原中房集团董事长:商品房卖得好保障房才资金足

　　“多年没有保障房任务，很多国有房企出现了迷失，认为自己的任务就是赚钱，现在有了保障房任务，它们应该回归主业”

　　孟晓苏：应设立专门的住房保障机构

　　2010年，“旷课”12年之久的保障房建设开始了中国式的狂飙突进。从2010年到2012年三年间，保障房以每年700万到1000万套的建设速度增长。加上房改初期建设的经济适用房在内，我国的保障房可以覆盖1亿人口。

　　“这是一个伟大的成果。”提及上面的数字，孟晓苏既喜悦又欣慰。

　　孟晓苏——中国房地产开发集团（以下简称“中房集团”）理事长，原中房集团董事长，上世纪九十年代全国20%的福利房都是由中房集团开发建设。15年来，作为保障房的资深建设者和研究者，孟晓苏被誉为“中国保障房第一人”。

　　本报专访孟晓苏，一起回顾保障房发展的前世今生。

　　商品房卖得好建保障房的资金就足

　　主持人：截至10月底，北京市已累计新开工保障房15.3万套，完成计划任务的95.6%，而且明年全国还将建成700万套保障房。保障性住房大量入市会不会对商品房的价格造成冲击？

　　孟晓苏：保障房里面有一部分是卖产权的，是计入房价的，另外一部分是租赁的，租赁是不计入房价的，但是直接进入CPI，两方面的数字都和民生有关。

　　我希望看到房价增幅的下降，是不同层次的供应结构都能充分的供应，特别是保障房能够达到一定的量。

　　主持人：也有人认为，房价和穷人没有关系。即使没有保障房，低收入家庭也没有能力购买商品房，您认为这种说法有道理吗？孟晓苏：商品房和低收入家庭没什么关系，不光是没有正向关系，甚至还有反向关系。商品房价格高了，地方政府的土地收入就高了，就可以有更多的资金来建保障房。

　　现在政府缺的就是保障房建设的资金，在目前体制下，建设资金主要还是来自地方政府所筹集的资金，而地方政府的财政收入70%来自土地。

　　主持人：您曾说媒体欢呼豪宅降价是一个误区，您是如何理解的？

　　孟晓苏：豪宅是有钱人买的，为什么要让有钱人享受到国家补贴呢？有钱人为什么不能在住房上多付些钱呢？实际上有钱人并不关心房价下降，他们只关心房价上涨。

　　长期没有保障房任务很多国企迷失了

　　主持人：建设保障性住房的利润比较低，很多企业都不积极，由谁来承担建设任务比较合适？

　　孟晓苏：商品房和保障房是两个体系建设，开发主体是不一样的。本来中国的住房双轨制就应该形成不同的开发团队。

　　政府有税收和土地收益，在1998年的房改方案中就明确提出了，由政府来建设住房保障体系。保障房建设没有太多利润，就应该由政府或者承担政府职责的国有企业来承担建设任务。开发商的形成是在九十年代，在此之前，像中房集团这样的国企大部分都是建设保障房的。

　　主持人：目前的现状是，国企和民营企业都热衷于利润较高的商品住宅的开发。

　　孟晓苏：因为多年没有保障房任务，很多国有房企出现了迷失，认为自己的任务就是赚钱，现在有了保障房任务，国企作为政府机构的延伸，应该回归保障房主业。

　　主持人：您曾提出要建立专门的机构，来统筹保障房建设。

　　孟晓苏：我一直主张在中国下一次的机构改革中，要设立一个专门的部门主管住房社会保障。很多国家都是设立单独的机构，像新加坡的建屋发展局，还有一些国家把住房和青年联系在一起，叫住房与青年部。

　　我认为一定要设立一个主管保障房建设的部门，这个部门职权要比现在大，应该能够管理保障房建设拨款，同时用这些拨款去调动社会资金和银行贷款。

　　恶补大致完成 保障房比例占20%合适

　　主持人：您曾说中国的保障房建设“旷课”了十余年，现在终于赶上来了。

　　孟晓苏：从1998年房改到2010年，中国的保障房建设耽误了十年，还有两年没有努力。这几年大幅度的建设是在补课，就好比一个大学生，大一、大二的课没有好好上，大三恶补之前落下的课马上要补完了，后面的课就能规规矩矩地上了。

