楼市成美经济复苏定盘星 阔别牛市多年蠢蠢欲动

　　房地产市场逐渐回暖，是近期美国经济领域为数不多的好事之一。在日前全球瞩目的货币政策会议中，美联储将新一轮量化宽松政策(Q E3)的主攻方向确定在抵押贷款支持证券(M BS)而不是美国国债之上，也表明了美国货币政策制定者将以楼市为支点来撬动整个经济的决心。

　　从近几十年美国经济运行规律来看，楼市状态可以当作判断复苏强弱的“体温计”之一，其敏感度也不输股市。回顾此前两次美国经济复苏由慢转快的过程，美国楼市都先知先觉提前启动，近观当下，已经阔别牛市数年之久的美国房地产业正在蠢蠢欲动。

　　统计显示，衡量美国楼市的多项指标趋好：8月份的美国旧房销售量环比增加7 .8%，新房开工量环比上升2.3%，而9月份美国住宅建筑商信心指数虽在枯荣指标(50)之下，但延续了此前数月的升势，并创下2006年6月以来新高(40)。此外，几年前因贷款购房而变成“负翁”(房屋价值低于所欠抵押贷款额的负资产房主)的美国家庭逐渐转“正”，丧失抵押赎回权的购房者数量也在减少。有华尔街投行分析师预测，美国房价未来几年上涨势头将逐步增强，并将在2022年达到2006年的历史峰值水平。

　　美国楼市最近一次对整体经济增长贡献正能量，要追溯到2005年，但目前美联储依旧对其寄予厚望。按美联储的逻辑，其进入抵押贷款市场大量购入相关债券后，可以压低抵押贷款利率，起到提振购房需求的作用，这样会产生两方面结果，一是推动房价上涨，有利于增强房产自有率接近七成的美国家庭的消费信心，为占美国经济比重2/3的消费者开支提供可靠动能，二是凭借回暖之势吸引大量投资进入房地产领域，通过盖房建楼来提供大量就业机会。此外，美联储按月购入抵押贷款证券，相当于向市场“蓄水”，巨大的流动性将推高风险资产价值，进而从账面上挽回美国家庭被金融危机吞噬的财富，从而变目前的负面财富效应为正面。美联储的一份报告曾显示，美国家庭资产的中位数净值从2007年的12.64万美元降至2010年的7.73万美元。

　　正因如此，美联储才将抵押贷款支持证券作为Q E3的首选，不仅每个月的购买规模达400亿美元，而且继续执行“扭曲操作”(O T)时，也将抵押贷款支持证券作为美国国债的替换对象。

　　然而，上述逻辑只是美联储的一厢情愿，Q E3能不能对楼市复苏起到顺水推舟的作用还有待观察。此前两轮量化宽松已经证明，美联储干预市场均未获全功，尤其是传导机制失灵，令巨大的流动性仅在金融系统内部循环。本次对抵押贷款支持债券下手，也要看银行业是否俯首贴耳，依美联储之计行事。统计显示，因信用记录不良、收入不足、贷款标准严格及房屋净值为负等因素影响，大多数美国购房者仍无法享受到低利率贷款优惠。今年第二季度，美国大约69%的房主的按揭利率高于5%，其中33%的按揭利率超过6%。

　　以本轮金融危机而论，祸起美国楼市的次级抵押贷款危机，之后美国经济遭受重创并殃及全球，再之后世界经济步入波浪形的缓慢增长期，若能以美国楼市复苏作为终点，确保美国经济企稳，倒是应了解铃还须系铃人这句老话。需要警惕的是，美国楼市别再因为低利率和高投机而踏上“非理性繁荣”那条老路。

　　作者：王龙云