北京租赁市场调查：租金凶猛 热点区域持续火热

　　房租到期必涨已经被租客视为再正常不过的事情，高企的房租逼迫租客从内城溢向四五环以外，从正规的居室溢向宿舍房、隔断房，甚至是地下室。虽然北京明令禁止群租，但日益高昂的租金成本下，不合法的群租房却正在日益取代合租房，为了迎合需求，甚至部分中介直接参与房屋隔断工作。一位租房者感慨道：“收入增长有限的情况下，只能尽可能地减少衣食住行的开支，再不容易也得拼下去”。本周本报记者兵分几路调查北京租赁市场现状，解读京城租客们的现实难题。

　　记者调查

　　惠新西街：半地下室租金直逼正规房屋

　　随手打开租房的网站发现，半地下室两居室的租金直逼正规的两居室，且因交通便利、离学校近等因素，半地下室的房源紧俏。

　　据记者调查，芍药居地铁站附近半地下室的两居室租金大约为3600元左右，而正常的两居室价格为4300元左右，中介经纪人告诉记者，“附近有学校，一般一家三口会选择这种半地下的两居室，也不影响采光，相对稍微便宜一点。”而惠新西街南口地铁站附近的地下室租金也相对较高，和正规两居室租金的差距不足千元，“半地下室的条件也不错，两居室大概都在60平方米左右，有厨房能做饭，这样的房源我们手里还真不多。”一家门店的经纪人表示。

　　此外，据中介人员介绍，目前的租金水平较一年前上涨了1000元左右，惠新西街南口这块一居室现在的租金是3500元，两居室是4500元，现在一居室的租金是去年同期两居室的租金。并且这块的房价也在涨，刚过完年的时候均价3.5万元/平，有的房源甚至比这更低，现在至少得3.8万元/平方米。

　　如果说半地下室居住条件尚可的话，那么纯地下室就显得阴冷潮湿。

　　9月1日，外面下着雨，在地下室值班的看门人怡然自得地放着音乐上着网，“这雨没事，一般地下室是不会进水的，像上次那样的大雨没办法，地下室肯定进水。”当记者表示，想租一个地下室的时候，负责看门的小伙非常热情地带记者看了几间房屋，整个地下室像迷宫般来回，每个小房子仅八九平米的样子，里面一张床和一张桌子，不过都破旧不堪，且有众多管道在头顶穿梭。“这样的不带窗户的550元一个月，同样大小有窗户的750元一个月，不过现在有窗户的都有人住，没有空的，想住的话你得等些天。”

　　当记者问及能否有更便宜的房子，小伙爽快地说，“有。”随后，记者跟随其又下了一层楼，和上一层相比，明显冷了很多。“这一层冬暖夏凉，你还可以买个电磁炉做饭，电1块钱一度，每个房间都有电表，水6块多一吨，刷卡用水。一层有一个公共卫生间，里面有三个坑。”对于洗澡问题，该小伙称，有一个洗澡的地方，但一般需要排队。

　　记者在负二层的地下室看到，地面很潮湿，且手机没有信号，“对，移动和电信一般都不行，这里只有一个联通的发射器，看，头顶上这个。”小伙指着一个乳白色的盒子称。据小伙介绍，负二层是完全没有采光的纯地下室，楼上同样大小的房间在这一层能便宜50—100元。记者在经过一个开着门的房间时看到，一个穿环卫工人衣服的人正躺在床上休息。

　　呼家楼：4000元以下两居室绝迹

　　“不光你们觉得贵，我自己也快租不起了！”在呼家楼北街一个小型房地产中介门店内，面对记者对高租金的质疑，一位魏姓工作人员这样感叹。

　　据其介绍，目前呼家楼、团结湖区域的一居室租金普遍在3000元/月以上，正规两居室均在4000元/月以上，三居室则一般在4500-5000元/月以上。他表示，与去年同期相比，现在的成交价平均上涨幅度在500元左右，这比之前几年每年200-300元的平均涨幅又有明显上升。

