莞买房的人数减少，而今年市场趋势回暖，深圳楼价出现回升，东莞价格洼地优势显现，越来越多的深圳客开始回流东莞。

　　李毅对此也表示，深圳客青睐东莞，首先在大的方面，今年以来楼市政策定向宽松，鼓励刚需入市，楼市逐渐回暖的大势导致大量深圳客购房；其次，深圳限购、限价依然存在，而东莞临深片区项目品质较高，货量充足，又加上开发商以价换量走货策略，价格优势非常明显。此外，交通的便利性逐渐实现了莞深同城化，住在东莞、工作在深圳已成为现实，珠三角一体化进程促使越来越多的深圳人来东莞买房。

　　预测PK：

　　下半年泛深片区楼市值得期待

　　下半年泛深片区楼市走向如何？李毅认为，下半年深圳客在东莞置业依然值得期待，经济政策微调带来利好，东莞区域项目推货比较充足、品类也较多，价格平稳，从质、量、价方面完全满足深圳的需求。此外，深圳限购、限价的调控政策不会变，并且近期深圳楼价在利好政策刺激下有上扬趋势，从这一点上更加显现东莞楼价的平稳和洼地优势；对比莞深两地的房地产市场形势，必定有更多的深圳客会外溢至东莞。

　　个盘成交或现两极分化

　　从去年开始，泛深片区楼市土地热销，今年以来，多个项目将陆续入市，，同质化的供应大量增加，使得泛深片区楼盘竞争将面临白热化的状况。在此背景下，李兴旺认为，泛深片区楼盘竞争激烈，但对于深圳楼市的优势仍在，临深楼盘应该还会有许多深圳客过来购买，但是由于楼盘多，个盘成交或将出现两极分化，性价比高的品牌开发商楼盘销售火热，而一些性价比低的楼盘或将面临销售困境。 (来源：广州日报)