社科院研究员曹建海：当前房地产是个畸形市场

　　本报驻京记者 栗占勇

　　在过去的几年，楼市像一头性格捉摸不定的狮子，普通百姓看不透它的举动，专家学者一再提醒它的破坏力，政府小心翼翼地引导它，但不能硬碰硬地去驯服它、控制它。然而，这样的一头狮子仍然昂首挺胸阔步而行，以强大的吸金能力绑架了无数中国人的幸福，甚至绑架整个中国的经济。

　　中国社科院工业经济研究所研究员曹建海称，“房价上涨群众有意见，房价下跌可能导致楼市崩盘，于是有人提出了稳定房价的观点。然而，对于中国楼市而言，稳定房价是一个刀锋上运行的条件。如果着眼于住房投机者的利益，只有稳定房价是不够的。由于许多人贷款进行投机购房，是需要交利息的，房价不涨不足以消化利息成本，于是稳定房价就变成了房价稳步上涨”。

　　曹建海说，楼市存在泡沫是一个不争的事实，楼市泡沫可能短期不会破灭，但其给经济社会造成的其他影响，例如资源浪费、环境污染、财富转移等影响是无穷的。如同乱吃可能要拉肚子，为了防止拉肚子，我们给肛门焊了钢铁，只吃不出，由此身躯庞大，毒素遍布全身，能健康长寿吗？！

　　房地产市场是畸形市场

　　2009年，在《蜗居》的热播浪潮中，北京的房价涨到一个惊人的新高度，成为人们无法看懂的迷局。一平方米两万多元，一套普普通通的单元房售价200万元，许多人可能一辈子也买不起。房地产业，如同一个放大了的赌场，有钱的投机者制造着财富神话，普通的需求者或望楼兴叹，或将自己的未来做赌注贷款买房。高房价，绑架了无数中国人的幸福。

　　2010年初，本报记者曾就楼市问题采访了中国社科院工业经济研究所研究员曹建海。曹建海称：“住房不适用于自由市场理论”，“中国城市房价仍有40%-50%的下降空间”，“房地产业拉动经济增长，是一个伪命题”，“中国寄希望于房地产拉动经济增长是饮鸩止渴”。

　　3年时间过去了，政府调控楼市，就像对付一头性格捉摸不定的狮子，小心翼翼地出台了一系列房地产新政，比如限购二手房、加强保障房建设，新的“国五条”细则强调，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。人们对楼市的恐慌程度减弱了许多，对于政府越来越多的保障房、廉租房，刚走出大学校门的年轻人、发财希望渺茫的失业者、即将退休的中年人看到了安居的希望。那么，眼下的房地产市场能否圆每个人的安居梦？

　　日前，曹建海再次接受了本报驻京记者的专访，就楼市问题发表了诸多新的见解。曹建海仍然认为，房地产市场不适用于自由市场理论，当前的房地产市场是一个非常畸形的市场。从房地产业的发展历史来分析，新中国成立之前的房地产市场接近自由市场，这一点不难理解，因为当时的土地基本上都在私人手里。新中国成立后，1982年宪法规定，“城市的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。

　　曹建海称，后来对农村土地的征用，特别是2003年以来的房地产开发过快发展，对城乡人民财产的侵犯非常严重，一些地方政府征收土地，往往是政府低价征地，然后加价卖给开发商，开发商再加价卖给老百姓。这是一个变相掠夺游戏。

　　有的人认为，盖起的房子只要有人买，开发商能卖多贵就可以卖多贵，这是市场的表现。曹建海称，开发商卖房，老百姓买房，这看起来像个市场，但实际上，开发商处于或明或暗的垄断地位。从表面来看，每个人都可以成立房地产开发公司，问题是，普通百姓成立房地产公司后能不能拿到土地？能不能从事经营？能不能把手续全部跑下来？能不能盖起房子然后卖掉？显然，开发商是垄断的。

