财经观察：外国人影响美国楼市难量化

　　新华网旧金山5月3日电 

　　财经观察：外国人影响美国楼市难量化

　　新华社记者徐勇

　　外国人在美国购买房产，过去有、现在有、将来还会有，只是从来难以量化。

　　一名美国房地产经纪人说，外国人对美国楼市构成“隐形驱动”。

　　发“问卷”

　　美国楼市规模之大，成熟程度之高，其他市场难以企及。

　　但是，美国楼市成交价格和金额，尽管逐月汇总并发布，却只是估算，后续还需调整，才相对准确。

　　恰如美国以至全球经济数据，准确不容易，精确不可能。

　　总体把握有难度，区分购房者是本国人还是外国人、进而汇总外国人购房总额更有难度。

　　涉及市场，任何房产，只要知道地址，就可以在地方政府部门网站查到价值，得之于精算师，用作房地产税核算依据。

　　涉及隐私，除非执法部门和特定政府部门人员获得授权，否则，任何人不可以把姓名、身份、国籍用作关键词，在数据库内搜索并汇总个人房产信息；任何经纪人不可以披露客户信息。

　　就外国人在美国购买房产状况，美国房地产经纪人协会每年向会员发出问卷，列出一系列问题，相当于“取样”，分析后发布报告。最新报告2012年6月发布，名为《2012年国际房产购买活动概况》。

　　问卷当年4月回收，数据截至3月，回溯前12个月情况。协会110万会员中，1745人填写了问卷，“样本”规模实在有限。

　　靠“推算”

　　房地产经纪人协会报告，算作一项研究成果。

　　与其他研究项目一样，报告作者先界定课题对象，把“国际买家”分为两类：一类是外国客户，永久居住地在美国以外，买房是为投资、度假或每年在美国逗留时间不超过6个月；另一类是近期移民客户，移民不超过两年或者持有临时签证，出于职业、教育或其他原因在美国居住超过6个月。

　　依据推算，这两类客户在截至2012年3月的12个月内合计花费825亿美元购买住房，相当于同期美国楼市成交量的4.8%；两类客户所花费的资金大致相同。

　　同样依据推算，外国人在美国购房的总金额中，加拿大人2011年和2012年分别占23%和24%，中国内地和中国香港人连续两年占11%，其余依次为墨西哥人、印度人、英国人、德国人、法国人、巴西人、俄罗斯人和日本人。

　　正是依据外国人购房总金额推算以及这一“细分”比例，一些媒体推断中国人在美国购房的年度总金额。

　　列“趋势”

　　一定程度上，美国房地产经纪人协会报告所述“定性”内容似乎比“定量”内容更有说服力，更能显现某些趋势：

　　外国人在美国购房依次优先考虑位置、价格和投资安全，偏好郊区独栋住宅；

　　加拿大、中国内地和香港、墨西哥、印度、英国客户购房成交金额占外国人购房总额的55%；

　　外国人在美国西南部亚利桑那州、西部加利福尼亚州、东南部佛罗里达州和南部得克萨斯州所购住房占成交总量的51%；

　　欧洲人偏好在美国东海岸购房，亚洲人喜好西海岸，南美洲、欧洲和加拿大人看好佛罗里达，墨西哥人和加拿大人倾向于亚利桑那，墨西哥人独享得克萨斯；

　　在外国人相对更愿意选择的各州内，不同国籍的购房者各自相对集中在不同区域，可能意味着“口口相传”和分享个人体验影响这些人的购房决定；

　　外国人认购的住房中，房价25万美元以下占45%，25万至50万美元所占比例逐年上升，而100万美元以上所占比例由2011年的5%升至2012年的10%。

　　从2007年开始，外国人全额支付购房款的比例逐年增加，2011年与2012年持平，为62%。

　　一位网络笔名为“僵尸经纪人”的房地产经纪人透露，因为缺乏统计数据，确定外国人在美国房地产市场影响的大小和范围实际极为困难。

　　他相信，美国楼市整体正在恢复，众多区域市场价格走高，主要动因是住房供给量不足，房价与购房者收入相比变得可以承受，银行利率现阶段对住房抵押贷款有利，外国人购房既不是主要因素，也不是最次要因素。

　　按照他的说法，外国人把资金投入美国楼市，是“隐形驱动”因素。