108户微小区10年被5家物业抛弃 因物业入不敷出

　　里昂公寓的保洁员郝阿姨 （上图）来自江苏，和丈夫共同承担小区门卫和保洁工作，小区居民（下图右）看到郝阿姨很亲切

　　晚报记者 龚星 现场图片

　　晚报记者 冯兰蔺 报道

　　不足百户居民，每月上缴低廉物业费，可保洁、保安、门卫一个都不能缺，物业公司常年入不敷出，最终甩手不干……沪上众多的 “小微小区”物业管理困局如何破解？

　　所谓“小微小区”，通常指只管一两幢楼，建筑面积在两万平方米以下的居民小区。这类小区物业费总额少，但维护内容一样都不能缺，容易出现物业亏损的局面。

　　记者今天获悉，在即将召开的市政协十二届一次会议上，市政协委员、市侨联副主席、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣将提交提案，建议赋予“业主自治”以法人地位，搭建平台外包服务，以解决沪上众多小微居民区物业管理面临的尴尬。

　　场外调查

　　108户居民的小微小区

　　10年内被3家物业“抛弃”

　　10年内换了3家物业公司，2011年最后接盘的物业也不堪重负，撤摊走人……座落在闸北的里昂公寓仅有108户居民，屡屡被物业“抛弃”。所幸，在临汾街道的帮助指导下，小区探索出物业管理“业主自治”模式，为小区管理带来一线曙光。

　　1999年竣工出售时，小区原先的物业费标准是0.6元/平方米，多年未涨。由于前期开发不规范，小区公共设施严重缺失，没有停车库、物业管理和业委会用房也没有，居民颇有怨言，物业费收缴率一直在70%左右。建筑面积不到8000平方米，每月物业费总共才5000多元，保安就要用4个，导致所管物业从2007年开始一直亏损。2011年8月，物业公司撤离后，小区进入政府托底阶段，期限为3个月。

　　街道召集业主们开了多次会，商议解决办法。一种意见是再找物业公司来接盘，物业费涨到1.1元/平方米，但108户居民中只有11户赞同涨价，而征询了四五家社会物业公司后，都表示每月没有2元/平方米做不下来；另一种意见是反正有业委会，不如居民自己管理。

　　在这份“业主自治”方案中，保安保洁由一对外地小夫妻承包，包括看门扫地、清洗水箱和养护绿化。房屋保修有些麻烦：小区里的请房地局应急维修中心来修，业主费用自理；小区外的先由应急中心帮忙包下来，后来街道找了一家物业公司，按实结算，托管小区公共设施修理。这个方案最大的吸引力是业主可以少出钱，收费标准按一室户、二室户、三室户每月分别收取25元、30元和35元。平均每月0.4元/平方米左右，比以前降低了，最终这个方案在业主大会上得以通过。

　　没有物业，物业费缴费率反而上升到97%。居民们反映，这对外来务工小夫妻尽心尽职，小区环境面貌有了全面改善。闸北区党代表、小区居委会书记谌静珠评价：在自治的循环中，居民付费、服务外包环环相扣，不缴费就会拖整个小区的管理后腿。理解了这一点后，自治自然进入良性循环。去年3月，业委会提出将管理费涨20%，以保证小区服务质量，也得到大家一致同意。

　　无法人资格开不出发票

　　自治升级为挂靠物业公司

　　里昂小区的业主自治才刚刚开始，“1.0版本”模式的弊端仍不少。在自治的小半年里，聘请的外来务工人员很卖力，不过责任心并不能完全替代专业技能。由于不具备法人资格，受业委会委托的这对小夫妻无法开出停车费发票，居民们怨言不少。居民遇到家中小修小补，每次都要喊外面人来修。“一旦碰到新的管理难题，居民、业委会还是会找居委会、街道，政府责任还是得随时担着。 ”谌静珠说。

　　去年3月，借最低工资调整机会，小区的业主自治“2.0方案”出炉。小区最终选择挂靠沪中物业，街道方面适当补贴挂靠费。新方案的好处是，由于沪中物业管理的大型小区临汾花园，就在里昂公寓隔壁，不管是公共区域，还是居民自家的物业保修，物业维修人员可随叫随到。

　　物业公司同时开通维修基金，公共设施如1楼、2楼居民的管道堵塞、清洗水箱等，数额在500元以上，经过项目申请、业委会内部讨论通过、业主征询表决2/3以上同意等议程后，就能从维修基金里出钱。居民支付物业费、停车费需要发票，物业公司也可以开具，发票需缴纳的5%的税收由业委会从公共基金中支出。

