公寓业委会自涨10%物业费 88%业主同意“提价”

　　时至年底，物业服务公司到了催交物业费的时期。住在三里屯附近幸福公寓的刘女士拿到了下半年物业服务费应交额度，与往年相比，下半年的服务费多了240余元。多交物业费的并非刘女士自己，小区中的每个家庭的物业费都上涨了10%。

　　今年下半年，幸福公寓在业委会的倡议下，幸福公寓小区的物业费上涨10%。这是今年北京第一个由业委会主动提出上涨物业费，并经大部分业主同意上涨成功的小区。

　　那么，幸福公寓业委会为何上涨物业费？小区的收支又有怎样的账单？上涨物业费又有怎样的利弊？带着这些问题，记者探访幸福公寓小区，寻找物业费上涨背后的原因。

　　物业费上涨·过程

　　原因 涨服务费是扭亏最佳途径

　　三里屯附近，一栋玫瑰红色的欧式楼上写着“幸福公寓”，小区并不大，住房一共88户。

　　幸福公寓业委会主任童超将小区形容为“袖珍小区”。

　　不久前，小区的物业费从3元/平方米变成了3.3元/平方米，上涨了10%。至于上涨原因，童超认为，随着大气候的变化，物价、人员工资上涨，多年来物业企业实行“包干制”，近年来出现了亏损，业主委员会再细致的管理，物业企业再深入的挖潜也无法改变亏损的局面。在童超的脑海中，涨物业服务费是解难最佳途径，在与业委会其他成员的讨论中，大家对涨物业费比较赞同。

　　投票 88%业主同意“提价”

　　今年下半年，幸福公寓小区贴出了“致全体业主的公开信”，写明：“我们公寓自1997年入住时，物业服务费为每平方米6.8元，后经业主委员会和物业企业商谈降价多次，至2004年降至每平方米3元。我们要求物业企业在不降低服务质量前提下，压缩开支、压缩人员，即使这样，近年来由于物价上涨，各种费用增加，两年来物业企业处于亏损状态。”童超说，工作人员工资基本在每月1200元至1600元之间，为了给这些工作人员增加一点工资和增加一点服务开支费用，业主们也应该置换位置考虑一下。

　　经过与业主几个月的沟通，幸福公寓举行了关于上涨物业服务费的业主大会。幸福公寓共有住房88间，具有投票权的业主共75位，其中赞成票66票，占投票权数的88%。“业委会建议每平方米增加0.3元，即10%，这需要开业主大会50%以上业主同意才能执行。”看到投票结果后，童超悬着的心也落了下来。

　　质疑 “不但不该涨，还该下降”

　　虽然物业服务费上涨得到了大部分业主的同意，但在最初质疑声也不断出现在童超和业委会成员耳边。

　　一位并不赞成涨价的业主表示，物业费不但不应该上涨，反而应该下降，“没有什么理由，花了那么多钱，服务还是不好。”另一位业主对上涨物业费也颇有微词，“只听说一些小区业委会维权带头降物业服务费的，带头涨物业费的还真少见。”

　　而赞成涨价的业主还是占多数。一位从事财务工作的老业主说：“物价上涨很快，物业企业属低工资行业，工人的工资也应该有所上涨。这些钱从哪出？只有从业主的口袋里出。我觉着这里的服务也不错，在一些小区如果是家里的东西坏了，由物业来工人入户修理都要收取工时费，但是我们这里从来不收，其实物业服务公司要做到的就是业主满意。”

　　沟通 服务基本达到业主满意

　　业委会人员与每个业主进行交流，讲明涨物业费的理由。“物业的服务不可能达到业主100%的满意，收取多少物业费应该与提供的服务质价相符。”童超说，小区物业服务企业的服务基本上达到了业主的满意，物业服务费近几年一直保持在100%的收取率，物业公司在业主委员会的监督管理下，精打细算、定岗定编，把职工缩到了最低限度，而服务质量并未下降。

　　童超将上涨物业费的过程称之为“三步曲”，第一步，业主委员会通过和业主交流，用数字和实情来说明涨物业费的理由。第二步，用公开信方式在小区里晒出过去、现在的物业费收支对比，阐明为什么要涨物业服务费。第三步，召开业主大会，通过民主决策方式，达到涨物业费的目的。

