中国武夷600亩土地未征先买 赔偿问题阻碍开发

　　2013年3月18日，中国武夷（000797.SZ）继年初竞得福建莆田土地、中标两个肯尼亚项目以及借助通州环球影城大火一把之后，再次停牌表示与东华科技（002140.SZ）一起就MAG刚果（布）蒙哥1200kt/a钾肥工程土建工程施工签订《建设工程施工框架协议书》。

　　几大消息助推，中国武夷已从2月18日开盘价5.23元/股暴涨至3月20日的8.39元/股，18个交易日涨逾60%。

　　但跟公司在通州拥有600亩土地相比，上述利好有点“小巫见大巫”。

　　3月14日，中国武夷对本报之前的一篇报道进行了澄清，表示其控股子公司北京武夷房地产开发有限公司（下称“北京武夷”）持有的武夷花园南区600亩土地（包括代征地）最初是香港武夷（集团）有限公司（下称“香港武夷”）拥有，1999年12月公司控股子公司香港武夷建筑有限公司（下称“武夷建筑”）收购香港武夷100%股权，而后者主要拥有北京通州区600亩土地及南京江宁区部分土地和房产。

　　而据本报记者调查，这600亩土地的征地协议书签署日期是2001年11月，北京市政府于2002年才批复“农转用”，受让方均是北京武夷。

　　这意味着，1999年这600亩耕地还未征地，也未变更土地用途，怎么成为香港武夷旗下资产？如此蹊跷之事令人匪夷所思。

　　据本报记者了解，目前这块地也正在经历着一场不大不小的纠纷。因补偿协商未果，北京武夷一纸诉状将当地村民告上了法庭，目前开发仍存障碍。

　　征地协议揭土地来源

　　对于香港武夷如何获得这600亩土地及成本，中国武夷并未在澄清公告中说明。

　　但本报记者独家获得的一份征地协议书显示，北京武夷征用通州区胡各庄镇三元村村民委员会土地602.688亩，其中耕地319.782亩，非耕地（旧村址）282.906亩。胡各庄镇三元村村民委员会同意征用。

　　这份协议的签署日期是2001年11月28日，征地方是北京武夷，被征方是三元村村民委员会，协调方是胡各庄镇人民政府。

　　征地协议书中也提到了补偿标准。北京武夷需支付三元村村民委员会土地补偿费、劳动力安置补助费，耕地按每亩12万元计算，非耕地按每亩7万元，共计5817万元。

　　此后的2002年2月，北京市政府下发了《关于通州区城镇批次用地农转用和征地的批复》（下称“征地批复”）。其上显示，同意征用通州区政府胡各庄镇三元村耕地21.32公顷（319.8亩）、村庄工矿用地18.7公顷（282.9亩），合计40.18公顷（602.7亩），其中代征道路绿化用地157.2亩，并将上述农用地319.8亩转为建设用地。

　　征地批复里，同意北京武夷建设武夷花园住宅项目，使用建设用地445.4亩，该项目用地按有偿使用方式供地。

　　也就是说，2001年北京武夷与三元村村民委员会、胡各庄镇人民政府签订征地协议，而北京市政府2002年初批准这600亩土地“农转用”。

　　北京一位房地产人士表示，在完成上述手续之前，农业用地是不可以买卖的，只可以签长期的承包协议，拥有经营权，而不改变产权。

　　直到2003年，北京武夷才取得这600亩土地的使用权。

　　北京市国土资源局公布的出让结果显示，2003年3月1日，北京武夷受让通州区3块土地，宗地面积共计28.8万平方米；规划建筑面积共计38.07万平方米；土地成交价共计5849万元。

　　那么香港武夷是以什么样的方式在1999年甚至以前拥有这600亩土地的？澄清公告并未解释。

　　因赔偿纠纷起诉村民

　　2005年，北京武夷接到通州区规划局通知由于北京通州新城控规调整暂停建设，至今项目未动工。

　　“去年，武夷公司就开始清理地面上的东西，可能是要动工。”当地一位村民对本报记者表示，因为在赔偿上有些纠纷，就把当地几位村民告上了法庭。

　　在这起民事案件中，原告是北京武夷，被告是霍屯村的几个村民。

　　去年底，北京市通州区人民法院的一审判决书到了霍屯村赵冰（化名）的手里。

　　判决书显示，2010年，北京武夷开始平整清理该区域（东区）土地，准备开发建设，但双方对地上物补偿款协商未果，现要求被告立即将位于北京市通州区武夷花园东区土地上的大棚移除，将土地腾清交付原告。

　　鉴于北京武夷已经于2003年取得了武夷花园东区国有土地的合法使用权，通州区法院依据《物权法》，支持北京武夷的要求，并令几个村民将土地腾退给北京武夷。

　　据赵冰表示，其从1995年开始便长期承包了一块地，2003年北京武夷取得土地证时并未进行协商补偿。甚至在此前并未告知集体土地已征收为国有，其在2005年之前还一直向村委会缴纳着地本费。2006年1月1日取消农业税，故2006年起不再缴纳地本费。

　　彼时，他并不知道自己承包的地已经是北京武夷的了。

　　去年底，十一届全国人大常委会第三十次会议对土地管理法修正案草案进行首次审议。草案规定，“补偿资金不落实的，不得批准和实施征地”。

　　根据《土地管理法》，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

　　“一审中，因为不太懂法律，也没请律师，就输了。现在请了律师，已经将上诉状递到了第二中级人民法院。”赵冰表示。

　　赵冰及其律师郑磊认为，若真是征地补偿的话，应该按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定给予合理补偿，而不仅仅是补偿地上物的价值。