2012北京商品住宅成交增三万套 新盘成交价首降

    2012年的楼市带给购房者一次又一次的心跳！在限购政策和差别化信贷政策的指引下，刚需大量释放，全年商品房交易量比去年增加了整整3万套！而纯新盘的大量入市以及其采取的低价销售策略，将全市新盘成交均价整体拉低，降至两万元出头，同比2011年下跌4.8%，折合每平米下跌了600元。

　　从这个数据上看，宏观调控的目的完美实现，房价有所下降，大量刚需实现了置业梦想。

　　不过，数据背后也体现出购房人的无奈，越来越多的购房人感觉到，虽然买郊区新盘的门槛越来越低，但位置却越来越远了。与此同时，一些位置相对较好的老项目后期价格则出现上升趋势。

　　市场总结价格：新盘成交均价七年来首跌

　　自从北京新建商品房有官方统计数据以来，房价一年比一年高，即便在楼市最低迷的2008年，房价总体依然呈现上涨趋势。不过，2012年这一行情突然出现反转！不管你信不信，新房均价终于降了！

　　亚豪机构统计数据显示，2012年北京商品住宅成交均价为20654元/平米，同比跌幅为4.8%。据记者了解，这是自2006年商品房有网签数据统计以来的首次下跌。

　　为什么房价在调控持续的2012年能够得以下降？业内人士分析，主要原因是开发商已经学会了在冬季“保暖”的方法，即用大量低价的新盘来换取成交量，加速资金回笼。

　　事实确实如此。从年度成交排行榜中也可以看出，排名前十的项目当中，有7个项目曾出现过较大幅度的价格调整或是超低价入市，例如鲁能7号院项目5月份曾以10900元/平米的价格入市，相比上期价格下调30%左右。而价格的深度调整也使得部分区域，如大兴、房山、通州等均价出现20%-30%的下滑。

　　无疑，这些郊区区域以及项目的价格调整，直接吸引了自去年调控之后积聚起的资格购买人群，使得楼市成交量自5月份开始出现不断上扬，并在8月份达到14528套的高位水平。而现房成交的大幅上涨则是由于去年调控之后部分项目“惜售”，推迟到今年开盘之后项目已进展至现房阶段。

　　专家预测以价换量并不意味着冬天过去

　　富力地产集团北方区总经理张辉对记者表示，今年的销售成果是开发商以价换量的营销策略换来的，这是房企净利润不断下降的根本原因。

　　而这种局面的出现并不代表楼市的冬天已经过去，而是开发商开始适应目前的市场环境，多投入成本，提高楼盘综合质量的结果。增加竞争力已是大势所趋。

　　要盖更多的房子来保证经济增长

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，从2012年楼市整体表现看，目前消费者和市场的预期相对稳定，并温和平稳地变动，购房人群集中表现为自住型需求、首次置业需求以及改善型需求，而不是像以前一样，投机需求很大。

　　房地产调控已经挤出了投机性过度占有资源以及为卖而买的需求。

　　“我觉得应该盖更多的房子。中国的城镇化刚刚开始，这是最强大的引擎，而改革可以增强经济活力，保持经济高速增长，这才是房地产健康发展的基础。”在谈到2013年楼市走向时陈淮表示。

　　供应不足2013年房价恐大涨

　　新盘供应量的多少归根结底取决于土地的供应量。而今年新盘供应量的下降是因为去年北京市出让的土地是前年的一半。然而今年北京住宅土地成交量又同比去年下跌。

　　华远地产董事长任志强表示，明年房价将会大幅上涨。

　　区域：成交大户是郊区大兴为首

　　新开盘的项目位置越来越远，开盘价自然越来越低，而郊区新盘的集中上市正好也印证了“量涨价跌”的原因。

　　从成交区域分布来看，2012年成交量最大的一个区域仍是朝阳区，全年共实现成交20263套，占全部成交比重的近20%。

　　此外，成交排名第二的是大兴区，超过2011年房山区全年的成交，共实现成交16667套，占比比2011年上升了3个百分点。

　　而具体到大兴区内部来看，成交的热点区域也在发生改变，由原来的黄村板块已经南延至生物医药基地板块。

　　从成交排行中也可以看出，全市成交排名前十的项目中，保利春天里与龙湖时代天街均位于这一区域，分别实现成交1333套与1405套。

　　亚豪机构副总高姗分析认为，随着住宅市场的不断发展，近郊区域逐渐饱和，市场热点向远郊区域转移的现象非常明显，而这些区域的轨道交通以及配套设施的跟进也为其成为热点区域提供了基础。

　　2006年-2012年商品住宅均价走势

　　12月份，北京预计有40个新盘入市，除10月份相对特殊外，北京2012年每个月的开盘量都比2011年有所提高。开发商纷纷携新盘入市正说明了眼下的楼市需求相当强劲。

　　眼下，新盘“日光”已不再是新鲜事，俨然成为每个项目开盘时必须达到的目标。房地产交易管理网数据显示，截至12月25日，北京全年商品住宅共实现成交120442套，相比去年同期增长超过三成，且达到三年来的新高，足足比去年多出三万套。成交势头出现大幅攀升的最主要原因在于今年以来大量项目的价格调整。

　　供应量的“不给力”，一方面使得北京楼市成交未能保持在高位，自8月份之后月度成交情况又开始出现逐渐下滑的情况；另一方面也使得2012年下半年起市场价格又开始进入上扬阶段，供应不足带来的市场价格“回涨”也使得全年成交均价并未出现较大幅度的跌幅。

　　高姗分析认为，供应的不足一方面是由于自去年开始的严厉宏观调控使得房企对于今年的市场预期降低，纷纷调低全年的销售计划，部分资金实力雄厚的企业更是开始“封盘过冬”。

　　另一方面去年以及今年土地市场的低迷，使得部分房企手中土地存量减少，出于未来两年持续推盘量的考虑，不得不减少今年的供应。

　　高姗分析认为，今年以来，受到限购政策的影响，仍然能够活跃在住宅市场的需求多为首次置业或已有一套住房的升级型客群，这部分客群由于自身承受能力限制，多会选择较低总价的中小户型。

　　全年北京土地出让金收益仅590.9亿元，同比减少41.9%，也创造了自2009年以来的新低。2012年北京市预计土地储备开发基金为900亿元，照目前的情况来看，土地出让收入很难与支出达到平衡。

　　从上半年情况来看，由于住宅市场成交刚刚出现好转，房企资金链困境尚未完全破局，因此购置土地的积极性较低；但是进入下半年以来，随着金融市场的逐渐宽松以及销售回暖，房企资金链情况得到极大改善，因此对于土地市场的兴趣开始逐渐恢复。

　　但是，由于土地部门决策的相对滞后性，使得推地节奏并未跟上，由此也造成了土地市场全年成交的低迷。

　　住宅土地交易量少，且楼面价上涨幅度高达24.9%，可以预见的是接下来的两三年中，商品房供应将更加紧张，房价上涨压力加大。

　　文/记者张媛

　　北京土地整理储备中心数据显示，截至12月24日北京市共有149宗地块成交，其中，仅有31宗住宅用地，相比去年同期减少了25宗，与此同时，楼面均价为6458元/平米，同比上涨24.9%。

　　590.9亿元土地出让金减四成

　　2012年北京住宅市场中成交量最大的为两居室产品，共实现成交42744套，占据全部成交的比重为37.4%。

　　37.4% 两居室占比提升

　　53913套供应缺口太大

　　亚豪机构统计数据显示，2012年（截止到12月24日）北京商品住宅市场共新增供应66013套，预售许可面积724.8万平米，供需缺口高达53913套。