杭州市规划局因更改规划增加建筑面积被判违规

昨日，杭州市西湖区文三街小学“教育保留用地”上的商品房项目工地。

　　杭州市西湖区文三街小学一块3亩的“教育保留用地”在闲置多年后，以“兼容性用地”的名义盖起了商品房，且经变更规划，增加了近5500平方米建筑面积。西湖区法院一审判决杭州市规划局撤销向该项目发放的相关建设工程规划许可证的行政行为。

　　专家还指出，该项目在土地性质变更上就存在问题。

　　早报记者 葛熔金 发自杭州

　　浙江省杭州市西湖区文三街小学是当地一所知名小学，因地处市中心，教学场地一直捉襟见肘。然而，学校西南角一块3亩的“教育保留用地”却在闲置多年后，以“兼容性用地”的名义盖起了商品房，且经变更规划，增加了近5500平方米建筑面积。动工后，相邻的恒升花苑业主以“违规变更规划，为该项目发放建设工程规划许可证”为由，将杭州市规划局告上法庭，西湖区法院一审判决杭州市规划局撤销向该项目发放“建字第330100201000659号”建设工程规划许可证的行政行为。

　　“法院判决，针对的是杭州市规划局违规颁发许可证，以及相应的控制性详细规划、载有选址意见的红线图变更的违规行为这样做，直接为开发商增加了近5500平方米住宅面积，按市价3万元/平方米计，多获利1.5亿元以上。”浙江大学区域与城市规划系教授周复多在接受早报记者采访时表示。他还指出，该项目在土地性质变更上就存在问题，杭州市国土资源局和浙江恒生实业有限公司的土地协议出让发生时间已在实行招拍挂制度以后，按理应采取招拍挂方式。

　　早报记者从杭州市规划局获悉，该局已向杭州市中院上诉；同时，“一审法院已裁定驳回原告要求停止具体行政行为（即停止施工）的申请。”

　　楼下学校、楼上住宅

　　在建的“求智公寓”1-3层部分将用作教室，部分给老师办公，上面将作为商品房销售。

　　文三街小学旁的独幢“求智公寓”住宅项目2011年11月动工。工程概况显示，建设单位是浙江恒生实业有限公司，建筑面积12612.7平方米，共18层（地上16层、地下2层），地上1-3层为学校用房。

　　项目一开工，就遭到相邻恒升花苑业主的强烈反对。

　　“我是2000年买的房，当时小区只有两幢高层，绿地很少，但开发商承诺东南边占地1800平方米的土地今后会移交给文三街小学用做操场或教室。我想，如果地给学校，那小区的视野也不错，就买了。”业主叶先生说。

　　在业主出示的恒升花苑开发商浙江工美房地产开发有限公司2000年向市国土资源局提交的“建设用地申请表”上，早报记者看到，A地块的性质是住宅，即现在的“恒升花苑”；B地块是1800多平方米的“教育保留用地”，即开发商要移交给文三街小学、现在正兴建商品房的地。在2000年的“杭州市城市建设控制规划”中，也将该地块划作“杭州文三街小学校区”。

　　文三街小学目前占地仅7000余平方米。“这块地当时说是给学校的，因为教学活动场地太局促。不过，此后一直空着，很多老师觉得浪费就算平整一下给学生跑跑跳跳也好啊，但不知校领导怎么想的，没去办土地产权证。”该校一位老师称。

　　“恒升花苑建好后，B地块一直空着。2004年，有人在我们小区贴公告，说B地块要造商品房，业主集体反对，后来不了了之；2007年又有一次公示，也说要建商品房，又遭到反对，没了下文。去年底，开发商连公告都没贴，直接施工了。”恒升花苑业主叶先生说。

　　文三街小学校长高荣法告诉早报记者，这事是前任校长经手的， “我2006年才到这里，要是我，肯定不会把地让出来跟房地产公司合作。”据他介绍，在建的“求智公寓”1-3层部分将用作教室，部分给老师办公，“这幢楼会专门给学校开个门，供学生出入，2楼还会架连廊，连接原来学校的教室。”

　　一审认定变更规划违规

　　现在，邻近的恒升花苑二手房单价近3万元，雅戈尔御西湖等均价4万元以上增加5400多平方米，等于让房地产商多赚1.6亿元。

　　今年6月，恒升花苑业主将市规划局告上法庭，认为杭州市规划局2010年12月31日核发的659号许可证是恒生公司开工的法律依据，诉请判令撤销。

　　早报记者从庭上了解，2007年7月，杭州市政府《关于杭州市西溪单元（XH11）控制性详细规划的批复》明确，涉案建设项目所在地块的用地性质为R21（住宅用地）/R22（教学用地），用地面积0.17公顷、容积率4.2、建筑密度30%、绿地率30%、建筑容量7140平方米。2008年10月，市政府办公厅作出“办简复第B20081694号”公文简复单，将涉案项目地块规划控制性指标确定为：同意项目用地红线作适当修正，同意用地面积由0.17公顷修正为0.19公顷；同意按独立开发设计的地上建筑面积10226平方米实施等。2010年1月，杭州市规划局根据该简复单，作出杭规调[2010]6号，将规划控制指标明确为：用地面积由0.17公顷修正为0.19公顷；用地性质为R21/R22，容积率由6.15修正为5.45、建筑密度不大于35%、绿地率不小于25%、建筑高度控制在50米内。2010年12月31日，市规划局依据恒生公司的申请，向其颁发659号建设工程规划许可证，确定涉案建筑主要经济指标变为：用地面积1875平方米、容积率5.43、建筑密度30.5%、绿地率25%、建筑面积12612.7平方米。

