热钱觊觎国内楼市　疏堵结合防止冲击

　　近日关于热钱入境的讨论再次引起关注，但业界对于热钱投向何处仍莫衷一是，其中一种说法是直奔一线城市的房地产市场，或将炒高房价吹大楼市泡沫。专家认为，从热钱的特性来看不大会进入商品住宅市场，热钱对推高商品住宅价格的作用有限。

　　短期房价难跌吸引热钱

　　最近多位经济界人士发出警告，中国已成为吸引国际资金的热土。相关机构根据外贸数据及外汇占款和人民币升值情况测算，一季度入境投机性资金规模或超千亿美元。

　　“此轮热钱并没有对股市显示出很大兴趣，而是觊觎国内楼市，尤其是最近一段时间，已经监控到部分热钱涌进一线城市房地产市场”。长期研究热钱流动的广东省社会科学院综合研究开发中心主任黎友焕表示，除人民币升值预期外，楼市调控“国五条”政策的有效性不足，短期房价难以下跌，是热钱敢于进入一线城市楼市的主要原因。

　　交通银行首席经济学家连平也表示，楼市和地方一些投资项目对热钱的吸引力最大。今年相关部门控制信贷规模，但各地方政府在推进城镇化的过程中产生了巨大的资金需求，境外资本成为解决这些需求的重要途径。

　　“热钱入境后，往往会披着合法的外衣进入楼市，如个人途径（境外个人在境内购房）、企业途径（外资企业、中外合资企业、合伙企业）、购买股权等。”黎友焕称，热钱进入楼市会增加我国房地产行业的不确定性，吹大楼市泡沫，并且楼价的上涨会严重影响我国居民的正常生活，提高国内居民生活成本。

　　还有一些专家担心，未来如果热钱突然大规模撤离楼市，导致房价下降则会引发一系列连锁反应，不仅会严重缩减居民固定资产价值，还会影响房地产行业以及银行等金融行业。

　　商品住宅受冲击不大

　　“热钱最大特点就是短期、套利和投机。购买商品住宅并不符合热钱的特性。”上海房地产科学研究院副院长严荣认为，近些年来，入境热钱多是通过间接投资如基金、私募、投资公司等进入房地产市场，目标主要是北京和上海两个城市。但是从外籍人士购房情况来看，成交量并没有显著增加，这也说明热钱直接购买商品住宅的可能性很小，而是投向土地和商务楼宇。

　　多家中介机构表示，2006年我国已经出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资进入中国房地产市场开发和投资，特别是炒房进行了严格的限制，热钱炒作中国住宅市场并不容易。因此，热钱实际进入住宅的规模可能有限，即便有也主要集中于高档公寓、别墅，因为这类住宅带来的利润较高。

　　根据上海限购政策规定，外籍人士（含港澳台）只能购买一套住房，且个人只能购买住宅，不能购买商办用房，与此相反，境外机构不能购买住宅，只能购买商铺、办公用房等非住宅类用房。外籍人士购房除了需提供满一年的工作证明外，还必须在中国境内没有任何房产。这也从制度上防范了热钱进入商品住宅市场。

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生15日在参加“2013上海民生访谈”时表示，上海从2011年起严格执行限购政策，效果是明显的。主要表现在非户籍购房比重明显下降，从限购前25%－28%下降到目前15%左右。2011年房价同比上涨仅2%，低于CPI，2012年同比涨幅为0，环比累计也仅0.1%。

　　“住房问题的核心是价格，而房价又受供求关系、土地价格、货币政策、市场预期等多种因素影响，热钱对推高商品住宅价格作用有限。”刘海生称。

　　尚未大量涌入实体经济

　　值得注意的是，与以往收购成熟商业地产项目不同，近期外资公司在中国也频频直接举牌拿地，益海嘉里投资、台湾Maxbase公司、台湾远东新世纪等外资公司近日在上海相继拍下3幅世博地块，远东新世纪更是以40079元／平方米的楼面地价，创下上海2010年3月以来的近3年地价纪录。

　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，外资拍地并不能作为热钱流入楼市的直接证据，但对外资集中拍地应保持谨慎。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，热钱来袭，楼市无需惊慌，从规模来看，外资对我国房地产业很难构成影响。国家统计局公布的数据显示，1－4月份，房地产开发企业到位资金35602亿元，同比增长33.5%，其中利用外资163亿元，增长28.5%。利用外资虽在增加，但外资占比仍不足0.5%。

　　事实上，热钱流入已成为近年来我国外汇监管的重点，国家外汇管理局近日发布的《关于加强外汇资金流入管理有关问题的通知》称，将加强对异常资金流入的审查，要求银行加强结售汇综合头寸管理。

　　专家认为，目前看热钱还没有明确投向，只是以资金形式体现在存款上，还没有大量涌入实体经济，要预防和降低热钱对中国经济的伤害，仍需要在“疏”和“堵”两方面下工夫，不仅要采取措施增加热钱流入的成本，也要在热钱退出环节设置障碍。（魏宗凯）

　　作者：魏宗凯