房地产策划师年会召开 专家：房价仍在合理范围

　　房地产策划师年会召开 各路专家观点犀利有人唱“稳”有人唱“涨”

　　《全访谈》专栏，由京城知名资深地产记者全伟主持，对话最前沿的地产巨人，讨论当下最热门的话题，端出最独树一帜的新鲜观点，为您解读不一样的楼市。

　　2013年老百姓最关心什么？当然是房价，从2012年下半年至今，百城房价已经连续上涨七个月，未来房价走势如何？在第五届房地产策划师年会期间，中国房地产研究会副会长顾云昌接受了本报的独家专访，他认为，“房价仍在合理范围”。

　　关于市场房、车时代已经到来

　　未来要推进房地产行业的发展，要鼓励房地产作为中国经济的重要支柱产业。在谈到这点时，顾云昌给出了一个形象比喻：“我把房地产称作中国国民经济的大儿子，整个家庭的表现和他大儿子表现是很相关的。”

　　他认为中国老百姓现在的消费正进入一个“房车时代”，国民经济发展要靠消费拉动，其实所谓的投资到头来还是要让老百姓享受，所以拉动经济的最终动力还是消费，推到主体，房子占消费大头，所以房地产必定是重要支柱产业。

　　因为房地产前几年发展当中房价上涨过快，有许多人买不起房，所以大家对房地产有意见。有意见是怎么把这个行业调整好的问题，这个大儿子生出来后把他扔掉是不可能的，关键是把他培养好。

　　独到观点：“吻别”黄金时代“牵手”白银时代

　　对于目前的市场情况，顾云昌表示中国的房地产现在正在唱两首歌，一首歌叫做“吻别”，一首歌叫做“牵手”。

　　“对于行业来说，中国房地产的过去十几年实际上是快速发展的。由于房改之后市场爆发出来的强大需求，导致了行业处在黄金时代。表现就在于速度比较快，利润比较高，很好赚钱，老百姓炒房子也一炒就炒成个富翁。但是这样的时代已转型，市场经过调控以后，减少了部分需求，不能像过去那样爆发，所以说是吻别黄金时代。”顾云昌表示。

　　尽管这样，还是有平稳的需求增长，所以房地产市场“牵手”白银时代。“这是针对业内人士而言的。但是，房地产还是一个发展很好的产业，起码还是白银，还没有成铁锈。”顾云昌表示。

　　关于房价 2013年房价可能温和上涨

　　无论出什么样的调控政策，老百姓最关注的仍是房价。

　　2013年房价会是个怎样的走势?顾云昌表示：“其实从2012年年中开始房价就停止下跌了，下半年房价是温和上涨。2013年起码会延续温和上涨的态势，这种可能性比较大。但是作为主管部门要引起注意，北京市刚性需求特别旺盛，而北京的土地供应始终是短缺的，如果说在土地供应方面没有采取更好的措施，一旦导致土地供应短缺的情况，很可能导致房价上涨很快，即使不是暴涨也是上涨过快，这是可能引起市场波动的。”

　　独到观点：房价与收入成正比就能合理回归了

　　那么，什么才算是合理的房价呢？

　　顾云昌认为房价的高低是以收入比较来产生的。他说道：“过去几年房价高了是因为房价涨幅高于收入的涨幅所以房价高了。比较理想的状态是收入涨，房价也涨，但是房价的涨幅要低于收入的涨幅，使房价收入比越来越合理，恐怕这是一种合理的状态。”

　　而如何才能使房价合理回归？

　　顾云昌解释道：“唯一的解决办法就是房价涨得慢一点，收入涨得快一点。房价涨得快，收入涨得慢就是房价过高了，反过来，老百姓就不会认为买不起了。所以实际上这两年正是如此，实际结果是收入涨得比房价快，房价在合理回归，我理解的合理回归就是收入涨得越来越快，这是符合实际，实事求是的做法。”

　　观点争锋

　　2013年市场是否好于去年顾云昌PK任志强

　　任志强对2013年的市场持“悲观”态度。

　　任志强称：“就房地产而言，我没有看到可能比2012年更好的指标，从投资来说，2013年的投资额会比2012年更低，会从15%下降到13%左右，所以2013年市场不一定好于2012年。”