　　业主自治“2.0版本”提升物业管理档次，弥补了原先短板，受到居民欢迎，但在湛静珠看来，仍有瑕疵。“里昂小区已有16年历史，少不了修修补补。小区住的都是中低收入群体，在小区税收方面，今后政府能否考虑适当返还给维修基金？ ”谌静珠的理由是，“小区居民缴纳的物业费里已包含了5%的税收，物业公司纳税时，仍要缴纳5%税收，如此一来，等于重复收税。若能返还5%税点，光小区停车费一项，每年就能为小区居民节约1440元，积少成多，这些财力不容小觑。 ”

　　临汾街道副主任张士友的看法更富于前瞻性。他认为里昂公寓的样本经验，目前还只能打80分。要成为可以推广的版本，除了有一个成熟的业委会外，政府部门必须制定导向性政策，约束主体不仅有物业公司，更包括小区居民。如欠缴物业费，必须有前期约定的处理办法等，这样才能形成良性循环。 “接下来，我们考虑在条件成熟、有人接盘的情况下，将里昂公寓同其周边两个小微小区打包，以购买服务或项目的方式，将小区物业服务外包。 ”

　　物业费少配置不能减

　　小微小区普遍成本倒挂

　　近年来，随着人力成本上升，“物业亏损”频频见诸报端。物业公司一纸通知称入不敷出，要求涨物业费，往往在小区内引起不小震动，甚至导致业主和物业公司的矛盾。这种现象在管理面积小、住户量少的小微小区更突出。

　　市政协委员、市侨联副主席、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣，此前曾专门走访长宁某小区。该小区只有一幢19层高楼，以每个楼面平均6户、楼层总面积共850平方米来计算，收取现有的每个月2元/平方米不到的物业费，每月总收入近3万元。

　　但看看小区支出，8名全天轮班值守的保安、1名清洁工、1名维修工、2名物业工作人员以每人每月2000元的平均工资计算，12名工作人员的人力成本开销接近2万元/月。这已经是最简单的人员配置了，小区也使用了不少技防手段来减少安保成本。除人力成本外，加上水电煤、电梯保养、绿化维护、垃圾清运等费用开销，物业公司几乎每个月都“赤字高挂”。幸好该物业公司在其他区域还有楼盘管理，可以进行统筹。

　　委员建议

　　先给法人资格后搭平台

　　屠海鸣说，在我国香港地区，高位的人力成本造成服务业价格较高。在港岛、九龙和新界，不少社区业主选择不聘请物业公司，自发组织业主定期对小区保洁和保绿等进行志愿者服务。这种“业主自治”模式如今在香港有着更正式身份：社区自治。

　　香港政府对各类房屋的管理主要通过立法和鼓励业主和租户成立群众性的社会组织，即具有独立法人资格的业主立案法团，进行自主管理。业主立案法团类似于业委会，可以选择聘请物业公司，也可以选择进行业主自治。在业主自治的模式下，物业管理的工作不配备专业技术人员，需要时向社会招标即可。香港专业服务社会化程度很高，省去了物业这一道手续、管理开支少，工作效率更高。

　　不使用物业公司，就没有中间利润成本，这些外包服务的提供商可以使用同一批人员在不同小区工作进行资源统筹安排，大大降低了单项服务的费用。这种自治方式运作起来灵活高效。2009年底，深圳景洲大厦选出全国首个自治委员会，不需要聘请物业公司和专职物业服务人员，自治委员会可以根据需要单独购买保安、保洁公司的服务，是可寻的成功先例。

　　从法律上来说，我国最新的《物权法》已有规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 ”因此不管是自治还是聘请物管职业经理人，这都在物权法规定的范围内，为业主自治的模式提供了坚实的法律基础。

　　提案建议，首先要通过立法确立自治小区业委会的法人地位。屠海鸣说，“业主自治”的模式虽能在解决物业亏损上相对成功，但中间有个问题无法规避。如：业委会不是经济实体，不具有民事责任，往往在聘请保安保洁公司中，无法确立双方的劳务关系。再则，如果小区发生安全问题，业主很难去追究业委会的责任。建议学习香港，给业委会一个合法的非政府社团组织身份，以让其有独立的法人资格。

　　要让自治委员会单独去寻找保洁、保安等第三方服务提供商可能存在一定障碍，成本也不一定很低。建议房地部门能够在同一区县乃至全市范围建立一个外包服务企业查询和雇佣平台。业委会可以在这个信息平台上寻找、比较社会化服务提供商。政府协调和打包推介，进入平台上的企业也可以提供较优惠的服务价格，真正实现双赢。

　　在自治的业主寻找外包服务提供商时，保洁、保绿等人员，甚至是物业公司实行 “相邻小区兼顾”的物管模式，走规模经营之路从而达到盈利的模式也值得探索。如将小微小区的物业管理纳入到相邻规模较大的小区物业管理体系中，服务人员可以实现共享，人员配备、人力成本也可省下不少。