北京老公房多数无法核实原值

    来源：北京青年报

　　20%所得税征收是本次北京调控政策中最为吸引眼球的部分。北京细则最大意义在于，确定房屋原值的方式由原来的业主提供凭证变为主管部门依据网签系统核查，这让政策真正具有了可执行性。根据第三方机构的统计，二手住宅市场中将有60%左右的需求受到税费调整影响。此外，业内人士向记者透露，由于北京是从2007年开始执行严格的网签政策，这一时间有可能成为20%税收在执行中的关键节点。

　　本报讯 根据北京“国五条”落实细则，20%所得税的征收以3月31日为分水岭，在3月31日之前完成网签的按照老办法执行，而在此之后的则参照新调控政策执行。

　　抢末班车来不及了

　　网签是房地产买卖时，需要买卖双方做的一个网络签约售房手续。就是签订买卖合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后相关部门会给购房者提供一个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。

　　网签只有在工作日时才能够进行。由于北京调控以31日为“划断”时间，即便有二手房交易想在政策实施前抢末班车也已经来不及。而对于已经在31日之前完成网签的买卖双方，现在也不用担心政策的变化，只要按照正常的顺序来进行缴税、过户就可以了，不会受到新政影响。

　　主管部门要核查房屋原值

　　根据北京“国五条”细则，对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机投资购房。对于不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。与此同时，为支持和保护自住、改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。

　　业内人士表示，北京细则的最大意义在于，确定房屋原值的方式由原来的业主提供凭证变为主管部门依据网签系统核查，这让这一政策真正具有了可执行性。按照现行政策，卖房人只需自行申报是否能核实到房屋原值。而在过去的二手房交易中，卖房人为了降低税额，多选择“无法提供房屋原值有效证明”，则二手房交易税按照总房款1%的税率计征。

　　北京暂停购房资格申请

　　由于北京调控政策的变化，北京籍单身人士如无房，则可以购买一套房，如有房则无法再购买商品房。这一政策从31日开始实施，实际上要想在31日买新房赶末班车也不可能了。

　　此外，单身者限制买房直接影响到了购房资格的审核。记者从北京住建委获悉，从2013年3月31日零时至4月7日24时，本市房地产交易系统进行升级调整，其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。系统升级调整后，购房资格审核机构在10个工作日内反馈审核结果。

　　京版“国五条”·问答

　　20%计税以网签时间为准

　　在京版细则出台后，北京市权威部门对相关政策问题进行了回答。

　　问：北京市落实二手房交易所得税20%的细则是什么？

　　答：对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。与此同时，为支持和保护自住、改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。

　　问：北京市加强房地产市场监管方面的措施？

　　答：一是将提高预售门槛。根据国务院文件要求，《通知》提出从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高预售门槛，并授权市住房城乡建设部门制定和发布具体办法，予以细化落实。二是严格实施商品房价格引导，对定价高、上涨快项目，不予批准销售。三是严厉查处违法违规行为。对开发企业存在闲置土地和炒地、捂盘销售、哄抬房价等违法违规行为的，在土地竞买、新开发项目贷款、上市、再融资或重大资产重组、通过信托计划融资等方面一律禁止。对房地产经纪机构和人员抢占房源信息、哄抬房价和租金、价格欺诈等行为，联合开展专项治理，净化市场环境。

　　问：北京对违反限购政策骗购方面处罚措施？

　　答：将进一步加大执法检查力度，继续坚决查处各种违反限购政策的违法违规行为，决不姑息，确保限购措施执行不走样。对于教唆、协助购房人骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，将根据不同情况要求整改甚至停业整顿，并处罚有关人员。对于通过各种手段骗取购房资格的家庭，不仅要承担相应的经济和法律责任，不予办理房产证，且5年内不能在本地购房；构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。文/本报记者　范辉

　　京版“国五条”·预期

　　二套房贷首付比例可能提高至七成

　　本报讯（记者　程婕）昨天出台的京版新“国五条”要求，继续严格实施差别化住房信贷政策。细则出台后，记者采访了工行、农行等商业银行北京分行的有关人士，这些银行均表示目前尚未接到房贷政策的调整通知。

　　不过“国五条”出台后，市场已传言二套房贷首付将上调至最少七成，利率则上调为基准利率的1.3倍。从昨天的文件可看出，北京二套房贷首付比例到底提高到多少暂时没有明确规定，而文件也没有涉及利率的调整。

　　如果二套房首付比例果真上调至最低七成，以一套200万的住房为例，如果是20年商业贷款，适用利率为7.205%，按旧政策需要首付120万，贷款80万，月供6301.21元，累计利息为71.23万元；按照首付提高至七成的新政策，需交首付140万，贷款60万，月供减少为4725.91元，比旧政策减少1575.3元，累计利息为53.42万元，比旧政策减少17.81万元。

　　虽然购房者的利息支出有所减少，但首付提高需要筹措的资金会使部分购房者暂缓或取消购房计划，使改善型需求出现萎缩，而这正是政策的用意所在。

　　目前，5年以上商贷基准利率为6.55%。京城各银行对首套房贷首付款比例不低于30%，贷款利率最低为基准利率下浮15%；二套房贷首付款比例最低为60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　在公积金贷款方面，3月25日起，北京住房公积金管理中心强调要严格执行“认房又认贷”政策。目前，1-5年(含5年)的公积金贷款利率为4%，5-30年(含30年)的公积金贷款利率为4.50%。

　　二手房交易下月可能将不足万套

　　本报讯（记者　范辉）根据链家地产市场研究部统计，3月1日至29日，二手住宅网签43278套，环比上涨3.3倍，较1月全月也增长了1.2倍。业内人士预计4月份数据将出现悬崖式跳水。