　　然而顾云昌很乐观，只要政策环境没有多大变化，他认为2013年的市场一定比2012年好，其中一个最显著的特点就是2013年GDP的增长速度会高于2012年，因为2012年四季度很多指标是回升的。比2012年差的根据目前尚未找到，在经济增长速度放缓时，房地产投资量也在放缓，也就是说，房屋的需求量与供应量之间存在较大的差距，从供求关系上来看，房地产市场总体上会保持稳定向上的态势。

　　苗乐如：结束“冰川时代”稳定是最大利好

　　2012年的楼市上演了一场“冰火两重天”的大逆转，十八大后政府不加码但也不放松的表态，让所有人对未来观望不决。在中国房地产协会秘书长苗乐如看来，2013年的形势将会以“稳”字当头。

　　“新”要新在生产方式上

　　十八大之后，新型城镇化的问题再次成为各方关注的焦点之一，究竟要“新”在哪里?苗乐如认为：“推进新型城镇化，是中国未来发展的最大潜力，也是我国经济发展的重大举措。工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展下，每年一千二三百万农村人口进城，这无疑是提供了新的发展机会。”

　　大家都知道城镇化的目的是要把农民变成市民。但是，苗乐如告诉记者，并没有那么简单，还有个前提，那就是一定要在把农业的生产方式变成现代农业的生产方式、把农民的生活方式转变成现代人的生活方式的情况下。

　　“不是说简单地去盖住房，而是要让这个区域有产业发展，让这些农民有事儿做，逐渐让他有适应产业发展的技能，有变成城市居民生活的能力，所以从这个角度我们讲要新型城镇化，是有着需要深刻认识的一个过程。”苗乐如说道。

　　避免鄂尔多斯现象再次发生

　　此外，从全国来看，城镇化正向中西部转移。苗乐如告诉记者，虽然都是城镇化，但是不能一概而论，这是不对的。

　　“我们要看到中西部价格水平是多少，群众转移过程中负担能力有多少，产业的支持度有多少，发展的节奏是什么，所以无论是从房地产开发投资的角度来讲也好，还是从各级政府来看，都必须要看到这种不同区域下的我们城市发展的速度、规模，要避免鄂尔多斯现象(之前，鄂尔多斯的楼盘只要开盘就被抢光，好多人都是一口气买好几套。现在卖不动了。楼市遇冷，民间资金链断裂，民间财富大量蒸发，引发金融事件)的再次发生。”

　　最寒冷的时候已过

　　寒冬结束，眼看2013年的春天就要到来，而2013年的春天是否也是房地产市场的春天，这是眼下各界都关注的问题。而作为中国房地产协会的秘书长苗乐如也预测了一把。

　　针对2013年的房地产市场，苗乐如表示，当前房地产已度过调控下“最冰寒的时代”，未来形式会以“稳中求进”为主。原因有两个，一是房价得到了有效控制，二是成交平稳回升。此外，土地市场再次活跃，房企购地热情复苏。

　　而对于2013年房地产市场走势，苗乐如判断，保持政策调控措施的连续性，在这个前提下，通过支持刚性需求，后调控期的市场应该是积极向好的常态的一面，呈现平稳向上的一个态势，不会大起大落。

　　而从全国看，苗乐如谈到有两极分化的一个迹象，一线城市成交回暖、价格回升，有反弹的压力，但是三四线城市我们通过调控之后推动了房地产企业的布局，加快城市的开发速度，但是也存在着规模过大、节奏过快，产生泡沫或者是产生困难，这个也需要防治和妥善解决。

　　供需关系的矛盾仍存在

　　俗话说“手里有粮，心里不慌”，拿地活跃，土地库存频频告急，供需问题着实让人们捏把冷汗，而谈到这个问题，苗乐如觉得，之所以存在这样的现象和压力，需要有一个对一线城市基本制约因素的全面认识。

　　苗乐如告诉记者，“实际上，一线城市和三线城市差别、矛盾来源在于需求的量度不同和可以供给的量度不同。比如，对于北京来说，需求是无限的，但是资源是有限的，解决这个矛盾不能简单地去说供求，因为这是永远很难匹配的。”

　　那么这种情况下，该如何解决呢？苗乐如表示：“要调整结构，一方面，应该根据北京的情况，合理确定保障性住房建设的规模、数量和类型；另一方面，针对市场本身，北京还有一个人口环境资源的支撑度，不是说谁都让来，其实还应该发挥合理的配置资源和承载能力的作用，通过商品房的价格和成本合理地引导这些人进入的规模和速度。”

　　本版文并摄/记者孔令薇