土地使用年限缩水成隐性损失 新房未住已10岁

   新房“未老先衰”使用年限缩水损害业主利益，维权存在法律空白

　　本报记者黄振琳

　　近期，在武昌南湖春天里楼盘看房的张女士告诉记者，该楼盘房子的土地使用年限为2003年5月至2063年3月也就是说，如果她现在买房，房子土地使用年限将只有50年。相比其他普通住宅70年的土地使用年限，该楼盘新房未住就已有了10岁“高龄”。奇怪的是，这并非个案。

　　现象：土地年限缩水非个案

　　要不是有一名律师朋友，张女士可能还不知道土地使用年限的事情。当律师朋友指出南湖春天里土地使用年限缩水时，她还以为住宅的土地年限“70年”是从业主办理了土地证之后算起。而实际上，根据国家规定，住宅用地的使用年限为70年，年限从开发商取得土地使用证开始计算。

　　记者登录武汉市房地产市场信息网发现，南湖春天里项目“土地使用年限”一栏中标注的是“2003-5-16至2063-3-9”。这样算下来，该楼盘土地使用年限为60年，到今年，则只剩下50年了。

　　而实际上，根据国家相关规定，国有出让土地上建设的城镇住宅，土地使用年限应该为70年。为何这个项目是60年？

　　对此，售楼人员介绍，春天里所在的地块原先是南湖花园里一宗大地块，实际拿地时间是1993年，按70年产权计算，到期时间为2063年。由于当时是整宗土地出让，后来进行地产开发时，分成了多期、多项目来开发。而春天里这个项目，去年12月底开盘，拿到国有土地使用证是2003年，到2063年止。

　　这种现象并非个案。据记者调查，目前武汉在售项目中就存在一批产权缩水的楼盘。如，欧林湾的土地使用年限是从1994年10月1日到2064年10月1日，2009年才首次开盘，土地使用年限缩水15年。

　　原因：囤地、资金不到位

　　为什么在售楼盘会在土地年限上缩水？亿房网研究员分析，一般来讲，不论是40年、50年还是70年产权的房子，从开发商拿到土地到实际交房都有一个过程，购房者最终到手的房子实际产权都会缩水，一般多层住宅开发建设时间为半年到1年，小高层、高层需要1年半到2年，体量大的商住楼甚至需要3年，开发建设时间越长，产权缩水也越严重。

　　另外，相关开发建设手续办理不顺，开发商囤地、捂盘是主要原因，项目开发周期长，资金不到位以及市政配套等原因被拖延，自然灾害、政府规划等相关政策调整之类的不可抗力因素以及工程质量验收，都可能导致楼盘从拿地开发到交付的期限被延长，从而使土地年限缩水。

　　提醒：警惕“隐性”损失

　　对于那些土地使用年限短的楼盘来说，买房者入住后，面临的最大现实问题就是“续费”。

　　70年使用权到期后，该怎么办？2007年《物权法》出台时明确规定可“自动续期”。2009年3月，国土资源部曾公开表示，“续期”是否付费还在讨论当中，并没有明确规定。而地产专家认为，适当续费是最有可能的。这意味着，买房时所剩土地年限不多的，比其他购房者更早面临付费问题。

　　另外，土地使用年限过短，还将使业主在出售房屋时有损失。一般来说，买方会以卖方承担土地续期费用为由，来讨价还价。

　　追责：暂无法规支持

　　湖北观筑律师事务所主任律师何新权认为，开发商是否应当承担违约责任，首先要看其在订立买卖合同时是否尽到了告知义务，即告诉购房者土地使用权的年限情况。如果其已经尽到了告知义务，购房者仍然愿意购买的，可以认定买卖合同是据实订立的，开发商不承担违约责任。

　　如果出卖人没有尽到告知义务，且出卖人向买受人移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，就构成违约，应当承担违约责任。在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以由其支付费用给买受人办理续展手续。

　　但由于目前法律规定上尚存空白，消费者要通过诉讼得到补偿是很困难的。问题的关键在于，土地使用年限与房价之间的关系并不明晰。买房人如果就土地使用权缩水而向开发商主张进行补偿，法院难以找到确定补偿的具体依据。