徐汇滨江2地块45亿元拍出 今年上海新总价地王

　　晚报记者 张骏斓报道

　　昨日下午，申城土地市场十月首个重头戏华丽登场，徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01商住办地块进入现场竞拍环节。经过99分钟鏖战、445轮竞价，最终保利建锦、信保（天津）股权投资基金联合体PK掉了绿地、中海、华润等大型房企，摘得该地块。这是今年的新总价地王，成交总价达45亿元，折合楼板价27055元/平方米，溢价率42.9%。

　　业内人士坦言，经过三个季度的铺垫，申城土地市场热度再现，而龙头房企的积极介入，表明其对两年后沪上中高端市场的看好。

　　445次举牌成就今年“新地王”

　　徐汇区滨江XH129B -02、XH129D-01商住办地块，由于其区域优势，从一进入土地市场就备受关注。公告显示，土地总出让面积达66530.1平方米，容积率2.5，起始总价约为31.5亿元。

　　昨天下午，随着拍卖师宣布现场竞价开始，7号竞买人（保利、信保股权投资基金联合体）率先报出31.52亿元，随后其他竞买人陆续报价，半小时不到，价格迅速至32.84亿元，一小时后，价格已经窜至40亿元，而7号竞买人保利联合体，1号竞买人中海、9号竞买人绿地仍在继续报价。其间拍卖师多次呼吁各位竞买人理性竞价。

　　最终，经过99分钟，445次举牌，保利联合体以45亿元“杀退”绿地、中海，成功折桂，折合楼板价27055元/平方米，溢价率42.9%，今年新的总价地王就此诞生。

　　想盈利单价需超6万元/平方米

　　对此新地王的诞生，保利地产则表现出些许谨慎，相关人士在接受采访时多次强调，这个地块只是总价高，单价并不高。地块位置绝版，又是核心区域，27055元/平方米楼板价比较合理，与此同时，上海滨江地块具有很高的战略意义，这也是保利在上海中心城区首个含住宅的项目。

　　对此，上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示，徐汇滨江商住办地块楼面地价27055元/平方米，虽然与2009年绿地取得的徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块楼面地价（27227元/平方米）相差无几，但溢价率已下降了6成。该幅地块起始楼板价实际上要比龙华路1960号地块高出近5成，最后以相当的楼板价中标，表明房企拿地十分理性，并无因地块稀缺或竞拍者势力雄厚而出现恶拍现象。

　　事实上，从当前地块所属板块的销售情况来看，2012年以来，徐汇龙华板块住宅销售均价已达到6万元/平方米，其中“海珀府邸”公寓销售均价6.3万元/平方米；商办楼销售均价5.7万元/平方米。考虑到滨江板块房产稀缺性和其物业特殊的消费群体，徐汇滨江地块开发仍具前景。

　　另据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2012年前三季度本市徐汇龙华板块内新建商品住宅合计成交均价约为6.04万元/平米，较2009年同期3.2万元/平米的均价提升近90%；并且该段时期内龙华板块内新建商品住宅成交明显呈现供不应求的局面，年内前三季度供销比值仅为0.67:1（供应：成交），部分项目推盘去化率接近100%。

　　业内预计，滨江地块所处区域正是豪宅区，建成后卖6万元/平方米—7万元/平方米便可盈利。

　　房企集体补仓催热土地市场

　　进入三季度，大型房企拿地的步伐开始加快，来自中原地产数据显示，截至9月底，10家标杆房企（万科、中海、保利、碧桂园、富力、恒大、华润、金地、龙湖、世茂）在三季度的拿地金额达到494亿元，而万科近期更是在上海频频动作。业内人士坦言，经过三个季度的铺垫，申城土地市场热度再现，但不过热，该价格仍在合理区间内，而龙头房企的积极补仓，也催热了土地市场，表明其对未来两年沪上中高端市场的看好。

　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示，大型房企勇于拿地，说明其看好申城明年市场。在其看来，虽然限购政策仍有长期化的可能，但是上海等一线城市需求非常旺盛，这使得开发商能够安心拿地。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也表示，从土地市场来看，拿地主体企业已经呈现出分化态势。拿地主体基本上为高周转类型企业及央企地产企业，这些企业在前期通过降价跑量回笼资金，在下半年政府集中推地的这个阶段开始补仓拿地，而中小企业及高端产品定位的房企拿地动作及力度由于现金流不畅、对未来市场预期不明朗等均不及高周转类型企业及央企地产企业。因此，现在是比较好的拿地“补仓”的时机，但是整体市场仍未出现过热迹象，开发商是在理性拿地。