　　账本 去年物业亏损近千元

　　幸福公寓业委会在公示栏中晒出了账本，向业主公示收支费用。在幸福公寓2011年1至12月财务报表中，去年全年实收物业费399089.67元，支出400046.17元，物业公司经营亏损956.5元。

　　财务报表中包括劳动保护费、办公费、折旧费、通讯费、垃圾清运费、上缴各项税金等共16项开支，最大花费的主力是人员工资、“五险”、住房公积金分别是214404.82元、49400.53元、64800元。童超说，物业费中的50%以上，都要用于物业人员的工资。公共部分的水电费也是一个大开支，还包括物业服务提供的九大项目加起来的开支。

　　用途 70%用于服务人员涨工资

　　这次幸福公寓小区上涨物业费每年多收取了近4万元。童超说，上涨的物业服务费中有60%至70%用于保安保洁维修工人上涨工资，剩下的部分用于小区的服务设施。

　　目前，幸福公寓小区物业服务公司共有12名工作人员，其中保安5名、保洁2名、维修人员3名、1名项目经理和1名会计，“在这次的工资上涨中，项目经理没有涨工资，保安上涨了100元，其他人员平均上涨的数额在200元。”上涨后，保洁人员工资在1600元至1650元，维修人员工资为1800元。“如果物业费不适度上涨一些，在人力成本、材料费等大幅上涨的现在，小区物业企业可能无法负担并撤出小区管理，这将危及到小区全体业主的利益。”

　　物业费上涨·探究

　　物业费收缴七成能持平

　　说明定价偏高

　　“我们的做法不一定适合其他小区，每个小区都有自己的特点。有一些大型的小区，物业费虽然定价不高，但是面积很大，物业费收取的额度很大，所以不需要上涨物业费。”童超说，应该根据小区的实际情况，共同协商而进行调整，没有什么固定标准应该涨多少，应该以质价相符为原则。

　　北京市住建委专家组成员、北京首一业主大会工作辅导中心理事长张大宪认为，“幸福公寓的做法关键不是上涨了多少钱，而是对其他小区的示范效应。”

　　“小区物业费不是越高越好，也不是越低越好，要适合小区的运载情况和市场规律。”在张大宪看来，每过5年，应该对物业费有所调整，上涨一部分才能保持质价相符的服务和品质，让物业公司拿走该拿的酬金。一个小区的收缴率在60%至70%就能够持平时，说明物业费定价偏高；如果收缴率在90%，物业费收支达到持平，说明小区的物业费定低了。“根据小区的不同情况，制定不同的计划。一些小区的物业服务费收取的偏高，不仅不需要上涨，而是需要降低。对于定价偏低的小区，应该有具体计划的进行调整，适度上涨一些物业服务费也给物业公司提供缓解压力的机会，也使业主的生活品质能真正地得到保值，物业企业应改革、挖潜，管理要更加人性化，财务更加公开、透明，才能够得到业主的理解和支持。”

　　“酬金制”可解决

　　物业费不足问题

　　“许多业委会主任将物业费降低多少当作业绩，在物业费降低之后，随之而来的是服务品质下降，业主满意度降低，业主不交物业费，从而形成恶性循环。”张大宪说。

　　由于物业费没有政府指导价，属于“开放性定价”，张大宪认为，“如果小区没有业委会，物业服务公司和业主便只是供需双方，物业公司为涨物业费所做的一切努力，会理所当然地被质疑，被抵制。北京市各小区要加快成立业主委员会，才能推动物业管理体制向前发展，才能更好地解决物业服务费这样的具体问题。”

　　童超认为，“包干制”和“酬金制”是目前物管中的两大主要机制，如何从包干制管理过渡到酬金制管理是物业发展中新的变化，在酬金制下，物业服务费不足的问题就可能得到解决。“给物业公司一定比例酬金后，物业公司就应该将所有物业服务费，用于全小区业主身上，物业企业提供与之相对应的服务，而物业服务公司的花费也由物业企业和业主共同管理，从而进一步使酬金制再逐步过渡到资金共同管理的体制上，当然这需要业主委员会人员搭配和素质的提高，也需要时间。”文并摄 J209