市民关注交易差额 业内忧假离婚卖房数量或增

　　东方IC供图

　　晚报记者 张骏斓 报道

　　“二手房个税将由1%-2%改为差额20%”的楼市新政出台，在沪上二手房市场引发巨震。今日，记者在闵行房地产等交易中心过程中发现，除了大量前来赶着交易的市民之外，还有一些市民则重点关心交易差额中，自己的装修，住房贷款利息是否也应该算在内。与此同时，一些市民则关心起满5年唯一住房免征的条款。而一条“假离婚、减名字、再卖房不缴税”的传言也在市民中口口相传。

　　差额仅仅是现值减去原值？

　　今日上午9点，位于闵行水清路上的闵行房地产交易中心已经人满为患，连中心门口前的路面街道也是密密麻麻的人头。“今天人比昨天还多。”一名在门口等候客户的中介人士向记者说道。他甚至透露，昨天一天接到十几个客户电话，都是要求尽快完成交易。 “我们一方面介绍现在还是老办法，另一方面就是加班完成交易各项资料。可以过户的，最好今天、或者明天上午完成交易。谁知道这个细则会不会周一就出了。 ”该中介笑着说道。

　　而在一楼的税务咨询窗口，前来咨询的人已经将其围得水泄不通。市民杨先生拿着自己的产证说道：“我这个满5年了，不是唯一，但是按照新规定，差额仅仅是现值减去原值？我的装修费、银行贷款的利息，还有买房时候的各种税费，不算进去吗？ ”在其身后的市民也纷纷点头，“这个这么算呢？ ”而咨询人员则表示，目前上海还是暂时按照老办法执行，要等新的规定出台后，才能回答此类问题。

　　就此，记者也咨询了中介机构人士，21世纪不动产分析人士表示，黄先生所说的实际上是有根据的，按照国税总局2005年发布的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》要求，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。并不仅仅是现值减去原值。而其中合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用，都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。公式为：（房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其他合理费用-转让过程中缴纳的各项税费）×20%。

　　“但目前这种方式，不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据，而且征税基准的核算比较复杂。所以在实际执行中，一直是按总价的1%-2%征收个税，未按差额的20%征收。 ”该人士说道。其坦言，这个规定仍需要各地细则出台才能执行下去。

　　业内忧心“假离婚”卖房数量或增

　　在咨询中，也有部分市民拿着产证咨询“满5年唯一住房不缴税”是否按照产证上的名字为准。 “我这套房子已经调资料了是满5年的，唯一是如何确定的？ ”市民沈先生摊开自己的产证向工作人员咨询，记者发现，其产证上的名字多达5人，“唯一就是指这上面的人除了这套房子就没有其他房子了。 ”工作人员回答道。而在后面，另外一名市民接上话；“就看产证上的名字吗？ ”对此工作人员表示，这个要查资料的。如果是满5年且是唯一的话，属于免征范围。

　　在采访中，记者还发现，很多市民都在讨论一种不缴税的方法。 “就是满5年的房子，房东准备卖出的时候，先假离婚，产证上减少一个人名，把一套房子做成满5年唯一，然后再卖房，这样税就不交了。 ”一名黄女士笑着说道。她坦言，原来是买房人为了买房假离婚，现在是卖房人为了避税假离婚。“侬看，搞得好伐？”黄女士说道。

　　而这种办法似乎很有市场，在咨询台前，就有不少市民拿着申请产证增减人员的申请表咨询产证减人的作法。而现场中介人士也透露，的确有些客户在未雨绸缪，在咨询中，重点讨论的就是满5年唯一住房免征的话题。

　　业内人士分析，如果此次新政的确保留这个免征个税的口子，那么离婚数剧增的可能性较大。 “很多家庭，夫妻双方名下各有一套甚至更多房产，那么在卖房时，如果符合这个免征的条件，为了节省几万甚至几十万元，去民政部门离婚还是很有可能的。”近年来，由于限购令的规定，不少人在买房之前去办理离婚。而上述假设如果成立，假离婚数量势必进一步激增。