上海政府密集表态 二手房反弹势头减弱

　　人民网上海8月2日电（记者孙小静）2012年7月，上海二手房指数为2582点，较上月上涨3点，环比上涨0.12%，涨幅相比上月缩小0.04个百分点。这是继8个月下跌走平、上月二手房指数出现反弹后的连续反弹。

　　在指数系统监测的所有板块中，77%上涨，14%下跌，9%走平。上海二手房指数办公室认为，尽管7月楼市仍处在价格反弹趋势中，但反弹力度减弱，且成交量从高点开始回落。市场表现特征为：一、持平板块增多，上涨板块减少，购房者追涨意愿不及6月；二、涨幅环比下降但出现区域平均化，权重最大的市区与新兴城区7月涨幅相同。三、在一手房销售拉动下，市区高档房及大户型销售向好，与之相反的是外围刚需盘挤压效应渐显。这种价格走势变化伴随成交量回落，主要来自于各地政策微调的影响：7月利率再次下调，购房成本降低，但政府“决不让房价反弹”的连续表态，让原本打算出手的部分消费者及稀少的投资客止步，二手房市场在“救市”及“恐涨”预期两种相悖心理下运行。于是，价格反弹难获买家认同，7月楼市又属传统淡季，整个二手房市场客源减少，成交周期拉长，成交量回落。

　　7月，楼市政策密度为调控以来之最。7月中央政府5次表态绝不松动调控，多项调控政策被再度重申；7月，人民日报连发四文，提出“稳房价更是政治问题，不能功亏一篑”。7月25日上海市长韩正表示“确保实现全年新建住房价格稳中有降”；7月27日上海出台“新沪六条”，严格执行楼市调控政策；7月31日中共中央政治局会议强调“切实防止房价反弹”。国务院楼市调控督查组抵达上海。这一切表明，如果过量反弹，新一轮调控措施或将出台。

　　涨幅水平趋于平均

　　经统计，7月，上海市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.12%，涨幅比上月缩小0.02个百分点；市中心4个区及浦东陆家嘴7月整体上涨0.08%，涨幅比上月缩小0.10个百分点。市区中浦东陆家嘴、虹口、闸北、静安、徐汇，分别上涨0.29、0.25%、0.23%、0.17%、0.10%。7月市区二手房市场明显受到一手豪宅成交回升影响，业主对后市普遍乐观，或见机涨价、跳价，或捂盘转投租赁。而改善型房源主要分布在市区和新兴城区，这类房源尤其是大户型相对紧俏，一部分高端客重燃房产保值心理出手，甚至投资客也零星再现。这种局面使业主在7月纷纷上调挂牌价，最高幅度达5%，签约时临时跳价1%-3%现象也接连发生。另外一方面，涨价难以获得部分买家认同，部分客源从市区向其他区域分流，成为前期高成交量、后趋于下降的区域的补充客源。

　　7月，新兴城区整体上涨0.12%，涨幅比上月缩小0.05个百分点。其中，浦东、闵行、嘉定近市区部分分别上涨0.21%、0.20%、0.13%。虽然市区价格涨幅打击了买家热情，致使部分客源分流，但价格传导效应未减。7月新兴城区的挂牌涨势，使买家不再追涨，部分区域成交量较上月下滑20%-30%，看房量也下滑30%-50%。由于买卖双方心理差距拉大，部分业主索性撤牌等待“金九银十”。没有议价空间已成为普遍现象，交易出现僵持。而在7月下旬，上海从严调控政策，刚需客受到明显影响，成交开始降温，如非沪籍单身人士购房被叫停，不符合政策的外地购房客只能暂停购房，中止交易。

　　非新兴城区7月整体上涨0.09%，涨幅比上月缩小0.09个百分点。其中，金山上涨0.14%、奉贤上涨0.10%，区域内金山新城上涨0.27%、奉贤海湾上涨0.12%。金山新城受益于轨交22号线的试运营通车，已连续两月涨幅较大。

　　走平板块增加两倍

　　经统计，2012年7月全市128个板块中，上涨板块98个，下跌板块18个，持平板块12个。

　　7月上涨板块比上月少5个，上涨板块平均上涨0.18%，涨幅相比上月缩小0.07个百分点。但浦东世博滨江、闸北彭浦、普陀长寿路、静安曹家渡、虹口北外滩等板块分别上涨0.36%、0.36%、0.33%、0.32%、0.31%。市场挂牌量减少，挂牌价上涨，在降息利好下改善客仍然愿意出手。浦东世博滨江、虹口北外滩两大新兴成熟高档居住区成为买家热门选择，如浦东世博滨江板块内昌里花园均价相比上月上涨1.07%。另外，100万-200万元的刚需房源颇受购房者青睐，业主见机涨价，如浦东上南和六里板块均上涨0.30%、虹口江湾镇板块上涨0.29%、闵行春申和古美罗阳板块上涨0.28%。

　　持平板块为12个，是上月的3倍。由于楼市超预期反弹，政策及高层表态密集出台，新一轮博弈导致购房者心理变化，观望人群扩大，鲜有成交案例的板块骤增。徐汇龙华、杨浦黄兴公园、长宁北新泾、黄浦蓬莱公园等板块涨跌互抵。

　　下跌板块7月平均下跌0.20%，跌幅相比上月缩小0.05个百分点。下跌板块较上月减少3个，新兴城区外环外的板块仍是下跌集中区域，如松江莘闵和泗泾板块均下跌0.24%、嘉定南翔板块下跌0.23%、青浦朱家角板块下跌0.22%。成交清淡在于部分板块业主过分提价，超过了买家承受心理。且外围区域可选择面大，加上原先投资客继续部分低价抛盘。而一手房市场持续“以价换量”也分流二手房客户，受影响的二手房板块只有跌价与一手房抢客源。

　　上海二手房指数办公室认为，7月成交创新高没有得到延续，在于中央的连续喊话，改变了购房者“恐涨”和“救市”预期，出手减缓，而业主拒绝议价，致使成交周期被拉长。反弹不等于反转，反转将使楼市调控功亏一篑。虽有两次降息及差别化信贷政策，但不足以支撑房价继续上涨，反弹动力明显不足。围绕“稳增长”与“控房价”目标，买卖双方预期将分化，楼市或再次步入博弈期，重现“拉锯战”。

　　作者：孙小静