卖地翻一倍进账降两成(图)

　　南都讯 记者陈淑仪　东莞上半年土地出让报告昨日出炉。根据东莞中原研究部监测，上半年土地成交总金额50 .1亿，同比下滑约两成，主要是商住地供应和成交量双双萎缩。不过，商住地楼面地价却稳中有升，其中二线镇区楼面地价上涨达30 .81%。

　　中心城区商住地断供6个月

　　根据东莞中原部监测，今年上半年，东莞成交了69宗土地，合计324.66万，同比2012年上升99.95%。主要是工业用地大量成交，占去了总数的75%。但商住地的成交却逊色于去年同期，成交面积56.96万，成交量下滑至2010年以来新低，成交金额同比去年减少了24.89%。政府卖地收入因而受累下滑，土地成交总金额50 .1亿，同比下滑20 .99%。

　　报告分析，商住地成交萎缩，主要是供应萎缩：在转型升级的浪潮中，政府加大招商力度，配套放量供应工业用地支撑制造业的发展，同时收紧了商业用地的供应。如果对比往年数据，2013年上半年东莞的土地挂牌供应78宗，面积合计325.11万，同比去年增涨了112.99%，整体供应仍保持在高位。但从各指标来看，工业用地占比71%，商住地仅占比22%，与2007年工业用地占比18%，商住地占比80%，两者形成了明显的倒挂现象。

　　据统计，今年商住地供应22宗，面积合计72.17万，下滑至近四年来新低，仅高于2009年的供应量。其中，南城、东城、莞城和万江四个中心城区已经有6个月没有供应商住地，没有热门商住地块的支撑，多是镇区规模较小的商住地，对土地出让金的贡献度减小。

　　镇区楼面地价全线上涨

　　据分析，政府也有意尝试改变过往推售大量商住地导致土地贱卖，更多追求地块价值和溢价成交，放缓房地产地块的供应量。上半年，商住地成交面积与去年同期略有下降，但商住地整体溢价率达到31%，维持较高位水平，比2012年上半年16%，增长明显。其中，有过半地块溢价成交。

　　镇区楼面地价全面上涨。上半年，一、二、三线镇区的楼面地价分别为3449元/、2685元/、129 6元/，同比去年上半年分别上升21.65%、30 .81%、4.89%。报告分析，镇区楼面地价全线上涨，主要是今年地块溢价成交现象突出，不少地块引来多家企业的疯狂厮杀争夺，致使楼面地价走高，反映房企拿地积极性较高。

　　上半年，东莞全市有12个区域有商住地成交。其中，一线镇区成交26 .0 4万，占总比45 .71%，仍是供地主力，但比去年小幅下降。二线镇区成交9.02万，占比15.84%，对比去年的44 .6%大幅度下滑。三线镇区则明显上扬，成交21 .9万，占比38 .45%，而去年比例只有6 .02%。可见，政府有意加快三线镇区的推地节奏。报告分析，预计在城镇化浪潮和水乡片规划的推助下，未来市政府将借机盘活三线镇区更多的土地，这里将逐渐成为房地产的开发热点。

　　19宗商住地，本土房企拿下14宗

　　由于供应的商住地中，近6成都是3万以下的小规模地块，而10万以上的商住地成交出现“空当”，难以吸引品牌开发商的注意。今年上半年，本土规模较小的开发商反而表现出位。据统计，19宗成交的商住地中，有14宗被本土房企拿下，面积合计40.39万，拿地比重70.90%，超过7成。

　　本土中小房企屡屡斩获，究其原因，一是供应地块规模偏小，多分布在二三线镇区，对全国品牌房企的吸引力不大，反而是东莞本土的企业青睐自己熟悉的区域。而且，去年来东莞楼市火爆，不少项目的库存多已消化，个别本土企业仅有少量产品在售甚至无货量可售，拿地意愿也更强烈。

　　[预测]

　　7月土地市场将明显升温

　　截至7月3日，东莞市国土局公告显示，7月和8月东莞土地挂牌出让12宗商住、商业用地，面积合计67.33万，其中有11宗地块集中7月挂牌出让。7月土地市场将迎来推地高峰，其中不乏热点区域的优质地块，虎门更是一口气出让4宗商住地，面积达34.98万。

　　报告分析，虎门此次放量供应，一是镇中心可开发的土地资源越加稀少，并且地价水涨船高。二是，顺应全市土地供应偏紧基调，加大虎门供应契合了当前开发商的拿地需求，也利于形成片区开发的规划思路。作为经济强镇，再加上高铁、轻轨等规划利好，预计这次虎门推出的商住地将引发新一轮抢地热潮。