传言平安等银行暂停房贷 上海二手房房东频跳价

　　晚报记者 崔烨 张骏斓 俞佳 报道

　　昨天，有媒体报道称平安银行已叫停住房按揭贷款，民生银行也收紧了住房贷款的办理。记者通过调查发现，目前两家银行均未停止办理首套房及二套房按揭贷款，受到前期二套房首付及利率调整传言和国五条新政的冲击，沪上楼市暗流涌动，尤其是二手房交易节奏加快。对此，业内人士分析指出，虽然停贷不会是行业风向标，但是此消息将会对市场带来一定触动，未出台实质性楼市调控措施使得这部分置业者的“希望”有所落空，进而担忧贷款政策变动会加快入市的步伐，需要有更为针对性的细则出台，以切实地调控房价的稳定性。

　　【银行回应】

　　“停贷”风波各地情况不一

　　“没有接到任何总行下发的通知。 ”民生银行上海分行的相关人士在接到记者电话时明确回复。事实上，年初本属资金面较为宽松的时期，两家银行停贷引起上海媒体的重视。

　　既然民生银行上海方面并未停贷，谣言是如何产生的呢？记者注意到，由于房贷问题关乎民生，一有风吹草动，就易引起跟风炒作。 “只要有一家支行网点有客户经理称二套房贷款业务基本不做了，首套房贷款也只是跟有合作的房企对接。然后客户一投诉，哪怕发个微博，媒体就会跟进。 ”一位业内人士分析“停贷”传闻屡禁不止的原因。本次停贷风波中，各地情况也不同。北京媒体称，当地平安银行、民生银行住房按揭贷款已被暂停；但网易又称广州平安银行目前仍支持住房按揭贷款，但广州民生银行已叫停。

　　不过，虽然民生银行官方从未承认停贷，但资深财经评论人余丰慧表示：“虽然民生银行相关负责人昨天说，从未宣布过‘停贷’，但又说房贷业务在民生银行整体业务所占比重‘可以忽略’，客户申报的业务量很小，审批也比较严格。言下之意，与停贷差不多，看来不是空穴来风，二套房贷收紧看来是大势所趋。 ”

　　无独有偶，中央财经大学金融学院教授郭田勇在微博上表示：“银行业到了啃骨头’的时候了，也就是说，要转向更为专业化的银行，向着利润较高的私人银行客户、中小企业客户方向转变。 ”

　　相比民生银行的态度，平安银行更为坦然，昨天傍晚，来自平安银行总行的回复是：“根据我行差异化经营战略，2013年，我行信贷资源将向小微业务、无抵押贷款业务、汽融业务等战略业务倾斜，紧跟移动互联网和电子商务的发展趋势，充分依托集团开展交叉销售业务，积极创新平安银行自己的品牌。 ”

　　据悉，对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务，平安银行在近年有意识地进行压缩，近期，总行收了分行的房贷审批权限，房贷业务审批将全部在总行进行。 “对于分行上报的住房贷款需求，总行会优先支持自住性住房贷款需求，限制投机性住房业务。平安银行也会根据国家相关政策及银行具体情况，随时调整房贷相关政策。 ”总行相关负责人表示。

　　记者了解到，平安银行总行审批房贷利率为：首套房按揭贷款基本定价为 “85%×人行基准利率”；二套房按揭贷款基本定价为“110%×人行基准利率”；停止发放三套及以上住房贷款。

　　中介：几大国有银行放贷很爽快

　　对于中介机构而言，这两家银行在放贷上有所调整，对于整个市场的影响并不大，从去年下半年开始，几大国有银行的房贷放贷就很爽快。

　　德佑地产研究部主任陆骑麟告诉记者，这两家银行房贷业务做的不多，除非是客户主动要求，德佑办理贷款一般会选择中国银行、工商银行等国有大行。据他介绍，目前贷款政策还没变动迹象，资信较好的客户仍可办理首套房8.5折优惠，二套房一般上浮1.1倍。

　　“现在一个正常的交易案子，如果材料齐全的话，一般都是两周时间完成审核，产证出来后一周就可以放贷。相比2011年那个时候要花上几个月的等待不知道快了多少。 ”中原地产研究咨询部高级经理龚敏如是说。在其看来，考虑到未来调控趋紧，市场需求必然被压缩，目前住房贷款本身就是国有银行有优势，中小银行一方面出于自身业务调整，另一方面也考虑到未来市场需求压缩下即便开放住房贷款也不会生意太好做，不如把业务重心都压在其他贷款上，另外如果停贷成真，也能成为一种间接宣传自己的手段。

　　汉宇地产研究部经理付伟也表示，春节后的几个交易单子，无论是合作的交通银行还是农业银行，都能够完成首套8.5折的优惠，同时，放贷时间也基本在3—5天，一些中小银行调整贷款业务并不会对楼市带来多少实质性的影响。 “除非是央行方面的统一动作，不然对于购房者而言，几大国有银行的选择面依旧很广。 ”

