多幅地块集中入市 土地市场或迎“金九”
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日前,首开集团以12.92亿摘得北京年内最大住宅用地顺义新城第12街区西马坡政策性住房项目地块,以此拉开了9月土地市场的大幕。在经历了8月的低迷期后,北京市多幅优质地块的推出加剧了9月份土地市场升温的预期,土地市场或将迎来名副其实的“金九”。
低迷市场9月将逆转
北京市土地储备中心8月底公示数据显示,9月入市交易的土地共计23宗,其中住宅用地14宗,规划建筑面积232万平方米。多位专家表示,这14宗地有望在“金九银十”期间全部顺利成交,届时将创下自2011年1月以来住宅用地成交量的新高。据了解,这14宗住宅用地多集中在热点区域,其中四宗位于亦庄经济开发区,三宗位于大兴生物医药基地,丰台区樊家村、通州区马驹桥、朝阳来广营乡等成熟区域也均有地块挂出。
事实上,根据惯例,每年的第三季度末开始,各地土地的推出量和成交量往往会进入一年以来的峰值。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,2008年到2011年四年间,不管整体楼市情形如何,北京、上海、广州、深圳等一线城市每年8到10月都会形成一年中的推地高峰,住宅土地市场逐渐活跃,这就使得土地市场更具“金九银十”的潜质。来自链家地产的统计报告则称,2012年8月,北京、上海、广州和深圳等一线城市的推地面积超过800万平方米,环比增长30%,创年内新高。
房企拿地策略灵活多变
截至8月29日,20家标杆内房企已公布了今年上半年的业绩情况。据链家地产市场研究部统计,除SOHO中国和融创中国未发布数据外,其余18家房企上半年末持有土地储备建筑面积合计5.99亿平方米,其中10家房企的土地储备面积与年初相比出现下降,调控之下,房企的土地策略出现分化。对以上半年销售面积保守估计,这18家房企的土地储备足够7年开发。
尽管上半年超过半数的房企拿地面积少于销售面积,土地储备有所降低,但依然不乏房企积极拿地。一些上升趋势明显的重点城市的土地显然极具吸引力,这些城市和一线城市一样,成为大型房企进行布局和土地储备的主要区域。
链家地产市场研究部常清认为,国内房企土地储备消化周期都相对较长,在未来的竞争中,纯粹靠规模取胜的可能变低,高土地储备模式面临困境,住宅开发回归快速周转成为趋势。对土地储备过高的企业而言,土地库存会占用大量资源,增大持有成本,影响企业资金利用率。同时,国内土地市场波动比较明显,调控下难以保证土地升值收益,长期来看,未来地价的升值幅度也将有所放缓,因此除了少数高周转房企外,资金相对短缺的房企拿地积极性不高。
集中推地符合政策预期
“今年年初,不少房企或自顾不暇,或对楼市前景不甚乐观,纷纷搁置拿地计划。”亚豪机构副总经理任启鑫在接受采访时表示,“进入7、8月份以来,随着市场价格开始上行,前期"以价换量"成功的房企资金回笼顺利,对于土地市场的关注度也开始提升。”
在伟业我爱我家市场研究院院长陈亮看来,第三季度是政策出台的间歇期,相对稳定的政策预期有利于供需双方达成交易。政府作为土地供应方,在地方财政收入与年度土地供应计划的双重压力之下,推地动力较足。以北京为例,8月27日,北京集中推出11宗土地,其中9宗为住宅用地,预计可收获土地出让金70亿元以上。
这一观点得到了伟业我爱我家集团副总裁胡景晖的认同。胡景晖认为,各地7月初陆续出现高价地块成交案例,表明不少开发商依然存在土地储备的资本,今年包括北京在内的多个城市土地市场还将持续“金九银十”的现象。胡景晖表示,当前政策方向可能更趋向于增加市场供应,比如打击囤地,增加住宅用地供应等。北京市相关部门针对楼市成交热点区域集中供地,恰恰符合中央政策基调,既可以为完成年度供地计划奠定基础,增加地方政府财政收入,又能够增加区域内楼市潜在市场供应,稳定购房者价格预期。因此,预计今年年底土地市场交易可能还会再起高潮。(记者接贵云 束杰)
作者:接贵云 束杰 (来源:北京晨报)
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