香港金管局总裁陈德霖:楼市过热仍是港最大风险

　　中新网11月20日电 据香港《文汇报》报道，香港外围量宽令息率偏低，加上资金流入，利好楼市气氛。香港金管局总裁陈德霖19日认为，楼市过热仍是香港的最大风险，他指虽然目前供楼负担比率低过1997年时期，但现时楼市风险不比1997年小，提醒市民投资置业仍要小心。香港金管局会密切监察市况，适时会推出适当措施。

　　陈德霖昨表示，楼市或许还会再升一段时间，但楼市只升不跌的假设是一个错误，他指从来未见过有周期是只升不跌，至于何时会逆转，现时很难判断。他称，虽然美国联储局指超低息环境会维持到2015年中，但世事难料，环境变化会受很多因素影响。惟强调政府会密切监察市况，适时推出适当措施。

　　利率极低 日后上调空间巨

　　他认为，虽然目前供楼负担比率低过1997年时期，但现时香港楼市风险不比1997年小。现时香港的供楼与家庭收入比率仅约5成，低于1997年的109%，但当时平均按息为12厘，其后楼市泡沫虽爆破，但往后的6年半调整期，利息共回落了9厘，纾缓供楼压力。但现时的情况刚巧掉转，现时的按息平均2.3厘，利率极低，日后息口往上调的空间非常大。而市民现时一般的按揭贷款是30年期，就算再享有3年低息期，还是有很长时间可能回复高息环境，认为市民买楼必须量力而为。

　　所谓“供楼与家庭收入比率”是指一般50平方米单位(以7成20年按揭计)的按揭供款与私人住宅住户的家庭入息中位数的比率。

　　资产价格或进一步上升

　　他又指，全球低息环境、推出量化宽松措施，国际资金或持续充裕，导致新兴市场面对通胀压力、资产价格或进一步上升，香港仍难以独善其身。事实上，香港经济正在放缓，但楼市却继续升温，令楼价与实体经济愈加脱节。在现时极不寻常的国际金融环境之下，应做好准备去应付资金流向可能再次出现大幅波动，和房地产市场过热对金融及经济稳定构成的风险。

　　应做好准备应付资金逆转

　　他说，目前按揭贷款一般为楼价的五成多，这意味即使楼价跌四成，亦未必出现负资产，认为多付首期买楼，均有助业主及银行提高防御风险能力。

　　据香港金管局披露，于今年9月14日推出第五轮有关按揭贷款的审慎监管措施后，平均按揭比率由2009年9月的64%，降至今年9月的55%；供款与入息比率，亦由2010年8月的41%，降至今年9月的36%。

　　至于近日资金转炒非住宅物业如工商铺等，会否影响香港银行体系稳定。陈德霖回应指，银行对工商铺的按揭审批较住宅按揭谨慎，金管局会密切关注情况，如果交投过于炽热为银行带来风险，会要求银行采取收紧措施。