　　今年10月底，西湖区法院判决撤销杭州市规划局向浙江恒生实业有限公司颁发“建字第330100201000659号”建设工程规划许可证的行政行为。

　　法院认为：《城乡规划法》规定城乡规划主管部门根据城市总体规划，组织编制控制性详细规划，经本级政府批准，报本级人大常委会、上级政府备案。修改控制性详规，应由组织编制机关征求地段内利害关系人的意见，报经原审批机关报告同意。该案所涉地块属西溪单元（XH11）控制性详规范围，其经济指标应以该规划为依据，但杭州市规划局核发659号许可证是以杭州市政府办公厅的简复单为依据。而作为杭州市政府内设机构，市府办公厅无权修改西溪单元（XH11）控制性详规。同时，杭州市规划局的659号许可证也不符合规划条件。

　　“变更控制性详规和载有选址意见的红线图，显而易见是增加了项目的建筑面积，从7140平方米增加到12612.7平方米，都将建商品房。而现在，邻近的恒升花苑二手房单价近3万元，雅戈尔御西湖等均价4万元以上增加5400多平方米，等于让房地产商多赚1.6亿元。”周复多坦言。

　　早报记者试图采访恒生实业公司，但该公司在法律文书和多种文件上登记的固定电话均无人接听；工商登记、网上显示的几处地址也均未找到。其项目现场工作人员表示，“我被招来后就到工地，没去过公司，只有一个公司项目现场负责人的手机。”早报记者致电该负责人询问公司地址，对方称：“你们记者不是很有本事么？自己查好了。”

　　据了解， 杭州市规划局已向杭州中院上诉，要求撤销一审判决、驳回上诉人请求。其理由为：杭州市政府办公厅的简复行为属有权修改，因为市政府办公厅有对外发文的主体资格，且本案所涉简复单系经当时的杭州市领导签发；“类似本案的情形多达数百个项目，若均撤销许可证，会影响社会稳定，导致公共利益损失。”

　　或违“招拍挂”制度

　　2004年8月31日后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，而该出让合同在2004年8月30日签订，只早了1天，但土地证等手续是1年后才办的。

　　周复多表示，一审判决只是对更改规划的违规行为进行认定，没有涉及该地块从“教育保留用地”变成“兼容性用地”。他认为，这一土地性质变更也存在明显问题。

　　据了解，最早涉及该地块土地变更的，是2001年4月杭州市城乡建设委员会的《杭建设发（2001）270号恒升花园二期有关事项协调会议纪要》，大致内容为：会上听取浙江恒升房地产开发有限公司（浙江恒生实业有限公司）和西湖区教育局介绍的合作设计方案，……考虑到恒升花园拆迁给文三街小学的近3亩地属“边角料”，学校难以较好利用。而恒升花园开发成本较大，可利用原有设施充分开发这3亩地，因此原则同意……两家本着互惠互利原则合作建设综合楼。随后，杭州市城乡建委下发《杭建设发（2001）522号》文，认定双方合建行为，明确项目包括住宅、商场、学校用房。

　　在此基础上，杭州市国土资源局于2004年8月30日与恒生公司签订《杭土合字（2004）119号》国有土地出让合同，内容为“浙江恒生实业有限公司以出让方式取得土地面积1679.93平方米，用途为住宅；住宅用地70年，2002年12月30日起算。出让金楼面价1278.52元/平方米；总价1321.28万元。”2005年，杭州市国土资源局向恒生公司发放“杭西国用（2005）字第000099号”国有土地使用证。

　　“表面看，土地性质变更经相关部门同意、缴了出让金，似乎不存在问题。不过，仔细分析，出让是建立在杭州市建委认定恒生公司与西湖区教育局合作开发的基础上，由杭州市国土资源局直接出让给恒生公司，属于协议出让，违反了经营性土地出让的招拍挂制度”，周复多介绍，杭州1999年起实行经营性土地招拍挂制度，为全国最早。2002年5月，国土资源部发布第11号令，明确实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。而《杭土合字（2004）119号》出让合同的签署时间是2004年。

　　“值得注意的是，国土资源部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定，2004年8月31日后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，而该出让合同在2004年8月30日签订，只早了一天，但土地证等手续是1年后才办的。”周复多说。