专家称未来房价不会大幅上涨 楼市调控不会放松

　　房地产信贷和投资近期呈现出了回升的态势。

　　央行近日公布的2012年上半年信贷投向统计报告显示，6月末，金融机构人民币房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点；上半年增量占同期各项贷款增量的12.3%，比一季度占比高两个百分点。而根据国家统计局的数据，6月份70个大中城市中，有近三成的城市房价出现了反弹。也有机构称，70个大中城市房价连跌8月后，6月份首次环比回升。

　　在政策整体宽松的环境下，房地产贷款的增加和房价的回升是“昙花一现”还是持续上涨？房地产调控会松动还是更趋严格？

　　房地产信贷缘何回升

　　据央行报告，6月末，地产开发贷款余额 8037亿元，同比增长0.8%，增速比上季度末高8.8个百分点。房产开发贷款余额2.92万亿元，同比增长11.3%，增速比上季度末高0.3个百分点。

　　“房地产投资增加，资金需求比较大，导致信贷需求增加，但是幅度比较小。 ”国际金融问题专家赵庆明对中国经济时报记者表示，年初监管部门要求大银行对房地产贷款余额不增，对中小银行的监管可能就没那么严格；加上整体政策的松动，银行的信贷投放能力增加；在工商企业有效需求不足时，房地产的资金需求量大，对银行尤其是中小银行就很有吸引力。而二季度房地产成交量增加和销售旺盛，银行也愿意增加房地产放贷。

　　中国银行战略发展部高级分析师周景彤对本报记者分析，房地产贷款增速加快与两个因素有关：一是市场预期发生改变。在一系列稳增长政策尤其是降息降准政策出台后，市场对房市预期发生了重大变化。另外，此前累积的刚性需求释放，使购房需求和成交量显著增加，这不仅增加了按揭贷款，也刺激了开发商的信心，房地产开发贷款也有所回升。

　　保障房投资也是房地产信贷回升的生力军。6月末，保障性住房开发贷款余额4784亿元，同比增长62.7%，增速比上季度末低1个百分点。但上半年增加869亿元，占同期房产开发贷款增量的49.7%，比一季度占比高2.6个百分点。

　　周景彤表示，保障房贷款出现了超预期增长。由于其他融资渠道有限，未来保障房开发贷款的主力军还会是银行信贷。

　　未来不会爆发式增长

　　近几个月来，在房地产开发商以价换量销售策略影响下，市场交易逐渐活跃。在房地产成交量放大的同时，6月份部分城市房价出现环比上涨。

　　国务院发展研究中心有专家日前表示，未来两年房价可能会暴涨。而中国社科院23日发布的报告称，今年上半年住房市场走势偏离调控的目标，这主要是宏观政策微调导致的预期调整与市场恐慌引起的，而不是宏观政策微调实际发生作用所致。

　　国家统计局城市司高级统计师马晓明认为，6月份一些城市房价环比上涨有一定的特殊性，他分析主要有三个原因：一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。

　　周景彤表示，未来房地产贷款增速跟上半年差不多，还会有所增长。主要与保障房开发有关，因为有年初已经确定的保障房完工任务要求，也有新开工的保障房项目要求，也跟下半年稳增长的要求相契合。几次降准和两次降息后，政策宽松了，尽管首套房和刚需会得到释放，但房地产信贷和投资不会爆发式增长，房价出现稳中有升的态势不会持续太久，房价大涨的可能性很小。

　　赵庆明也认为，房地产信贷和投资还会有所增加。因为政策放松后，银行有钱可贷，银行放贷的压力也比较大；另外，政策放松也增加了需求端的信贷需求，包括一些大的优质开发商。但房地产的大环境还是收紧调控，目前房地产价格不会出现大幅上涨，但是大幅降价也很难。

　　调控不能也不会放松

　　据国家统计局数据，6月份70个大中城市住宅销售价格与5月份相比，新建商品房价格上涨的城市有25个；同比上涨的城市有11个。二手房价格环比上涨的城市有31个；同比上涨的有12个。

　　尽管住房价格出现了一定的反弹，但分析认为，房价反弹不具备基础，或许只是“昙花一现”。官方对房地产调控的态度非常坚决和明确，7月19日，住房和城乡建设部和国土资源部联合发文强调，坚持房地产市场调控不放松。媒体日前报道，房地产贷款的潜在风险引起高层高度关注。国务院派出8个督查组分赴16个省份进行房地产市场督察，房地产贷款也在检查之列。

　　周景彤分析，经济增长持续放缓和低位徘徊，要求稳增长和政策放松，这客观上会提振房地产市场，但对宏观调控来说是一种两难。所以要权衡如何在政策整体宽松的时候，对房地产实行差别化的政策调控，把政策放松对楼市的刺激作用降到最低。据他预计，房地产限购和限贷政策不会放松。

　　“房地产调控不能放松，一放就乱套。 ”赵庆明表示，中国房地产确实存在泡沫抬头的情况，在降息等政策之后，房产刚性需求、恐慌性需求和开发商趁机抬价都是房价回升的原因。刚需释放需要一段时间，但房价不具备长期上涨的基础。他认为，房地产调控也不太可能进一步趋严，因为“现有政策已经够严了”。

　　“我国房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。 ”马晓明也表示，必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，促使房价合理回归，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑。（记者 曾会生）

　　作者：曾会生