在朝阳、大兴、房山、顺义等区域，不少楼盘销售都采取类似少量快推的方式，反映到成交比例上，数字就会比较高。资料图片 “现在楼市是不是回暖得特别厉害？”最近，买房人孙先生关注北京朝阳、通州等区域楼盘时，发出了这样的疑问。“连续夜光盘”“认购率超九成”“人气爆棚”，不少楼盘这样对外释放着火爆热销的消息，类似孙先生这样的买房人也开始有些沉不住气了。
“金九”到来，楼市真的迅速回暖了吗？楼盘淘金开始盆满钵满了吗？记者采访了解到，无论从数据上，还是从许多楼盘真实销售情况来看，“金九”的成色还算不上“足赤”。业内人士也建议买房人不必惊慌，看清热销真相，不要被单方释放出的火爆信息“绑架”。
成交连续下滑，“金九”未见开门红 北京中原等机构根据市住建委数据统计，9月10日至16日，全市新建住宅签约2219套，环比下降2.5%。这也是自8月下旬以来连续第四周新房成交量下滑。与此同时，二手住宅成交量也连续三周下滑。
上周，包括新房二手房在内，全市住宅成交4923套，自6月中旬以来首次跌破5000大关。“9月楼市未见开门红。”北京中原地产研究总监张大伟如是说。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，此前一段时间北京楼市成交持续低位徘徊，除仍然受到政策余威及部分项目价格上调影响之外，最直接的原因是楼市供应的“不给力”。而从上周末开始，楼市供应开始加快节奏，9个项目集中入市。市场供应的增加预计会使下半月成交有所回升，但预计全月成交仍难突破万套大关。
京西某楼盘营销负责人也表示，“金九银十”传统旺季到来，众多开发商都忙着造势。许多楼盘对外宣称蓄客火热，实际上并没有达到火热的程度，因此取得预售证之后并没有立即开盘。
“雷声大雨点小”的火爆 除了通过销控实现认购率的可观外，还有的楼盘开盘现场人气火爆，但成交结果就算不上火爆了。
上周，房山新盘某项目开盘。官方微博披露，排号买房人超过两千，但最后的成交并没有达到“日光”“售罄”，不少排号的买房人最终没有出手。此次金域缇香(楼盘资料业主论坛)两栋楼290套精装房源取得预售证，开盘全部推出，均价16500元/平米。当天认购193套，去化率68%。
对于这一成交结果，开发商方面表示符合预期。记者也了解到，此次开盘，总价较低的两居相对于三居成交更好。
有业内人士分析称，排号数量可以反映出的蓄客水平，是开发商确定最终量价策略的重要参考。不过就买房人来说，并非所有的排号人最终都会买房。中途流失的、临时被价格屏蔽的、没有选上理想房源而放弃的、资格未审核通过的，都可能出现。但许多买房人往往只看到认购时的人气，没注意到最后的结果，开发商也往往选择传播有利于烘托市场的消息。
供应量续增，价格大涨可能性小 “继续加推。”记者从位于朝阳北路的长楹天街(楼盘资料业主论坛)项目了解到，本周该项目将加推一个单元，价格和此前保持平稳。
类似地，加快开盘供应仍是近期楼市主旋律。本周末，北京预计有包括金融街·融汇(楼盘资料)、金科王府(楼盘资料业主论坛)等近10个项目开盘。价格和前期相比没有明显上涨。北京中原等机构分析，政策环境不放松、市场供应量在增加，楼市明显涨价可能性不大。
9月18日、19日，北京国土局先后暂停了朝阳区来广营一块宅地、石景山苹果园一块商业金融用地出让。特别在后者暂停出让的公告中明确，是“为落实国土资源部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期”。业内也分析认为，这显示出政府对于稳定调控预期、巩固调控效果的信心，建议买房人不必担心房价短期快速上涨。
小步快跑，多个楼盘放大“热销” “公众往往容易关注热销的楼盘，但即使热销的楼盘，有的热销程度也被放大了。”北京一家房企副总如是说。
9月11日晚，朝阳区某楼盘，集中推售40套房源，包括140平米和100平米两种户型。推盘起价29500元/平米。根据已发布消息，40套房源当天创造“夜光”。按照单套400万元的价格估算，当天成交额大概在1.6亿元。
据记者了解，这已经是该项目在一个月内的第三次集中放量。每次放量一个单元36套房源，也都实现售罄。
对于这种热销，有业内人士认为，项目通过销售控制，以“小快灵”的销售策略换取每次的高认购率，是目前不少开发商都会采取的做法，“售罄肯定比较好听，对买房人更有触动”。但换一个角度看，如果这些房源大批量集中推售，可能就不会有100%的认购率了。
张大伟则对记者表示，类似上述楼盘的改善性项目，很难像首置刚需类产品一次几百套的放量。上述项目有关人士也对记者称，在售的楼栋已经全部打开，只是在销售策略上阶段性地集中推优惠，例如9月推出的10万抵30万，实现快速周转。
记者了解到，在朝阳、大兴、房山、顺义等区域，不少楼盘销售都采取类似少量快推的方式，反映到成交比例上，数字就会比较高。例如京东一近期新开楼盘，对外宣称开盘当天认购率超过九成。但当天实际的情况是，有两个单元几十套房源并未推出。
提醒 买房人小心被“热销”带紧张 一位曾操盘北京多个项目的资深业内人士透露，无论是公开传播热销信号，还是单个接待买房人，许多楼盘销售都会制造一种热销甚至紧张气氛，即所谓“饥饿营销”。但是往往许多买房人会发现，在某个楼盘开盘宣称基本售罄之后，或者还有“剩余少量房源”可买，或者开发商会选择加推。
对于试图套牢买房人的造势技巧，这位业内人士建议买房人始终保持冷静。诸如宣称的所谓蓄客量，诸如开盘现场故意喊出的“某某房被认购”，或者不断催促、“相逼”等都是销售技巧，买房人不用过于紧张。买房人还可以通过货比三家、放平心态等在买房过程中尽可能占据主动。
(新京报 张旭) (来源：新京报)
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