美国房地产复苏持续 中国投资者如何参与？

　　人民网北京5月22日电 截至上周，美国三大股指连续四周收涨。而作为美国经济重要的先行指标，美国房地产价格已持续上涨一年。美国市场人士认为，房地产市场销售量和价格同步上涨的势头在今年夏天仍将维持。鹏华国际业务部副总经理、鹏华美国房地产基金基金经理裘韬预期房地产将是2013年美国复苏行情中最重要的题材。

　　美国房地产复苏势头或将延续

　　2013年以来，美国房地产市场不断传出利好数据。

　　商业地产交易价格总体上涨。据5月15日最新公布的穆迪RCA商业地产价格指数显示， 3月，全美商业地产价格上涨0.4%，其中公寓价格上涨1.5%，核心商业地产（包括零售、工业、CBD写字楼和郊区写字楼）价格不变。

　　截至2013年3月，该指数价格同比增幅上涨了6.2%；该指数从2010年1月见底以来已上涨了33.7%，但仍低于07年12月高点19.3%，其中公寓价格已恢复至最高点的95.1%，CBD写字楼恢复至93.4%，零售、工业和郊区办公楼分别恢复至68.8%、72.7%和78.9%。

　　住宅市场则呈现量价齐升的态势。在销售价格方面，4月30日公布的S&P/Case Shiller20大城市房价指数显示，2月份该指数经季调后环比上涨1.26%；房屋价格同比上涨9.36%，自去年2月份以来已持续上涨一年。

　　在住宅销售量方面，4月29日，美国房地产经纪商协会（The National Association of Realtors）公布的数据显示，经季节性调整后，3月份成屋签约销量指数比2月份初的104.8上升了1%，达到近三年来的最高水平。

　　而美国商务部最新公布的新屋开工数量显示，4月，全美新屋开工数量达853，000座。该数据自去年9月迈上800，000的台阶以来，已连续8个月维持在850，000以上，但仍低于目前仍低于146万套的历史平均水平。

　　有市场观点认为，推动目前美国房地产价格继续上涨的主要动力来自供应方的短缺和需求方的增加。

　　据美国商务部数据显示，综合新屋库存数量自2009年中以来持续呈现下滑走势。美国房地产经纪商协会认为，市场上房屋的供应仍然紧张，房地产价格的上涨将给开发商建新屋和增加库存增加动力。

　　而人口的增加使得对房屋的需求增加。

　　需求和供应两方面的合力支持了房地产市场。因此，美国市场人士认为，房地产市场销售量和价格同步上涨的势头在今年夏天仍将维持。

　　美国经济咨商局（Conference Board）经济学家Ken Goldstein在评价5月17日公布的先行经济指标指数时显示了对未来房地产复苏的信心。4月，该指标上涨0.6%，为近五年来最高，且远高于0.2%预期。他表示，最有利的因素是房地产和劳动力市场进一步复苏的可能性。

　　裘韬认为，“和美国以往的房地产危机比较，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于中期，我们预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现。”

　　美投资者看好REITs 中国投资者参与有道

　　在市场看好美国房地产复苏的同时，以此为投资标的的REITs也被投资者看好。

　　REIT，即Real Estate Investment Trust（房地产信托凭证），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分（通常为90%以上）按比例分配给投资者的产品。投资REITs，就可以间接投资物业，分享因租金收入和资产增值带来的收益权。

　　根据富时全美REIT美国房地产指数系列显示，该指数价格4月上涨5.63个基点，为去年7月以来单月上涨最快水平。

　　城市土地机构（The Urban Land Institute）在其近期发布的2013年4月ULI/安永不动产共同预测报告中表示，房地产投资信托基金（equity RETIs）在2013和2014年将会有两位数的投资回报率。

　　作为中国投资者，借助投资于投资美国REITs和其他房地产行业证券的基金产品则可实现以少量资金参与投资大型项目。相较于直接投资房地产项目，投资REITs基金产品具有参与门槛低、变现灵活、费用低廉的优点。

　　目前，国内仅有鹏华美国房地产基金、嘉实全球房地产两只REITs基金产品上市交易。截至发稿，两只基金今年来阶段涨幅分别为11.22%和11.10%。其中成立于2011年11月的鹏华美国房地产基金近一年涨幅19.86%，远超同期沪深300和同类产品平均水平。

　　鹏华美国房地产基金基金经理裘韬认为，高可见度的业绩表现、平稳的估值水平和宏观风险的逐步释放将有利于REITs继续创造良好的投资回报。

　　一方面，持续宽松的货币政策将继续支撑风险资产价格；另一方面，商业地产的需求仍将继续增加，而主要地区的供应量仍较为有限。低廉的融资成本将促使REITs进一步优化资本结构和加快项目开发和收购；物业租金和企业盈利能力仍有健康的提升空间。(章斐然)

　　他表示，相比股指中其他行业，房地产的确定性较强，稳定性较好，依然更加看好其前景。