社科院发布《住房绿皮书》：明年房价稳中上升

　　今天下午，中国社科院财政与贸易经济研究所、社科文献出版社联合发布2011年《住房绿皮书》，绿皮书预测，2012年第四季度与2013年，如果政策不当乏力，住房市场将整体反弹和局部崩盘；如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳中有进，即“大稳定小震荡”。

　　专家上午接受本报采访时表示，住房市场“大稳定小震荡”可能性最大。也就是说，住房市场量价继续逐步上涨。

　　房价

　　政策不当反弹或崩盘

　　绿皮书指出，2011年第四季度以来住房市场总体走势是：降中有升。大致经历了三个不同的阶段：第一阶段，2011年第四季度和2012年第一季度，房地产理性回归；第二阶段，2012年6-8月，房地产市场出现反弹；第三阶段，2012年第三季度之后，延续温和地回暖，近期住房市场走势值得高度警惕。

　　绿皮书预测，2012年第四季度与2013年，住房市场发展有三种可能的趋势，即：第一，如果政策不当乏力，住房市场将发生整体反弹和局部崩盘；第二，如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳中有进，即“大稳定小震荡”；第三，如果政策十分有力得当，住房市场理性回归。

　　专家表示，第二种可能性最大。具体表现：住房市场量价继续逐步上涨，但上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。

　　分季度来看，2012年第四季度和2013年第一季度将延续温和上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。

　　分析

　　政策得力明年二季度就该降温

　　专家称，对于多数城市，如果在房价温和上涨的趋势下，中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，市场预期发生渐变，房价便有再度暴涨的风险。

　　将来一段时间，有可能出现多数城市房价继续快速上涨，一些城市将崩盘；多数项目继续涨价，一些项目将出现烂尾的情况。

　　对于一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘。

　　而对于一些缺乏实力的房地产中小项目或企业来说，由于资金紧张或资金链断裂，将导致项目烂尾及企业破产，从而可能带来一定的金融风险。

　　2013年的调控继续体现市场各方主体与中央调控的市场博弈，市场各方对中央的调控政策较为敏感，但是中央政府拥有较大的主动性和回旋余地。

　　为防止房地产市场整体反弹和局部崩盘，争取房地产市场理性回归，实现房地产市场稳中有进。政府应针对当前和未来住房市场不断变化的实际，继续重申从严调控不动摇，并根据市场变化，及时有针对性出台相关储备调控政策。

　　平稳上涨不会暴涨暴跌

　　对于明年的房价，专家认为，由于中央房地产调控的持续性与市场存在变数，2013年中国楼市将“震荡上行”、房价“平稳上涨”。楼市总体上保持“稳中有升”的趋势，不会出现大起大落的现象。

　　原因首先在于，2012年中国楼市经历“下降探底、筑底回暖、复苏上升”三个阶段后，市场又重新恢复到稳定的发展状态。国家统计局公布的宏观经济与房地产数据显示，一季度楼市行情“低迷徘徊”，二季度楼市行情“淡季不淡”，三季度楼市行情“高位盘整”，四季度楼市行情“暖冬见春”，今年下半年楼市好过上半年，可以预见明年比今年好。

　　二是供求关系存在不平衡性的可能。譬如2009年土地供给是低增长、负增长，导致2011年、2012年有大量的库存，但这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这种低的土地供给再形成的将是下一轮土地的高增长和房价的高增长。

　　三是从房企销售业绩与现金流及货币政策看，房企基本不缺钱，因而不会有降房价的冲动。因此，政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存情况下，2013年房价将“稳中上升”，不会暴涨也不会暴跌。中国房价整体涨幅会被控制在名义GDP和实质CPI之间，即5%～10%之间。

　　地价

　　四个一线城市土地出让金大涨

　　绿皮书指出，2012年上半年，受房地产销售市场持续低迷的影响，土地市场整体偏冷，购地需求相对不足，致使住房用地供应量同比减少约两成。

　　但从今年8月底开始，全国主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始了大规模的“圈地”运动，土地的溢价率不断攀升为下一阶段房价的上升埋下伏笔。

　　2012年第三季度，北京、上海等十大重点城市土地出让金总额为1352亿元，环比上涨123.8%，而北京、上海、广州、深圳四个一线城市住宅用地出让金总计414.7亿元，环比大涨355.7%，溢价率为23.12%，达2011年调控后最高。

　　绿皮书预测，2012年底至2013年初土地市场仍会保持一定热度，这不仅是因为开发商购地需求升温，更是由于临近年底，国土部门为了完成全年供地计划，往往会集中推地。而国企和大中型房地产企业由于资金相对充裕，成为拿地的主力。

　　分析

　　央企竞相高价拿地调控目标难实现

　　专家指出，这轮拿地中央企竞相成为拿地的主角。10月，仅10日一天保利地产在长沙和上海成为2个“地王”，上海地王的溢价率达42.86%。中海地产在杭州，金融街在北京，招商地产在苏州和佛山都不断竞相上演抢地大戏。

　　近期一线城市像北京、上海、广州的“地王”项目频频出现，两年后，这些“地王”有可能再度推高房价。

　　专家指出，作为国有房地产企业不应由于融资的便利和财大气粗成为土地价格推动者和“地王”创造者。

　　近两年住宅均价环比涨跌幅

　　月份价格 环比 上涨城市个数2011年

　　1月8645 涨0.95% —2月8686 涨0.48% 803月8738 涨0.59% 824月8773 涨0.40% 775月8819 涨0.53% 766月8856 涨0.41% 757月8874 涨0.21% 668月8880 基本持平 569月8877 降0.05% 5410月8856 降0.23% 4011月8832 降0.28% 4312月8809 降0.25% 372012年

　　1月8793 降0.18% 392月8767 降0.30% 273月8741 降0.30% 344月8711 降0.34% 295月8684 降0.31% 266月8688 涨0.05% 457月8717 涨0.33% 708月8738 涨0.24% 639月8753 涨0.17% 6010月8768 涨0.17% 5611月8791 涨0.26% 60

　　数据来源：中国指数研究院，其中价格单位为元/平方米

　　本版文/记者王婷婷李洪鹏