潘石屹将买下纽约索尼大楼 估值7亿至10亿美元

　　这位成功的中国地产商人即将买下AT&T原总部大楼。曼哈顿大楼几经流转的命运讲述着不同经济时代的故事。

　　麦迪逊大街上的索尼大楼可能要更名了，新名字大概叫作“潘石屹-张欣”大楼。

　　这是个玩笑。但潘石屹和张欣夫妇的确正有意成为索尼大楼的拥有者。在8月，潘石屹告诉《第一财经周刊》，这栋大楼将以他和张欣控股的Capevale Limited公司名义买下。虽然还在等待对方董事会的批准，但“通过可能性很大”。

　　这栋纽约曼哈顿的37层大楼因其拥有者是索尼，而被冠以此名十年。而在1992年之前，其拥有者是AT&T，曾被称为AT&T大楼。它的两次更名背后各自透露了一段辉煌。而现在，中国人来了。

　　潘石屹在微博上透露了一些蛛丝马迹。他和张欣于7月底8月初在纽约逗留数日，由地产经纪人带着去看了索尼大楼。

　　即使这座大楼在高楼林立的纽约不算地标，那也绝对值得游客在曼哈顿游荡时驻足。着名建筑设计师Philip Johnson和他的合伙人John Brugee在1980年代建造它时赋予了它“齐本德尔式”(Chippendale)的屋顶—这也被称为“床头板式的屋顶”，因为Chippendale是18世纪中晚期的家具样式—它挑战了一下当时建筑千篇一律实用而乏味的外观，引起了不小的争议。

　　它的位置不错，在麦迪逊大街550号，靠近中央公园，一个街区之外就是阿玛尼和Gucci，以及满是亮晶晶橱窗的第五大道。

　　当然，这栋楼还被估值到7亿至10亿美元之间。如果这笔交易最后达成，那这会是中国商人在美国地产市场上最大的一笔交易。也是最近几年美国最大的地产交易之一。

　　但也有可能Capevale Limited只是作为股东之一参与到这个交易中去。在交易没有结束并披露之前，更多细节并不为人所知。“很多上亿美元的交易因为金额太大，会有更多的股东参与到购买中来，每人持有不同的股份。”纽约Corcoran Group公司的高级副总裁Janet Wang说。

　　这不是潘石屹张欣夫妇第一次在纽约进行地产投资。2011年，有媒体报道出Capevale Limited和犹太背景的Vornado Realty Trust公司投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目(Port Authority Bus Terminal)，共投资5亿到7亿美元。潘石屹在接受《第一财经周刊》采访时承认这一交易已经完成。他说自己在这个项目拥有一半的股权，并且准备将这个项目盖成47层的写字楼。

　　2008年经济衰退的影响未尽，纽约房地产看来在慢慢升温，这让此时进入这个市场成为好时机。港务局长途巴士办公大楼项目在2000年就开始启动，准备建成一个有着121万平方米的大厦，就在纽约时报大楼对面。但这个项目因为经济危机而一再拖延，甚至有一次差点被取消。

　　其他中国公司也正在投资纽约地产。

　　2012年2月，海南海航控股(HNA Property Holdings)花费1.3亿美元买下了位于第六大道旁离时报广场和百老汇不远的酒店Cassa Hotel and Residences。这一四星级酒店在一栋45层的高楼中，高楼的24层以上的酒店式服务公寓依然待售。

　　这家公司在2011年7月已经斥资2.65亿美元买下了第六大道1180号办公楼90%的股权。这栋大楼有23层，之前的共同拥有者Murray Hill Properties和 Carlyle Group在2007年用3亿美元获得了这栋办公楼的所有权，却因经济危机而遭遇了财务危机—房价下跌而使得抵押率从65%变成了85%，如果不追加0.6亿美元，这栋办公楼的命运就是被银行没收拍卖。

　　另外一家中国公司搜房控股在2011年花费6000万美元买下了之前属于美国国际集团(AIG，American International Group)位于华尔街72号的一个16层的训练中心。2011年7月，搜房控股花费4600万美元买下了其中将近2.23万平方米，在10月又再次花费1470万美元买下了这栋大楼中剩下的8175平方米。这使得搜房控股成为了在华尔街上第一个拥有整栋建筑的中国公司。他们计划将这栋大楼作为公司的全球训练中心。

