深圳“土改”靶心房地产 逼迫低端污染企业离开

　　区域经济

　　深圳的土改体现了一线工商业城市的土改思路，即做大工业用地，盘活工业楼宇，吸引企业大户与更多的资金。

　　经济改革，“土改”先行。

　　房地产是核心资产，这一点在深圳的新一轮土改中再次得到印证。

　　从出台的政策看，深圳土改有三大目标：逼迫低端、污染企业离开，吸引大型企业、高附加值企业，为后者腾出土地；盘活工业楼宇；为政府与企业增加资产。

　　与其他大城市一样，深圳土地资源有限，截至2010年底，深圳市建设用地规模达917平方公里，占全市陆地总面积的46%，触及50%的土地利用上限，且仍在以年均增加30平方公里的速度扩展。不仅如此，许多低端的、高污染的企业占据了土地资源，而政府渴求的大型企业、高新技术企业无地生根。改革在这样的背景下展开，所谓盘活资产最重要的就是盘活房地产。

　　深圳市决定加快土地的流通，突出的是工业楼宇流通与农村集体土地的流通。通过土地转让，一可以加快产业流转，二可以让企业通过工业楼宇转让获得资金，三是地方政府从中获利，土地国有的模式被搬开了第一块砖头。

　　此次出台的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》亮点在于，工业楼宇分割转让范围扩大，转让不必局限于市土地房产交易中心公开进行，可以自行交易。转让方式更加灵活，工业楼宇可以栋、层、间为基本登记单元进行登记。工业楼宇转让的增值收益上缴国土基金及其上缴比例，增值收益上缴的比例最低是50%，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内再转让的，应全额上缴增值收益。

　　遭遇资金瓶颈的企业，多了一条融资方式，可出让一间办公室走出困境；中小企业也可以在工业楼宇中找到自己合适的办公场地。工业园区还在扩张，如龙岗区共有各类工业区996个，经梳理整合出基本符合发展规划、功能仍然是工业用途的工业区460个，占地3081公顷，占全部工业区的53.15%，其中需要更新改造的有1846公顷。深圳上亿平方米工业楼宇全部盘活的话，新创资金量惊人，可以暂时解决企业与政府在资金方面的燃眉之急。

　　此次改革根本性转变是农村集体土地可以进入市场，这是极大的政策创新。法律规定农村集体土地国有化进入土地储备系统之后，才能入市交易，国土部给予深圳一个大大的政策突破，只要土地完成拆迁补偿工作，集体土地的继受单位就可将土地入市交易。

　　不难看出，土地，仍然是地方政府的第一抓手。盘活资产，企业与政府双双获利；通过设计不同的权重，通过高地价驱逐低端制造业；通过对有历史遗留问题的土地进行改性，彻底搬掉土地制度上的绊脚石。

　　深圳的土改体现了一线工商业城市的土改思路，即做大工业用地，盘活工业楼宇，吸引企业大户与更多的资金。资产增值与增加资金的效果立竿见影，股票市场已有反应，至于能否真正实现转型升级，要靠制度的配套改革，土地不过是其中的一环，绝不是全部。

　　叶檀（财经评论人）