专家称楼市全面降价阶段已进入尾声

　　来源：南方网

　　南都讯 记者 张艳芬 实习生 陈奕婷 “房地产交易市场‘全面降价’阶段已进入尾声，现正进入‘稳价保量’阶段”，广州市房地产行业协会秘书长许国碧如此判断广州的房地产市场现状。

　　昨日下午，市房协及世联公司主办的“房地产市场形势分析研讨会”上，各路房产专家及开发商就“金九银十”、“南沙新区”、“萝岗开发区”等关键词各抒己见。

　　当前：金九银十成色较足

　　今年“金九银十”已进入尾声，世联地产市场部经理崔登科在研讨会上分析，“广州的金九银十成色比较足”，他说，今年的金九银十市场整体的吸纳率已经达到了100%，供求整体是平衡的，其中“金九”成交了104亿，排在历史第二位，第一名是2010年9月成交的108亿。

　　崔登科说，从广州世联“十一”期间监控的48个指标盘情况看，48个指标盘成交25亿元，“十一”七天销售过5000万的楼盘16个占比33%，主要集中在南沙、番禺、增城三区(市)，销售过亿楼盘6个占比12%，主要集中在荔湾、番禺、白云三区。

　　今年“十一”与“五一”的成交量相比同样毫不逊色，崔登科说，“五一”周均成交达到2184套，“十一”的周均成交达到2600套，比“五一”高了三成。

　　后市：“稳价保量”回复平淡

　　那么，今年最后一季广州楼市走向如何？

　　许国碧在昨日的论坛上说，目前广州房地产交易市场“全面降价”阶段已进入尾声，现正进入“稳价保量”阶段。他说，自限购政策出台以来，刚需及首次改善型产品一直主导市场，但进入今年二、三季度以来，大户型产品集中放量，其库存正明显攀升，预示改善型需求入市的比例将有所增大。不过，他同时表示，受限购限贷限售多重调控压力，改善型需求不可能掀起楼市热潮。广州今年成交高峰期已在第三季度出现，第四季度预计将回复平淡。

　　许国碧认为，前三季度良好成交中已缓解部分资金压力的房地产开发企业将不会再用“以价换量”的促销方式，但也不会有贸然大幅的涨价行动。此外，他说，近期各大银行取消8.5折优惠，信贷格局收紧，也说明楼市将维持价格稳定。

　　库存：上月7区(市)超警戒线

　　世联地产的统计数据显示，目前一手楼库存处于高位，但消费者购房欲望却在下跌。

　　“广州一手房库存量仍在高位，高达11.2万套、1500多万平米、1911亿元，去化时间略有上升”，崔登科说，这主要是“金九”的贡献比较大。他认为，部分区域的库存还是超过警戒线许多，并且单套库存面积走高，从另外一方面证明了现在市场库存正在攀升。

　　从世联地产提供的统计数据看，天河、花都、海珠、越秀、从化、黄埔、萝岗七个区(市)的库存去化时间都超过了警戒线，其中天河排在首位，而9月份花都的库存面积最大，占21%。

　　与高库存相反，广州购房者的购房欲望却在下降。世联地产提供的数据显示，2012第三季度，广州购房者当中，仅有23.1%表示未来半年适合购房，较上季度下降12.8%；而表示不适合购房的置业者占比较上季度增加5.2%。

　　热点区域

　　南沙房价上行是大概率事件

　　“未来萝岗成为一个近中心区域最大的住宅供应区”，昨日论坛上，萝岗、南沙这样的“新贵”郊区同样备受热议。

　　崔登科说，两年内萝岗区出让330万平米的住宅用地，整体金额110万亿，其中大开发商就拿了220万平方米，花了103亿，比如万科、城建等大开发商。崔登科说，在大幅度投入之后会使得未来萝岗成为近中心区域最大的住宅供应区，他认为萝岗区和金沙洲在很多方面上有相似之处，比如开发的时候都是价格洼地、土地集中供应所以大开发上看好集中拿地、距离市中心较近，可以吸引在中心区域工作的购房者等。

　　而刚被定位为国家新区的南沙，崔登科说，落实了广州南沙新区发展规划之后，成交量开始放大，下一阶段价格上行是大概率事件。