　　事实也的确如此，民生银行与平安银行的个人住房按揭业务在市场上极少，即使在这两家银行的贷款业务中，占比也不大。

　　记者查阅相关上市财报发现，平安银行2012年三季度报告显示，平安银行贷款余额按照产品划分，公司贷款为4956亿元，零售贷款为1712亿元，零售贷款中包括住房按揭贷款，为691亿元。去年前三季度，平安银行个贷余额（不含信用卡）较年初增加59.3亿元，但住房按揭贷款部分不增反减，减少了63.2亿元，占比较年初减少了5个百分点左右。

　　报告还指出，平安银行去年前三季度小微贷款余额增长14.47%，小微贷款均为利率上浮较高的贷款，平安银行“主动调整贷款结构，重点投放收益率较高的个人信用贷款、汽车贷款和小微经营贷款，提高收益水平”。

　　在民生银行2012年半年报中，记者发现，民生银行去年上半年发放贷款总额为13032亿元，公司贷款和垫款为9157亿元，个人贷款和垫款为3875亿元。其中，住房贷款769.8亿元，小微企业贷款2530亿元。据报道，截至去年11月末，民生银行小微企业贷款新增近700亿元，余额达3013亿元人民币，在股份制银行中的市场占比为20%，并计划三年后达到6000亿元。

　　【独家解读】

　　停贷不会成为行业风向标

　　市场上关于银行停贷的风声很多，市民十分关注，记者昨晚今晨分别致电包括工、农、中、建四大行及浦发、招行、光大、广发等多家股份制银行，证实在上海地区大多数银行的个人房贷业务仍在正常受理中：首套房贷款折扣仍以8.5折居多，二套房仍以首付6成比例，利率上浮10%为主。坦率地说，不管银行规模，由于利率市场化的推动，贷款业务也在分化。尤其是传统的个人贷款业务其实利润点并不高，商业银行要进行差异化战略也不难理解。

　　但是，可以明确的是，停贷不会成为整个银行业的风向标。一来，对于网点甚多、资源掌控甚广的国有大行来说，个人住房按揭贷款仍然是笔赚钱买卖，即便按不上浮的基准贷款利率，国有大行由于规模巨大，个贷业务仍是不可忽视的利润点。对于股份制银行来说，个贷也不是说放弃就会放弃的业务，即便业务本身不会盈利，其潜在的优质客户的风险可要比小微业主低得多，对于急于攫取中高端客户的股份制银行来说，个贷客户是很好的潜力挖掘人群。

　　对于市民来说，听到“停贷”传闻不必惊慌，先区分一下传言到底来自哪里，因为各地的房贷政策不一，上海的客户完全不必为了广州某个支行的政策惊慌。即使某家银行停贷，大可发挥购物血拼时货比三家的激情，多到银行问一问，了解一下政策，然后客观判断自己拿到贷款的可能性。最后，如果市民手中的可支配资金比较多，那说不定还能和银行“砍价”，银行对高端优质客户还有特别的优惠利率。

　　房东跳价趋势严重蔓延

　　虽然银行业界认为，停贷不会是行业风向标，但对于处于政策敏感期的楼市而言，受到前期二套房首付及利率调整传言和国五条新政的冲击，购房者的心态已经发生变化，民生、平安的疑似乌龙事件，使得楼市越发暗流涌动。

　　“再这样搞，二手房市场冲击更大了。 ”汉宇地产南丹分行的区域经理董芸峰说。他表示，相比节前，目前房东跳价趋势的蔓延已较为严重。在受到房价上涨的预期心理以及部分买家追涨趋势的感染下，不少房东的“出售诚意度”明显下滑。以近期1套101平方米的兆丰帝景苑为例，房东的挂牌价格是430万元，买家欣然接受，可进入实质性谈判时，事态却发生较大的变化。虽然买家在之前已作好房东会“跳价”的心理准备，但480万元（每平方米上涨5000元）的价格还是大大超出其心理预期。最终该买卖没能成功签约。

　　此外，无论是停贷还是利率调整的传言，都使得置换客户的交易节奏加快。汉宇地产国际华城分行经理方波介绍称，虽然板块内房东跳价的现象较为普遍，但丝毫没有影响买家的置业热情，根据近一周的带看和成交统计数据看，相比春节期间，二手房的各项指标均有明显提升。与节前有所不同的是，目前接受房东“合理”跳价的买家已逐步呈扩张趋势。以上周末的在谈案国际华城为例，房东之前的挂牌价是480万元，在谈判中房东上涨至500万元，买家稍有犹豫，该房源很快便被其他买家以490万元“抢走”。由于区域内的房源较为紧俏，一旦房东的跳价较为“合理”，便会很快被去化。

　　付伟还认为，目前跳价现象屡见不鲜，多数房东根本“不买账”的原因除了价格预期等因素支撑外，各种市场传言也起到 “帮倒忙”作用，并未出台实质性楼市调控措施的新政使得部分置业者的“希望”有所落空进而加快了入市的步伐。面对目前呈上涨趋势的房价，则需要更具针对性的细则出台，以切实起到调控房价稳定性的作用。