　　所以，恶补所旷的课就是要多投入。这几年政府下了很大力气，恶补所旷的课大致完成，未来要逐渐进入一个正常建设的时期。中国80%的老百姓有住房，未来的保障房建设保持在20%左右的比例比较合适。

　　主持人：保障房到底扮演了怎样的角色，请您用几句话来概括？

　　孟晓苏：保障房是完善的住房体系内不可或缺的环节，是应该主要由政府承担的责任，通过保障房建设来实现社会的公平、正义。未来肯定还要坚持下去，十八大谈住房问题时也几次讲到保障房。

　　当然，保障房并不是房地产的全部，保障房的总量只占到整个房地产开发的25%左右，要按照开复工面积来说就更少了，但是这是不可或缺的部分。

　　主持人：十八大报告中也多次提到保障房建设，您如何解读？

　　孟晓苏：十八大报告中明确提出，“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。

　　同时，十八大报告中讲到要构建地方税体系，建立结构优化、社会公平的税收制度，建立公共资源出让收益合理共享机制。

　　另外，在十八大报告中还提到了收入分配问题，“初次分配和再分配都要兼顾效率和公平，再分配更加注重公平”。再次分配就包括税收、社会保障、转移支付为主要手段的调解机制，像社会保障就是通过政府的投入。

　　REITs落地中国 保障房是个好落脚点

　　主持人：刚才您提到建设保障房的资金除了政府提供，还要募集社会资金。您也多次呼吁引入REITs（即房地产信托投资基金）。REITs落地的要点是什么？

　　孟晓苏：REITs的一个要点就是要免税。国外的REITs为什么能免税？因为国外的股市和投资REITs的钱80%是来自机构投资人，主要是养老金。

　　REITs目前在中国落地有了一定的基础，因为保障房已经大量入市。但是上市条件目前并不十分成熟，股市上大部分都是个人的钱，散户占80%，在免税上没有理由。2007年，我就提出把保障房作为REITs的载体，保障房使用对象上是低收入群体，这样就给免税找到了支撑点。

　　主持人：中国政府决定在未来5年内，建设并提供3600万套保障房，您曾经算了一笔账，这大约需要7万亿建设资金。资金问题如何解决？

　　孟晓苏：大部分资金是滚动的，房子建好了就可以卖。7万亿资金是5年内需要的，不是一年。现在保障房大部分是建完后卖给老百姓，包括棚户区改造、农村的农民就地上楼的改造，是能回笼资金的。通过农民就地上楼腾出土地，土地出售后能回笼一部分资金。

　　我估计最后需要一个2万亿的持有资金，这个困难不是很大。现在地方财政没有那么多钱，通过REITs持有资金解决是一个不错的渠道，其实不需要政府财政支撑到底。

　　减去保障房投资 商品房投资是负增长

　　主持人:数据显示，2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比增长15.4%。您好像并不认同这个结论。

　　孟晓苏：判断房地产投资是不是上涨了，首先要看投资里面有多少是保障房投资，如果去除了政府新添加的保障房投资，也就是非商业的投资，再判断整体是上升还是下降。今年的投资实际是在下降，有人说投资没有下降，反而上涨了15%，我不能认同。

　　主持人：今年全国的房地产投资开发，实际上是什么情况？

　　孟晓苏：数据显示，今年1-10月全国房地产开发投资为5.76万亿元，同比增长15.4%；住宅投资完成3.97万亿元，增长10.8%。其中保障房投资完成1.08万亿元，占房地产投资的18.7%，占住宅投资的27%。若减去以政府投资为主的保障房投资，商品房投资是负增长。

　　本版文/特稿记者蒋举实习记者王烨

　　人物简介

　　孟晓苏，中国房地产开发集团理事长，北京大学经济学博士，原中国房地产开发集团公司董事长。1949年12月，出生于苏州，成长于北京。1977年，参加高考，考入北京大学中文系。曾先后担任全国人大常委会办公厅副局长、国家进出口商品检验局副局长等职务。1992年5月-2000年9月，任中国房地产开发集团公司总经理、中国房地产开发集团总裁。

　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