　　房价预测，雾里看花

　　过去几年，和房价一样，房价预测也一直牵动着人们的神经，代表性的观点主要有两种，一种观点认为现阶段是楼市的春天，对房价的预测多为看涨，如任志强、陈宝存、董藩等人。

　　据报道，任志强在2005年称，调控的目的在于稳定房价，而非打压房价。2012年4月，任志强在一次论坛上公开表示，房价“在一年半到两年后，将不会一般地涨，而是暴涨”。而且声称，“现在还是负利率时代，有条件不做房产投资那才是傻瓜”。任志强的这种房价预测言论一石激起千层浪。

　　无独有偶，2012年，在香港登记的亚太城市发展研究会中国房地产分会会长陈宝存表示，“怎么降的肯定会再怎么涨回去”。

　　房价预测的另一种代表性观点是，房地产业的泡沫已非常严重，泡沫会破裂，房价会下跌。持此观点的学者阵容强大，包括茅于轼、易宪容、曹建海、谢国忠、牛刀等。

　　2011年11月，中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾称，一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间。2012年4月，著名经济学家茅于轼称，房地产市场泡沫已经无药可救，房价下降50%都不过分。

　　有媒体将房价预测与实际房价进行对照，发现持房价下跌观点的专家学者往往预测落空，与实际房价不符。国家行政学院决策咨询部研究员王小广2003年初推出“泡沫论”，称2003年房价将小幅回落，2004年降幅更大。2011年11月，王小广又称，2012年平均下降20%-30%。而根据国家统计局数据，2003年房价涨幅4.8%；2004年大涨15%；2012年涨7.7%。

　　中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容2005年称，“上海房价应该降50%，北京房价应该下降30%”。2012年易宪容称，房价下降趋势没有改变。而根据国家统计局数据，2005年全国涨16.7%；2012年涨7.7%。

　　2004年，当时就职摩根士丹利的谢国忠曾称，中国楼市泡沫“将在数月内破裂，不会超过一年”；2005年，谢国忠发表《上海房地产可能步曼谷后尘》等文章；2010年，谢国忠预计，中国楼市泡沫将在2012年破裂。2012年2月，谢国忠称，该年房价可能会下跌25%，而未来3年内跌幅有可能达到50%。

　　2009年，中国社科院工业经济研究所研究员曹建海称，只要不出现特别意外的因素，我国城市房价将在2至3年内回落40%-50%，这是一个不可避免的事实。这样计算，2011年4月至2012年底应是房价探底时期，有些城市的房价可能会降50%以上。

　　然而，从总体上分析，中国房价并没有下跌，而是一路上升。政府面对一路攀升的房价，也采取了许多相应的措施，如限购二套房、加强保障房建设、打击投机性买房，但房价并没有下跌，而是或快或慢地上升，可谓稳中有升。

　　曹建海接受记者采访时称，许多专家学者对房价的预测连连落空，有人认为这是学者的耻辱，是对学者的讽刺，称“这些学者还不如大神，还不如掷色子”，“专家学者的预测落空了，这些人主要是为了骗钱，语不惊人死不休，主要是骗取大家的关注，然后骗吃骗喝”。实际上，学者是基于一种良心良知，认为房价会调控到位，只是没想到调控的阻力和难度会如此之大。。

　　曹建海称，学者的声音后来也形成了影响。2010年4月国务院出台“国十条”调控房地产，但由于导致房屋交易低迷，股市特别是地产股狂跌，马上就有人说房地产调控影响了经济。结果，2010年下半年调控就放松了，后来二三线城市的房价狂涨，处于一种失控的状态，有的城市房价甚至上涨100%。靠房地产拉动GDP这是非常荒谬的。

　　曹建海说，有学者和开发商称，房价中70%给了政府，言外之意是要想降房价，政府就要降税费，如果税费不降，房价别想降。“我仔细算过房价构成，政府税费无论如何也达不到70%。后来从另一个角度分析，房地产行贿是一笔巨大的数字，这是一笔巨大的开支，如果加上行贿成本，70%这个数字是有可能的。但行贿是犯罪，即使是行规也不能纵容。我们不能因为房地产开发商的行贿，让购房者去埋这个行贿的单”。

　　曹建海还说，靠房地产拉动GDP增长，我们付出了许多巨大代价，现在必须采取硬措施，驯服房地产这头捉摸不定的野狮子。