新国五条被指没有触及背后利益 专家普遍不看好

　　“新国五条”规定：出售自有住房严格按转让所得20%计征个税、房价上涨过快城市可提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。多位专家认为，此次调控表面虽严厉，但旨在打击购房者的“心理预期”，短期内或可有效，但未触及背后利益，数月后房价仍然看涨。

　　委员声音

　　“一刀切”伤害普通购房者

　　全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为，20%的个税只会抬高交易成本，并不能拉低房价，因为购买二手房的往往都不是有钱人，因此，改革应坚持只调节高端，要考虑社会大众的利益。多位代表委员认为，过去房地产调控主要针对一手房市场，而“新国五条”直接将矛头对准了二手房交易，对投机性购房遏制意图明显。但是，对首次置业者及改善性住房群体没有出台豁免政策，“羊毛出在羊身上”，房价不是加重个税能解决的问题，如果最终买单者还是购房人，难免伤及无辜、有“一刀切”之嫌。

　　“对于房地产的调控现在已经不能‘大而全之’，应针对不同人群体现精细化调控，原则上要‘保护首套，抑制投机"，有委员建议，能否以全国房地产信息联网为契机，打击购多套房的投机者，从而保护大多数人的利益。

　　专家观点

　　“新国五条”会遭遇执行难

　　3月2日，本报联合凤凰视频《全民相对论》对房地产业界专家进行采访，多位专家表示，新国五条会在两三个月内遏制房价上涨，长期来看房价仍持上涨势头，抑制投机初衷虽好，但是会遭遇执行难。著名房地产研究专家王书成表示，现在征税是按全额1%或差额20%，“选择20%的人，一般是为避税，原税票100万，他卖120万，你也无从查起，另外20万只需私下补差价。此次调控不过是明确按差额20%征收。”

　　凤凰网调查显示，68.9%的网友认为按20%的交易所得税征收不合理，认为合理的只有23.8%。

　　中央财经大学应用金融系主任教授韩复龄也认为：“政策初衷是想抑制一下过热的房地产二手房的交易，加大卖房者的交易成本，但实际上，现在是卖方市场而不是买方市场，交易税是给购房者增加成本。”

　　同样，对于提高二套房贷款首付和利率问题，业界专家也普遍不看好，一种观点认为，如果真是投机者炒房，根本不存在贷款问题，而抬高首付只会限制改善性住房的需求；另一种观点则更为悲观：银行和房地产开发商都是“在商言商”，寻求利益最大化，政府出台政策限制作用有限。

　　追根溯源

　　房价调控应剥离土地利益

　　中国社会科学院农村发展研究所教授于建嵘认为，任何关于房价调控的措施，如果不能从根本上改革现有的土地制度，那么调控都是失败的。而多年以来，各级政府都对土地实行国家垄断产权、集中招标拍卖的方式，来获取土地买卖的巨额利润，甚至各地炒高“地王”价，来实现周边土地价格上涨，可以说，是地方政府炒高了房价，而这个情况在任何一次调控中都没有得到改变，所以是“屡调屡高”。

　　国务院发展研究中心数据显示，近10年间，城市工业用地价格上涨71%，商业用地涨了297%，而住宅用地则涨了528%。

　　楼市“春天派掌门人”、全国工商联房地产商会理事陈宝存也认为，土地供应不足是促使房价上涨的主要原因之一。“新国五条给我们带来的是新房销售大涨，租赁价格暴涨。”陈宝存说，随着城市建设用地越来越短缺，我预测，5年内一二线城市房价能翻番，而今年，房价能涨15%左右。

　　多位专家认为，土地供应短缺一旦遭遇刚性需求，则也会造成房地产开发商趁机抬高房价。

　　房价10年9调 屡调屡高

　　1998年“23号文”

　　强调住房公共属性

　　明确“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，即城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房，开发商建造的商品房只占大约10%。

　　2003年7月“18号文”

　　房地产业成“支柱”

