市民买房因限购令泡汤 法院判买家给中介居间费

　　晚报记者 陆慧 通讯员 王俊莎 报道

　　买房因“限购令”泡汤，之前与中介签下的合同怎么算？闸北法院提醒市民，政策“空档期”，假如买房者急于购房，与房产中介、楼盘开发商匆匆签下《买卖居间合同》或签订“客户信息确认书”，一旦因政策变动原因导致被迫违约或之后发现合同表述不明等问题欲“反悔”，往往会产生各种纠纷对簿公堂。

　　为儿子读书咬牙买学区房

　　章先生和吴女士夫妇名下已有两套房子，也有两次商业贷款的记录。2011年，眼看着5岁的儿子明年要上小学，便思忖着买一套学区房。然而，早在2010年10月，“沪十二条”出台规定 “停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款”，2011年1月，夫妻俩加紧看房，终于相中一套区重点小学对口的二手房，房屋总价为318万元。

　　当时房地产调控正处风口浪尖，据章先生说，在房产中介员工的建议下，妻子吴女士欲将一套房子属于自己名下的份额赠与父亲，这样家里只有一套现住的房子，试图可以规避限购政策。当月19日，章先生便与中介公司签订《佣金确认书》，确认佣金5万元；同时，章先生还与中介公司、房主一起签订《买卖居间协议》，约定在买卖双方签订《房地产买卖协议》后，分别按房屋总价1%或佣金确认书等约定向中介公司支付居间佣金。

　　当日，章先生与房主匆匆签订《房地产买卖协议》，双方约定签订正式《房地产买卖合同》时间定为1月28日之前，过户时间定为3月15日之前。

　　赶不上“限购令”反成被告

　　1月26日，也就是买卖双方约定签订正式合同的前两天，国务院办公厅发布规定 “对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停本行政区域内向其售房”。 1月31日，上海市政府办公厅针对以上政策发布实施意见，规定 “自本意见发布之日起，对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”。

　　2月17日，吴女士抓紧与父亲签订《赠与合同》，将自己名下的产权份额转让；3月30日，吴女士与父亲办理了产权变更手续，但所有手续办好后，已超过约定的期限了。

　　房子没买成，房产中介一纸诉状将章先生告上法院，认为自己已完成居间义务，章先生却拒付佣金，请求判令章先生向自己支付佣金5万元。法庭上，章先生据理力争，表示是限购政策导致房屋无法过户，自己没有最终签订正式的房屋买卖合同；《佣金确认书》与《买卖居间协议》、《房地产买卖协议》同日签订，房产中介并未作出特别提示，不具有确认债权的效果。

　　法院判决酌情给付居间费

　　法院认为，根据房产中介和章先生签订的 《买卖居间协议》的条款约定，房产中介促成章先生与房主签订《房地产买卖协议》，章先生应按约支付佣金。但考虑到房地产居间服务内容涵盖广泛，仅以《房地产买卖协议》的签订尚难认定房产中介的居间服务已全部完成。

　　从查明的事实来看，房产中介未能继续提供后续居间服务，是因为房地产调控政策的出台及当时章先生家庭的住房状况对此次交易产生了重大影响，法院难以认定导致交易无法继续的过错均在章先生。

　　且房产中介作为专业服务机构，应对合同履行中所涉及的风险进行提示，在规定停止对购买第三套住房的居民家庭发放贷款的“沪十二条”已出台的情况下，章先生仍于《房地产买卖协议》中约定以贷款的形式支付第二期房款，及“贷款不足，现金补足”等内容，而房产中介未能证明对章先生家庭的住房情况进行过了解并对他进行过政策风险的提示与告知，因此，法院难以认定房产中介无瑕疵地履行了受托义务。

　　据此，法院酌情判决章先生给付房产中介3000元。