　　以正规两居室为例，这位工作人员向记者介绍说，去年该区域的两居室普遍在3000多元/月，“去年4000元就能租到一套很不错的两居，但同样条件的房源现在至少要4500元。4000元以下的两居室已经彻底绝迹了”。

　　该人士认为，限购政策之下，不少资质不够的买家不得不放弃买房，转向租赁市场，增加了市场需求，而出租的房源却并没有因此增加，导致供不应求，从而抬升了租金水平。“很多业主都坐地起价”，他说，就在前几天，呼家楼西里某业主在出租房源时报价就高达5000元/月，这比周边同等条件房源价格要高很多，但是业主还是一意孤行。

　　“最近生意挺难做的”，小魏苦笑着说，虽然看房的人多，但是有限的房源根本不能满足所有人的租房要求，另外，“现在人人都对市场非常了解，中介已经不能赚差价，只能靠收点中介费，竞争激烈还得经常打折”。

　　双井：月租同比最高涨千元

　　“这附近最好的一居(每月租金)在7000元以上，两居一般在8500到10000元之间”，在双井我爱我家某门店内，一位朱姓工作人员向记者介绍。

　　他所指的房源是富力城和合生国际，记者在出租房源的橱窗内看到几个挂牌价已经达到12000元/月。“这些房源一般是精装修，拎包就可以入住的”，这位工作人员表示，与一年前相比，双井区域的平均租金涨幅在500元左右，而距离地铁近、装修较好的房源涨幅一般在1000-2000元，甚至更高。

　　21世纪不动产一位工作人员也向记者表示，离地铁稍远、建筑年代更久远的房源，租金上涨的速度没有那么快，但今年以来的涨幅也已经在200-300元。

　　据上述两位工作人员介绍，双井区域的租赁人群主要辐射国贸、建外SOHO、东单西单等区域的白领，进入9月开学季，区域内还吸引了一些在校学生的租赁需求。

　　一般来说，租赁市场从每年的4-5月开始进入需求旺季，但是目前已经进入9月，市场并未出现明显转冷，不少大型中介门店均打出高新招聘的启事，双井某链家门店打出“月薪过万”、我爱我家则标明“底薪加提成不少于6000元”。

　　金融街：一房难求月租近7000

　　北京房地产行业协会此前公布一季度重点监测区域住房平均租金，数据显示，西城区的金融街区域均价最高，为每月每平方米78元。根据链家地产市场研究部统计，8月北京平均套租金为每月3790元，西城每套房租金达到每月4345元，超出北京平均租金水平，而金融街区域租金达到每月6400元。

　　值得注意的是，京城南北交通大动脉，地铁4号线将金融街与大兴连接起来，开通以来已经有不少金融街的客群到大兴置业租房，缓解金融街租金的压力，此外，平行于地铁1号线的地铁6号线一期年底通车试运营，将把沿线的四季青(定慧寺)、甘家口(百万庄)与金融街联系起来，业内专家表示，随着大量的租赁需求被吸引到6号线沿线的租金价格洼地，原有轨道交通沿线沉重的租赁压力将得到大大缓解，这将有利于租金价格的稳定。

　　租客白描

　　小张：三居室住12个人

　　去年刚大学毕业的小张在酒仙桥附近一家公司工作，月薪3500元。去年小张和同学租住在朝阳门附近的一个次卧里，租金1800元，两人分担，一人900元钱。不过租赁合同到期的时候，小张被通知房租涨至2300元，“收入没涨，但是吃饭、住宿的成本都高了。”对于生活成本的提高，记者深有体会，鸡蛋一斤都奔5元了。而为了节省开支，小张和同学商量搬到了大屯路附近的一个三居室里。

