广州限购两周年记

　　文/羊城晚报记者 詹青

　　数据

　　量跌后回升价稳中微涨

　　广州楼市限购两周年来，成交量大幅度萎缩后回升，楼价却稳中微涨。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，限购政策对成交量的影响较大。2007年广州一手房成交量达800万平方米，2008年由于金融风暴下降到550万平方米，2009年由于救市政策又上升到970万平方米，2010年推行限购政策，一手房成交量重新下滑到650万平方米，2011年下降到570万平方米。今年，楼市成交回暖，前三个季度成交量已有520万平方米，估计全年成交量约有700万平方米，这样的成交量尽管是限购以来的最高点，不过仍不太可能超过未限购前的2007年，也不可能超过最高点的2009年。在限购的影响下，楼市的回暖也是受到一定限制的。

　　黎文江同时预测，在成交量还不错的情况下，今年第四季度，房价虽有上升冲动，仍可能控制在1.4万元/平方米左右的水平，限购对楼价同样也有一定的震慑效应。但相对成交量而言，限购对楼价的影响较小。不少普通市民认为，广州楼价并没有下降，在近期一次调查中，近六成网友认为“楼价是上涨的”。但不可否定的是，限购确实限制了部分人的购房需求，一方面，由于失去购房资格，部分多次置业者无法入市；另一方面，近八成投机者没有进入住宅市场，同时，部分买家由于预期不明确而持币观望。

　　市场

　　刚需盘威武贵价盘低迷

　　由于限购令明显保护刚性需求，针对刚性需求的楼盘收获最大的蛋糕。

　　数据分析，广州十区两市超过60%的产品售价在1万元/平方米以下，销售情况最好的项目集中在增城、番禺、花都、南沙等外围区域，广州住宅郊区化已成为现实，指标性刚需大盘的售价基本保持稳定。阳光家缘监控数据显示，增城的碧桂园凤凰城，2010年1月-9月份的网签均价为7653元/平方米；2011年同时段为9304元/平方米；2012年同时段回落到8590元/平方米。花都的富力金港城，2010年1月-9月份的均价为6270元/平方米；2011年同时段为7036元/平方米；2012年同时段回落到6720元/平方米。

　　而在刚需型楼盘之外，贵价产品入市规模明显萎缩，两年来，贵价盘市场陷入集体低迷。尽管在今年5月份后，大户型产品供应量明显增加，但市场并没有出现明显的成交结构倾斜，收获最大蛋糕的仍是刚需市场，源源不断的刚性需求入市，成为支撑市场活跃度的最大因素。

　　后市

　　经济仍下行逼宫限购令

　　“限购令”作为非常时期的调控手段，肯定有结束的一天。

　　国家统计局10月15日发布的数据显示，9月份，全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨1.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。全国工业生产者出厂价格（PPI）同比下降3.6%，环比下降0.1%，跌幅超出市场预期，创出36个月来的新低。业内人士认为，这表明国内经济形势依然严峻，实体经济经营状况尚未得到好转。第四季度，政府为了刺激经济稳定增长，更可能选择更宽松的货币政策，近期也的确存在降息或降低存款准备金率的可能性。楼市“限购令”作为非常之策，还能保持多久的独立性而存在？这是中国房地产业“放松-不放松”两难压力的一场较量。

　　詹青 (来源：羊城晚报)