房产税试点扩容或将以一线和少数二线城市为主

    来源：潇湘晨报

　　在楼市上涨预期愈演愈烈之时，国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议再出重拳，出台五项政策措施，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。

　　会议明确：已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。

　　对于市场传言较多的信贷政策和房产税，会议指出要“严格实施差别化信贷政策”和“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

　　据新华社电

　　出台背景

　　自2011年开始实施的住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对稳定房价特别是一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。但是自2012年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强，出现了住房成交量价齐升的势头。

　　特别是进入2013年以来，部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之一些不实信息的误导，市场预期出现变化，部分城市非理性购地购房现象有所抬头。如不及时采取针对性措施，会加剧今后调控工作难度。

　　新政内容

　　（一）完善稳定房价工作责任制。

　　各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　（二）坚决抑制投机投资性购房。

　　严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　（三）增加普通商品住房及用地供应。

　　2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　（四）加快保障性安居工程规划建设。

　　全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　（五）加强市场监管。

　　加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

　　政策解读

　　公布房价控制目标：“对于地方政府来说是更严格要求”

　　此次国务院会议出台五项调控政策，既体现出政策的连续性，又具有针对性。以限购政策为例，既强调“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施”，又提出新的要求：“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”，以“完善稳定房价工作责任制”为例，要求制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，是既有政策的重申，但是加上“按照保持房价基本稳定的原则”为前提，则是针对一些城市房价控制目标暴露出的问题从严要求的体现。

　　中国房地产业协会副会长朱中一说：“这是从严的表现，体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大。”

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，公布房价控制目标更强调保持房价基本稳定的原则，对于地方政府来说是更严格的要求。

　　房产税试点扩容：“预计以一线和少数二线城市为主”

　　限购、信贷、房产税是抑制投机投资性购房需求的三柄利器。

　　对于市场传言较多的信贷政策和房产税，国务院常务会议各用一句话表述：“严格实施差别化信贷政策”和“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

　　张大伟说，从全国范围来看，当前房地产市场并未呈现“普涨”，一、二线城市和三、四线城市差异很大，再次重申严格实施差别化信贷政策，对于当前房价上涨压力较大的一、二线城市来说，效果应该更明显。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“扩大个人住房房产税改革试点范围，个人预计应该是以一线城市和少数高房价的二线城市为主。”供应量不低于前5年平均水平：“提出增加中小户型房源供给”

　　国务院常务会议要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　国务院发展研究中心副研究员刘卫民表示，土地供应是住房开发链的前端，通过对土地供应规模和类型的调节，可以对后续住房市场产生微调、预调作用，当然关键还是要真正落实土地供应计划。

　　东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示：“虽然以前的历次调控中并没有明确提出要增加中小户型房源的供给，但方向一直是这样的方向，也就是鼓励刚需，保护刚需群体的置业。事实上，多开发中小户型有利于使土地的利用更为充分。”

　　专家分析

　　房产税改革推进的难点何在？

　　上海认定约5万套，应缴税住房约占认定住房总数的20%；重庆在试点启动后10个月内征税9000多万元……房产税在中国“破冰”整两年，但对于房产税是否扩容的争论也一直不绝于耳。

　　房产税改革推进的难点何在？下一步改革该如何推进？业内人士认为，应综合考量、征减结合，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。

　　试点效应初显，非房价“杀手锏”

　　2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%－1.2%。

　　房产税对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用，但远非一些人所预期的高房价“杀手锏”。

　　“一户三口之家的居民，新购一套400万元住房，除去180平方米的免税额，实际每年只缴纳房产税1120元。”上海永庆房屋总经理陈史翎说：“房产税本不是直接冲高房价去的，期望它对高房价‘一剑封喉’本不现实。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则指出，现阶段试点的房产税方案，对楼市调控所起的作用并不大。

　　症结：部分地方住房信息存空白

　　数据显示，去年12月份70个大中城市中有54个城市新建商品住宅环比上涨。自去年年底楼市回暖以来，市场对包括房产税在内的调控“后手”预期再度增强。据不完全统计，仅去年以来传出“纳入试点范围”的就有湖南、湖北、广东等地的多个城市。不过，国税总局相关负责人1月中旬表示：“目前一下子拿出一个房产税扩大试点的方案并不现实”。

　　记者了解到，不少地方的个人住房信息统计及联网工作仍存空白。难以想象：有人合法购买的第二套房就被征房产税，而拥有十几套、几十套房的“房叔”、“房妹”却“免税持有”？

　　如何完善评估技术？试点期间，房产税按住房交易价格为税基计算缴纳，这更多是一种权宜之计。但随着时间的推移，房价变动在所难免，依“旧价”缴“新税”会越来越不合理。房产税计税从“交易价”转向“现价”势在必行，住宅现价评估技术体系还有待建立。业内人士认为，现阶段关于房产税的立法还没有全部完成，应该在基础性环节完成后再扩大试点范围。

　　“不算土地出让金，现在房地产开发和交易环节名目繁多的税费超过房价的20%，且相当一部分最后都由购房者承担。在房产税‘扩容’同时，需对房地产税收体系进行梳理，征减结合、以征促减。”胡怡建说。