　　根据调研公司Real Capital Analytics在2011年年底的数据，来自中国内地的商人在2011年对美国商业地产的投资达到了11亿美元，比2008年全年的0.16亿美元多出了6倍。

　　这会让人想起十多年前日本人买下纽约的气势。1989年，东京三菱地产公司(Mitsubishi Estate Company of Tokyo)花13.73亿美元高价收购洛克菲勒中心的14栋办公大楼，成为洛克菲勒中心80%股权的控股股东；1991年，日本人横井英树从普鲁敦斯保险公司手中买下了帝国大厦。

　　这一切源自1985年《广场协议》后的日元升值。从1986年开始，美元对日元的兑换率从1美元兑换260日元下跌到兑换150日元。日本财政厅采取降低利率的办法来维持经济增长，大量廉价外来资金涌入日本的工商业，也涌入日本股票市场和房地产市场。

　　之后的数年，几件事同时在发生：日本工商业飞速增长，使得日本成长出世界级的企业，例如索尼、三洋、松下和东芝；日本整体也开始成长为世界第二大经济体；在日本国内，房价迅速提升，这让日本人觉得世界其他地区的房价廉价得让人怦然心动。1988年10月，美国股市下跌，引起了此后一段时间内美国市场的萧条，让这个时间点看上去是投资的好时机。

　　普通日本人开始涌入美国疯狂购买奢侈品。奢侈品精品店会配上会说日语的售货小姐；旅行社和奢侈品牌一起为这些消费者设计出国游路线，确保他们能足够高效地“血拼”。富有的日本人开始购买美国的豪宅，长岛、贝弗利山都是他们的目标。

　　而商业公司开始大举收购，《纽约时报》在1988年的一个报道中说，不论是日本还是美国的投资银行都在抱怨说他们现在的收购请求简直泛滥成灾。

　　索尼也是这波浪潮中的一员。1986年，索尼开始了对CBS唱片的收购，花费了20亿美元。收购结束之后，它需要在纽约有一个地方能放下新公司的2000多名员工，同时高调宣扬一番自己品牌。让AT&T感觉负担沉重的这栋奢华大楼正合索尼心意。1992年，索尼和AT&T签订了一个20年带有优先购买权的租约，以每年每平方米1.85美元的价格获得了AT&T大楼6.22万平方米的使用权。

　　20多年后，涌入美国的变成了中国人。

　　“从去年下半年开始，涌来纽约买房的人迅速增多。很多来纽约旅游的人也会顺便来看房，买房就像在第五大道买个包一样容易。”Prudential Douglas Elliman地产公司高级副总裁罗懿慧对《第一财经周刊》说。

　　在这个夏天，在纽约的每个景点都能看到成群结队的说中文的游客。第五大道的商店里也开始配上会说中文的服务人员。

　　“纽约是个国际市场，全世界的人都在这里买房。一旦哪个国家的经济或者政策发生变化，纽约房地产市场就会感觉到。”Janet Wang说。她举例在2012年7月，法国开始对资产超过400万欧元的富翁加倍征收财产税，她的客户中来自法国的买房者就多了起来。

　　她将中国买家的增多归因为过去数年中国经济的发展以及人民币兑美元汇率的提升。2008年，美元兑人民币的汇率还是1:7.24，而现在这个数字在1:6.3左右。

　　《纽约时报》在当年评论AT&T大楼易主时说：“这会让索尼美国公司在纽约更有存在感。”在那波浪潮中，日本人买下建筑就像集邮一样，名声不菲的地标更让他们兴奋。

　　即使中国人涌入纽约才是刚刚开始，但这句话看起来也将能用来评论正在涌入纽约市场的中国投资者。

　　“地段、是否有名，这些都是中国人考虑买不买的因素。”罗懿慧说。

　　北京万通在数年间一直在争取世贸中心的使用权。在2006年世贸7号楼的租约未能执行之后，北京万通在2007年又与纽约新港务局签署了关于世贸1号楼的租约商业条款，成为世贸1号楼的商用租户。

