广州限售高价住宅 地方政府面临房价管控压力

据介绍，采取控制预售、暂缓网签等做法的不止广州。不少地方都有类似“经验”，以期交出一份漂亮的“调控答卷”。图为高价楼盘林立的广州珠江新城。

　　原标题：广州“限售”高价住宅引争议

　　早报记者 陆鸣

　　限购、限贷之后，是限售。

　　9月24日晚间，广州市国土房管局在其官方微博上承认，该局对广州市“中心城区个别异常高价的住宅项目”，采取了“限制预售规模和控制交易节奏”的措施。该局强调，上述“阶段性的行政措施”是“必要的，也是必须的”。

　　广州市国土房管局在微博中解释，出台此项政策是为“引导房地产开发企业在即将到来的国庆黄金周期间，积极以价换量，以合理的价格促进销售”，因为该局注意到，“最近珠江新城等中心城区个别高价住宅项目定价偏高，且开盘后出现大量集中网签情况，推动了全市均价异常上涨，造成市场的不正常波动，误导市场预期”。

　　按当地媒体25日的报道，广州也因此成为广东省首个公开确认“限售”的城市。

　　对于广州的限售，某上市房企营销总监认为，由于该政策是暂时性的，因此长期影响不会太大。但10月是楼市传统旺季，是中高端楼盘销售的一个良机，在这段时间进行管控，开发商应该是有苦难言。

　　“临时休克措施”

　　据当地媒体报道，广州限售令被曝光，是因为有几个位于珠江新城的高价楼盘，近日只拿到申报预售证总量的1/3。

　　某外资房企总经理昨日称，据他了解，珠江新城是广州房价最高的区域，近期有客户指责一些楼盘“捂盘”，而这些楼盘则抱怨称不是不想卖，而是监管部门不发预售证。这才有了后来房管部门通过微博承认要管控预售规模一事。

　　不过，该总经理认为，这种管控做法长久不了，而且也没听说有“正式文件”，“谈不上是一种措施，只能算工作上的一个做法。”

　　早报记者昨日致电广州市国土房管局，多位接线人员对此并不愿多谈。

　　某上市房企营销总监认为，广州的限售令并无操作细则，带有随机性。他猜测，可能是近期该市中高端楼盘成交较好，为了对“十一”及整个10月楼市做好布控，防止中高端楼盘进一步升温，才临时管控一下。

　　他认为，“临时休克措施”在执行上可能表现为，哪个楼盘成交太过集中就暂停或减少批复其预售规模一段时间。

　　对于这种行政色彩颇浓的措施，上述营销总监感到难以接受：“楼盘具备预售条件，为什么不让卖？！”

　　新华社25日援引专家观点称，这种“限卖”降低了“纸面房价”，对短期稳定市场预期有一定意义，但从长远看，不应做美化房价统计数据这种表面文章。

　　房价管控压力

　　“限售”政策推出的背后，是地方政府面临的房价管控压力。

　　新华社25日在题为《“限卖”降低“纸面房价” 广州做法引争议》的报道中分析，不少地方政府在调控方案中明确要求，年度房价涨幅控制在经济增长和居民收入增幅之内，因此这一数据是检验地方政府调控成果的重要依据，也成为开发商、地方政府和购房者博弈的重点。

　　国家统计局发布的数据显示，今年8月，广州市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅较7月略有扩大，涨幅领跑北京、上海、广州、深圳四个一线城市。

　　广州市国土房管局在24日的微博中称，根据该局对市场运行态势分析，近期中心区域高价项目成交增多，导致总成交量中占比提高，造成广州全市均价结构性上涨。

　　当地媒体在25日的报道中也普遍提及，珠江新城房价高企。有报道称，目前珠江新城多个豪宅项目售价在5万元/平方米以上，个别项目的一些房源单价甚至达8万元。

　　而中指院提供的监测数据显示，今年8月，广州市新建住宅样本平均价格仅为15300元/平方米。

　　“近期广州中高端客户进场增多，也不排除当地的刚需楼盘供应出现下滑和不足，使得中高端楼盘成交、价格对总体量价走势产生了明显影响。”某外资房企总经理分析道。

　　据新华社报道，此前广州市国土房管局公布的统计数据显示，7月广州楼价同比涨幅约8%，而网易同月统计则大涨22.5%。对此，广州市国土房管局回应数据打架是“统计口径不同所致”，而中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家认为，统计口径不同客观存在，但不排除相关政府部门出于调控压力有尽量选择“冷数据”的动机。

　　地方调控房价的“经验”

　　广州并非孤例。

　　在25日的报道中，新华社援引市场分析人士的介绍称，采取控制预售、暂缓网签等做法的不止广州一地。全国不少地方都有类似的“经验”，以期交出一份漂亮的“调控答卷”。

　　新华社记者发现，除了控制预售，一些地方政府在统计中将基本不入市成交的保障房纳入均价统计，平均房价包括保障房、二手房、新建商品房等多种性质的住房。

　　“最终实际上是用一些本来就不受市场关注的地区或地段低房价抵消了高房价的现实。使市场价格人为在数据层面降低，营造调控成效明显的表象。”市场分析人士认为，由于当前市场出现的回暖趋势，上半年一直遇冷的改善性大户型很可能会加快入市，造成下半年成交均价的结构性上涨。

　　9月中旬，南京还一度传出过要对房价“限涨”的说法，但该说法此后遭南京市物价局、住建委相关负责人否认。

　　无论是限涨还是限售，对于房价走势的影响究竟有多大，目前尚无定论。

　　某外资房企总经理认为，调控两年来，众多房企不拿地、少开工，随着刚需楼盘不断去化，一线城市中高端楼盘在成交结构上影响日趋明显。预计明年3月以后，随着刚需楼盘的进一步去化，加上新增供应不足，中高端楼盘对各大城市成交结构的影响将更加明显。

　　他认为，一线城市间存在联动效应，市场情况会相互传导，广州楼市出现的情况不排除会传导到北京等城市，广州的做法也不排除为其他城市所仿效。

　　新华社则援引专家说法称，地方政府在向社会发布房价数据时，应根据城市的区域、房屋的类型等分别发布数据。