　　这个位于大屯路地铁站附近的正规三居室被隔成了6个房间，小张告诉记者，一共住了12个人，基本上每个房间都住了两个人，“我们通过中介公司找的，我和我同学住主卧，主卧的租金是1700，我们两个一人一半。小一点的房间里放的是上下铺，能住下两个人，隔断的房间800一个月，次卧1600吧。会比较拥挤，但是毕竟房租便宜。”

　　12个人共用一个厨房一个卫生间是否会有冲突？小张解释称，12个人作息不一样，所以洗漱之类的冲突不大，且基本上无人做饭，所以厨房也够用。“我们这住的有医院的护士，早上六点多就走了，也有银行办信用卡的，还有晚上上班白天休息的，大家时间会相对错开，凑合能用。”

　　记者在附近的中介公司了解到，这样的隔断房子非常多，尤其是一些小的中介门店。不过，记者熟知的一家较为知名的中介门店经纪人表示，他们公司也会根据条件做一些改装。“有的房源是房东全权委托我们公司做的，我们会再装修一下，然后根据条件做改装，比如把一居室切成两居室，但这不是简单的隔断，我们可能会要求符合必须有窗户之类的条件。”

　　小王：难觅合适房源

　　“都说在金融街上班有多么光鲜亮丽，其实那都是表象，除了吃的贵外，租房就是一大苦恼。”近日，在金融街某证券公司上班的小王向记者表示。

　　2010年，名校毕业的小王进入一家位于金融街的证券公司做投行业务，在朋友和亲戚眼中，小王属于金领一族，然而，令人羡慕的工作和丰厚的收入背后，小王也有常人难以体会的压力。“国内IPO业务竞争日益激烈，投行压力大，强度高，晚上加班熬夜是家常便饭，我们是以牺牲健康的代价换来业绩。”

　　小王表示，自己的休息基本上围绕客户的需求，除了晚上经常加班，有时经常几个月都在外地出差，特殊的工作习惯也让小王对于找房子有特殊的要求，“最好能离办公地方近些，这样可以多睡会儿。”

　　由于工作未满5年，没有资格买房的小王开始租房生活，然而，为了找到一间符合自己的房子，小王在过去两年费了不少精力，去年在金融街区域周边的南礼士路、月坛、西直门等多个区域看过之后，小王在月坛附近找到一间两居室，“房子是上世纪80年代的两居室，每月租金在5000元，另外一间房住的是在西三环上班的同龄人。”

　　由于小王经常加班，这样晚上回来有时难免吵到同屋。“回来关门、洗漱都有响声，房子是老房子，地板不少地方都翘起来，踩在上面咯咯响，虽然同屋的没说，但影响到他休息是肯定的。”

　　为了不打扰别人休息，小王打算换一套一居室，然而，目前的二手房租金涨幅还是让小王感到惊讶，“金融街周边二手房很少，基本上是一房难求，太平桥大街有些小区还有少数房源可租，不过房源每月基本上都超过1万元。”

　　数据

　　租赁需求外溢三居室受宠

　　统计数据显示，8月份的租赁市场小幅降温，虽然传统的租赁旺季已过，不过，租金依然处于高位。另外，租赁市场特点明显，热点区域依然保持着持续的热度，同时，城区的高租金迫使租客不断外移，郊区租金的涨幅明显，其累计涨幅已超过外城四区。

　　热点区域持续火热

　　据记者了解，传统的租赁热点区域如海淀、原崇文等租金呈现出稳步上涨的态势。中原地产的统计数据显示，海淀区租金价格为57.5元/(·月)，环比上涨1%，原崇文区租金价格为59元/(·月)，环比上涨0.79%。

　　根据中原地产崇文门、中关村、上地等多家分行经理介绍，目前不少租客到了换租的时候，许多租客考虑工作、生活便捷，会在一些商务休闲区域的周边租房。另外，海淀区由于学校集中，商务发展完善，所以学生租客也是租赁市场的重要群体。根据中原地产太月园分行经理介绍，毕业生为找工作、学习，短租房量大，同时临近学校开学，学区房和高校周边陪读家长租房本月集中。