　　“索尼大楼在美国比纽约时报大楼更出名。”潘石屹在谈到究竟买什么楼的时候这样说。

　　索尼大楼的确是一栋有传奇色彩的楼。1978年，在美国市场处于垄断地位并且如日中天的AT&T希望建立一栋大楼作为自己的总部。曾担任时代华纳公司顾问的John Howkins在其《创意经济》一书中提到，AT&T董事长John Debutts在当时要这栋大楼成为“商业圣殿”，成为“AT&T的门面”，要“让这个建筑大声清晰地说，‘我们爱纽约’”。

　　着名建筑设计师Philip Johson和其伙伴John Burgee承担了这栋大楼的设计。为传达出Debutts所要求的这些特质，他们一反当时摩天大楼简单和实用主义的风格，试图将传统家具的奢华装饰性设计融入到现代办公楼的设计中去—这使得这栋大楼的楼顶有着18世纪齐本德尔式家具的样貌。

　　除此之外，这栋37层的大楼167米高，外表覆盖着玫瑰色的花岗岩，有着一个4层高的大堂。

　　但在这栋楼完成没多久，AT&T就被美国联邦法院判定为垄断，并被拆分成为7个区域性电话公司。被拆分之后的AT&T规模和盈利能力大不如前，再也无法负担这栋摩天大楼。

　　索尼接手后试图让这个建筑变成张扬自己品牌的所在。在和AT&T谈判之时，将大楼改名为索尼大楼就成为了重要条款之一。

　　此后它说服纽约市政府允许它将临近麦迪逊大街的开放给公众的走廊地带变成商店，以陈列所有索尼的产品；作为交换，它将大厦中庭改造成为公众场所，玻璃穹顶设计巧妙，能让阳光直射进来。大量桌椅放在这里，白天，附近公司里工作的人、逛街逛累的人都会在这里休息，晚上这里是流浪汉的庇护所。

　　在改造完成之后，纽约人还一度争论，索尼是不是将这个公共场所做得太“索尼”了—因为这个中庭有一个电梯通向索尼奇妙实验室(Sony Wonder Lab)，中庭的墙壁上还有和索尼有关的文字和视频，看起来像极了索尼公司的大堂。

　　现在，轮到索尼打算出售这栋楼了。2012年6月，《纽约邮报》曝出索尼正有意通过黑石公司和Newmark Grubb Knight Frank地产公司出售自己的大楼。这栋楼现在估值在7亿美元到10亿美元之间。

　　潘石屹夫妇过往速战速决的投资风格在此次交易中再次展现无疑—从他们8月1日第一次考察索尼大厦，到8月22日他在上海向《第一财经周刊》透露交易进入尾声，整个过程只有21天。

　　即使这笔交易成交，潘石屹也没打算在这栋显赫的大楼身上获得不菲的回报。“纽约的租金回报率并不高，只有4%，远远不如SOHO中国项目在中国的回报率。”潘石屹说。早一些时候，SOHO中国抽取了旗下四栋写字楼作为分析样本，结果发现这四栋物业的租金回报率都超过了14%。

　　“在很多情况下，有些地产的回报率不到3%。4%到5%的水平已经是很不错的回报了，但比较稳定。并且因为总有买家在这里物色，所以不会担心没有下家。”Janet Wang?说。

　　“其实大家都想更长期地持有，因为未来的价格会更高。”Prudential Douglas Elliman 地产公司高级副总裁罗懿慧说。

　　根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的报告，即使经济少许有所回升，但是美国的商业地产依然没有恢复到经济危机之前。

　　没有下降的失业率意味着这对办公空间的需求减少，零售物业的需求也因为消费需求不足而减少。但在接下来的一年，空置率可能会从2012年三季度的16.1%在2013年三季度下降到15.6%。

　　而在美国的所有城市中，纽约对写字楼的需求看上去还比较旺盛。在美国全国办公空间空置率数据中，纽约的空置率只有10%，是所有城市中最低的。最高的位于亚利桑那州的凤凰城(Phoenix)，高达25.4%。

　　但无论如何，在接下来的几年，潘石屹们都要祈祷美国的经济能蒸蒸日上。

　　一个前车之鉴是，三菱地产在买下洛克菲勒中心后，低迷的美国经济让曼哈顿房租一直在低位徘徊，实际租金水平只有三菱地产原先估计的一半。6年之后，三菱地产陷入资金链断裂的困境，放弃了对洛克菲勒的拥有。