　　明确房地产业为国民经济支柱产业，住房公共属性削弱，商品属性凸显，开启十年楼市调控的序幕。8月，央行对房地产企业和项目加大信贷支持，房价开始飞速上涨。

　　影响：以北京为例，2003年起楼市商品住宅的成交均价是4456元/平方米，2003年至2005年，北京楼市量、价皆处于稳中攀升阶段。

　　2005年“国八条”

　　稳定房价政治高度

　　2004年底，央行上调商品房开发资本金比例、加息。影响：北京商品住宅成交均价为4747元/平方米。2005年3月，国务院发布国字号条文“国八条”，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，稳定房价的八条意见，将稳定房价提高到政治高度。

　　影响：北京商品住宅成交均价达到6561元/平方米。

　　2006年“国六条”

　　更具针对性的调控

　　提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，“限价房”应运而生。影响：北京商品住宅年度成交量同比下降了24.5%，但成交均价达8098元/平方米，同比上涨了23.4%。2006年至2008年，调控影响下，北京楼市进入量跌价涨阶段。

　　2008年“政府托市”

　　金融危机鼓励消费

　　2008年12月，国务院提出，进一步鼓励和支持住房消费。

　　二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。金融危机下，这一轮“政府托市”为经济稳定增长贡献了不少力量。

　　影响：京城楼市扭转成交低迷态势，成交均价为14438元/平方米。

　　2010年“国十条”

　　最严调控出台限贷

　　二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%，当时被称为“历史最严厉调控”。

　　影响：北京商品住宅成交均价为20492元/平方米，较上一年同期涨幅明显。

　　2011年“新国八条”

　　住房信贷差别化

　　要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50%。

　　影响：在限购、限贷、限价作用下，房价经过政策性调整，北京楼市商品住宅成交均价是21929元/平方米，虽然增幅趋缓，但较2004年涨约4.9倍。

　　2013年“新国五条”

　　再次重申限购限贷

　　再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。 新华

　　记者走访

　　新政细则未落实前，西安二手房交易仍按老政策执行

　　卖房者：不会承担个税

　　买房者：考虑买新房

　　“新国五条”实施细则出台后，南京、杭州等地二手房交易火爆。昨日正值周末，西安市二手房交易中心并未上班。记者从相关人士处了解到，目前新政细则并未细化落实，西安二手房交易还是按老政策执行，即二手房交易过户，征收总额1%或差额20%的个人所得税。

　　昨日下午，记者走访了西安玛雅房产、21世纪不动产、合家盈房产等多家二手房中介公司，工作人员均称，目前西安二手房交易基本正常，前来挂牌售房的人并不多，但打电话咨询的明显增多。房产经纪人薛永军说，从早上开门起，电话就不断，很多人都是打听“国五条”的，“目前对我们行业的冲击还没有显现出来。”薛永军说，新政策一旦落实，二手房交易市场必然会受到冲击。

　　几名前来售房的市民说，对于细则中规定“出售自有住房按转让所得的20%计征个人所得税”，他们均表示不会承担。“我的房子该卖多少钱还是多少钱，要买就得承担那部分钱。”市民卜先生说，如果没人买，房子空着也会升值。

　　售房者不承担这部分费用，自然就把压力转嫁到买房者身上，不少原本计划买房者也被迫改变计划。市民杨先生说，他在城南看中一套总价60万的二手房，如果需要承担这部分费用，他会考虑买新房。与此同时，他也担心新房价格会涨。“要是真这样，那我就只能继续租房了。”29岁的小马工作4年了，刚攒了15万元首付，准备买一套产权在55年以上的二手房。他担心在办理手续时，细则突然实施，他的首付钱可能就不够了。

　　声音

　　屡调屡高的岂止房价……

　　＠潘石屹：免几年二手房交易所有税费，让房子充分流通起来，让一个扭曲的房地产市场得到释放，房价自然会降下来。而不是放弃征收房产税，却增加交易过程的税费，阻碍流通。