　　链家副总裁林倩认为，3月份的供需爆发，只是对后市成交的提前透支，并且透支程度超过历次调控。从每周成交数据来看，月末的成交量及新增客源量也都出现明显的回落，预计4月份成交量或不足万套。

　　但是新政策“落地”后对价格的影响短期很难见效，买卖双方会较快进入观望期，博弈程度也会逐渐加深,业内普遍预期，新政对市场的调控效果会在三季度之后开始显现。“新政对市场的影响在一段时间内比较见效，但长期看仍需要从供需上根本解决房价上涨。”

　　业内人士预计，北京市场二手房的走势会出现分化的情况。如5年内的次新房集中的区域，将大范围受到高营业税和高个税的影响。例如常营、百子湾以及通州、大兴等一些五环外的近郊区域。新政出台后这些高税房集中的区域，出售难度大，可能业主出售意愿很低，房源比较稀缺，业主也会把税费转嫁给购房者。另一种可能，就是业主会选择降价出售。

　　此外，由于本次调控主要针对普通商品房，而商住两用项目并未涉及。业内人士预计，一部分失去购房资格的人群可能会转向商住两用项目。

　　京版“国五条”·解读

　　20%

　　2007年可能成为重要节点

　　政策原文：

　　对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　新政后

　　满5年家庭唯一住房：免征个人所得税

　　满5年非唯一住房：

　　通过房屋登记等信息系统能核实房屋原值　按转让住房所得20%征税

　　不能核实房屋原值　按交易总额1%征税

　　新政前　实际交易中基本按照全额1%征收个税

　　20%所得税征收成为本次北京调控政策中最为吸引眼球的部分。北京细则最大意义在于，确定房屋原值的方式由原来的业主提供凭证变为主管部门依据网签系统核查，这让这一政策真正具有了可执行性。

　　房屋原值依据网签系统核查

　　根据北京“国五条”细则，对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机投资购房。

　　对于不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。与此同时，为支持和保护自住、改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。

　　对个人自有住房转让所得征收20%的个税，是我国《个人所得税法》和实施条例中早就有的规定。但“国五条”中再次明确这一条之后引起市场极大关注。

　　“本次北京细则最重要的调控措施是20%所得税征收这一块，它的主要内容是对国五条的重申，但最关键是具备了现实操作可能。”北京中原地产总经理李文杰表示，“这一规定基本上囊括了大部分商品房。政府能够落实这一细则，实际上意味着对房屋原值已经有了核实的基础，并且同税务部门进行了有效沟通。”

　　“国五条”细则落地前，个税按差额20%或是1%的核定税率征收，实际交易中基本按照全额的1%征收个税。“新政执行后，确定房屋原值的方式由原来的业主提供凭证变为主管部门依据网签系统核查，且明确了按1%征收的标准。使得个税的征收标准更加明确，得到统一，执行程度更为严格。” 链家地产副总裁林倩表示。

　　网签之前房产是否缴纳20%存疑

　　根据记者了解，由于网签从2007年全面开始，在此之后的房产数据已经全部入网，而且房管部门此后还组织了一部分房产的补录，所以在2007年之前购置的房产是否在数据库中，存在一定的不确定性。“这实际上意味着数据入库之后的房产，如果满足缴税条件，20%很难避免。”但2007年之前的房产，是否一定要按照20%缴税存在不确定性。如果无法确定原值，则可能还是按照1%核定征收。

　　即便按照20%缴税，根据2006年出台的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，二手房交易征收个税时，在对房屋原值的确定上，可以扣除一些合理费用。具体界定措施包括：

　　一是允许住房装修费用与住房贷款利息税前扣除。其中，转让前实际发生的装修费用允许扣除的最高限额为房屋原值的10%。但是，纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。二是对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，地税局将按纳税人住房转让收入的一定比例核定个人所得税额，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　60%二手房将受到影响

　　根据第三方机构的统计，2012年以来，改善型需求占比约为45%。其中至少八成为“买一卖一”的置换需求，也就是说有36%为业主的唯一住房，再除去少部分不满5年的房源，预计二手住宅市场中将有60%左右的需求受到税费调整影响。

　　新政也将导致不同类型房屋税费差距扩大。由于个税改按差额的20%征收，不同类型的房源税费增加的程度也有所不同。例如，未满5年的非普通住宅新政后税费占房款的18.1%，这一比值，是税费最低的满5年且业主唯一的普通住宅的9倍。其中，均以2013年二手住宅成交均价为当前出售的价格水平，满5年房源的购买价格以2008年水平计算，则其差额相当于当前价格55%，未满5年按2009年购买计算，差额为当前价格的48%（具体数据见下表）。

　　北京老公房多数无法核实原值

　　“由于北京房屋权属十分复杂，比如一些自建房、公房、拆迁房等无法核实原值，对于这一部分依然按照核定征收，这也是尊重现实的办法。”李文杰表示，“20%所得税的严格执行，短期之内会影响市场气氛，长期来看未来都会被买房人消化，根据以往的经验来看，交易环节的费用一般都会转嫁到买房人头上。”

　　此外，新政对此前一部分偷逃税款的买房人影响巨大。由于北京此前都按照核定征收，即1%房价征收，一部分买房人为了少缴税，故意将成交价降低，如200万的房价网签成150万。但如果这一人群此后卖房，房产的原值将会以150万为准，这意味着他将缴纳更多的所得税。

　　文/本报记者　范辉　供图/CFP