北京出台新规 遏制利用“阴阳合同”逃税

　　日前北京市住建委会同北京市地税局、北京市银监局联合发布《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》，这一通知将于8月1日起执行。

　　分析认为，该《通知》意在防止在银行贷款和交税这两个环节用两次网签的手法来避税，税务部门运用房地产评估等技术手段加强对房屋税收征管，标志着我国税收征管水平提高，对于未来房产税开征奠定了技术基础。专家预计，随着合同价格更加真实地反映成交价格，8月统计部门发布的二手房成交价格或将上涨，购房者税负也将增加。

　　新规出台意在遏制利用“阴阳合同”逃避税收

　　近年来做“阴阳合同”少缴税已经成为业内公开的秘密，对此今年3月份国家税务总局局长肖捷就公开表示，今年我国将全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理。

　　日前出台的新规就是为遏制“二次网签”做“阴阳合同”的现象。北京市房地产中介行业协会会长李文杰介绍“二次网签”的问题一直普遍存在。购房人在贷款购买二手房时，由于银行要看网签信息才能批准贷款，因此买卖双方在第一次网签时，为申请到足够的贷款，价格会按照购房款的实际需要来申报。而在银行批完贷款后，买卖双方为了减少交易税费，就将之前的网签注销，然后以较低的价格再次申报网签，交税时则按较低价。

　　“这不仅破坏了市场秩序，也造成了国家税款的流失。”肖捷表示，针对这个问题，税务总局与有关部门应用房地产评估技术，对二手房的交易申报价格进行评估，通过区域位置、交通条件、基础设施等因素确定计税基准价格，对申报价格明显偏低且没有正当理由的核定计税价格。

　　“这些措施已经收到较好效果。举一个例子，某市税务机关在进行评估的第一个月，就有96.7%二手房交易通过评估调增了计税价格。”肖捷表示，“前段时间，各地税务机关对40余万套二手房的交易申报价格进行了评估，纳税人对评估结果持有异议的不到1%，说明99%以上的纳税人基本上还是认可的。”

　　目前，全国越来越多的城市通过应用房地产评估技术上调了二手房交易计税价格，而这一政策的实施已经显现出效果。以北京为例，去年底，北京“存量房屋交易计税价格”等政策实施至今，二手房交易相关的契税、个税等税收增加1.7亿元。

　　“二次网签”价格变化需登记核查计税价格将重新评估

　　根据《通知》要求，地方税务部门依据网签价格变化情况严格税收征管。买卖双方注销存量房网签合同信息后，再次网签同一套房屋的，《存量房买卖合同信息表(纳税)》上将记载价格变化情况。地方税务部门将综合运用房地产估价等技术加强房屋交易税收征管。

　　业内人士分析，这意味着如果采用“二次网签”来避税，税务部门将能核查到上一次网签的成交价格，不一定按照第二次网签申报的较低价格来征税，而是按照税务部门的评估体系给出的指导价格征税。

　　同时《通知》中还明确，金融机构将把个人住房贷款情况与网签合同紧密关联。金融机构发放个人住房贷款时，应在网签系统中标注贷款审核结果及额度；申请注销有贷款标注的网签合同时，购房人应先解除贷款合同，并由金融机构在系统中做解除标注。网签合同中约定为全款支付的，金融机构不得对购房人发放个人住房贷款。

　　业内人士指出，此前“阴阳合同”扰乱了市场秩序，也削弱了税收对房地产市场调控的效果，这一政策推出之后，将有效遏制逃避税行为。一位中介公司的负责人表示，其实中介并不愿意去做“阴阳合同”，“因为做这个我们并没有任何的收益，而且还有风险。但没有办法，买房人为了减少支出，要求这么做。如果你不做，别家中介做了，你就没生意了。”

　　不过也有业内人士表示，通知对于贷款买二手房做“阴阳合同”的行为可以基本遏制，但在全款购买的情况下，由于可以做成装修费用，因此如想完全杜绝税收漏洞还需要不断提高征管水平。

　　总体上来讲《通知》标志着我国房地产相关领域税收征管水平显著提高。业内人士预计，政策实施后，合同价格将更加真实的反映市场交易价格，因此下月统计部门发布的北京二手房成交价格有可能出现明显上升。

　　税收征管水平提高为房产税征收创造技术条件

　　针对这一政策的实施，中国社科院财经战略研究院研究院杨志勇指出，这有利于实现税负公平，目前，我国二手房交易仍活跃，市场供不应求，交易中税负的最终承担者实际都是购房者，这一政策实施后，购房者的实际税负将有所上升。

　　“房地产评估技术是征收房产税必须具备的技术，随着这项技术在全国税务机关的推广和成熟，我国征收房产税的评估技术也基本具备。”财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，这一政策的执行，标志着我国房地产领域税收征管水平进一步提高，也为未来房产税等征收奠定了技术基础。

　　业内人士介绍，由于房产税属于个性化征收，因此无论国内外，房产税都是征收成本很高的税种。全面开征房产税还需要清除信息、法律和征收障碍，其中最主要的部分就是建立房地产价格评估体系。

　　中国社科院财贸税收研究室主任张斌表示，虽然房产税征管成本高，主要还是在前期投入，未来还需要加强评估体系建设。（侯雪静何雨欣）

　　作者：侯雪静何雨欣