　　另据介绍，8月份的三居室租赁需求旺盛，花乡区域的中原地产分行经理介绍，本月三居室租赁成交量相对于一、二居室有明显的上涨，三居租赁需求中，不少是租客整租下来，然后进行部分分租，在租赁市场不完全规范的情况下，这种方式较划算、科学。记者在采访中也发现，不少租客为了节省房租会偏向于选择三居室，“两居室中的次卧至少得2000元钱，而三居室中的次卧1000多就可以租到。”安贞桥附近的门店经纪人告诉记者。

　　郊区租金累计涨幅超外城四区

　　热点区域的高房租也迫使部分租客向外环分散。中原地产分行经理表示，得益于轨道交通等公共交通的结构优化，租赁人群均出现了由传统热点、高租金区域向低租金区域转移的特点。与此同时，郊区租金也出现了明显的涨幅。链家地产的统计数据显示，在8月各区域中，近郊单位租金为33元/平方米，环比上涨2.4%，而中心城区和外城四区的租金水平小幅回落。同时，从今年以来的累计涨幅看，郊区累计租金上涨12.8%，超过外城四区。

　　链家地产市场研究部常清表示，以往租金相对较低的郊区租金涨幅出现加大的趋势，但从平均租金上看，仅是外城四区单位租金的56%，还不足六成。低租金优势仍然明显，不仅当下需求逐渐增多，未来也仍会吸引到越来越多的租客。

　　此外，常清认为，8月全市租金出现小幅回落，估算至少有70%-80%的区域，租金停止环比上涨，可以断定年中租赁旺季租金上涨的幅度已经接近顶部。从以往的历史情况来看，8月份也都会出现不同程度的降温，但9、10两个月的需求水平还会有所增加，租金会随之出现小幅的波动。

　　分析

　　>>中原地产

　　8月下旬租金涨势有所停滞

　　从北京各区域整体租金指数变化情况来看，8月北京中原市场研究部监测的10个城区中，租金出现下降的是石景山和丰台区，跌幅分别为0.40%和0.12%；其他城区均有一定幅度上涨，表现突出的是海淀区和原崇文区，涨幅分别达到1%和0.79%。

　　8月上中旬北京租赁市场成交量、价均居高位，而下旬涨势有所停滞，主要是由于在经历了将近两个月学区房租赁、毕业生租房和到期换租的集中成交后，下旬租赁需求开始趋缓。不过，根据北京统计局数据显示，1-7月全市居住类价格水平涨幅远高于全市居民消费价格水平，租房价格水平涨幅居高不下。

　　>>伟业我爱我家

　　9月租金稳定在目前水平

　　虽然9月初还将迎来一小波租赁需求的集中释放，但是8月租赁房源量的大幅增加，对缓解9月租金的继续上涨将起到重要作用。根据伟业我爱我家市场研究院统计，8月新增有效租赁房源量比7月增加24%，而新增的租赁需求量不足3%，可供出租的房源量大幅增加，将有效缓解租金的继续上涨，9月租金价格将基本稳定在目前水平。

　　>>链家地产

　　楼市行情易使业主由租转售

　　8月份全市租金水平都出现了小幅回落，说明持续两月的高涨幅基本已经结束，同时这也是今年的第二个租赁高峰，四季度将进入传统淡季，租金还会出现回落。因此整体来看，租金上涨在大体上已经结束。然而，从以往的历史情况来看，8月份也都会出现不同程度的降温。但9、10两个月的需求水平还会有所增加，租金会随之出现小幅的增长。租赁市场供需不平衡一直以来都是市场顽疾。目前楼市出现回暖趋势，对租赁市场不会产生直接的影响，但也增添了一丝不稳定的因素。尤其是在业主租赁心态方面，容易促使部分业主由租转售，并且这部分租客只能再次寻租，导致换租需求的增多。（记者桂瑰 潘秀林 邢飞）

　　作者：桂瑰 潘秀林 邢飞 (来源：京华时报)