墨西哥：房产税“劫富济贫”

　　墨西哥，房产税“劫富济贫”

　　在当地人看来，富人每年缴纳数千美元的房产税理所应当。与此同时，特殊人群在缴纳房产税时可以享有优惠政策。

　　《环球》杂志记者/刘莉莉

　　墨西哥女孩亚历杭德拉每年年初都要在手机内设一个提醒备忘录：“记得交房产税”。此外，她还会到墨西哥城市政府网站上看看当年有没有交税“折扣活动”。“我一直关注这个，就像是关注商场打折季一样。”她笑着对《环球》杂志记者说。

　　房产税在墨西哥有着较长的历史并经过数次变革，目前已形成一套较完善的征缴体系。如果深入研究，你会发现，这套征税体系颇有点“劫富济贫”的意味，住豪宅的富人们每年交数千美元房产税并不稀奇，而退休人员、残障人士则可以享受大力度的税收减免。

　　历史悠久的房产税

　　纵观现代房产税历史，墨西哥无疑是当仁不让的先行者。在西班牙殖民时期，当地居民就要为自己所拥有的不动产缴纳费用。1917年，房产税正式写入墨西哥法律。

　　1983年，墨西哥议会通过了宪法第115条修正案，规定各州政府向市政府授权，由市一级政府决定当年的房产税税率和所需征收的总税额，并代表州政府行使收缴税款的权力。1999年，墨西哥宪法第115条款经过修改后，规定各级政府在制定房产税税率时，要综合考虑建筑物所处地段等多方面因素。

　　这意味着，拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率，向州政府缴纳一次房产税，房屋的价值由政府派遣的评估师确定。

　　当然，墨西哥征收的房产税是“因房而异”的。墨西哥全国住房委员会技术秘书马尔科·基罗兹·洛佩兹在接受《环球》杂志记者采访时表示，征收环节中最重要的一个环节是对房屋进行估价，当前主要参考的因素包括建筑物所处地段、建筑成本、建成面积等，这其中还涉及物业类型、用途、是否具有商业价值等。

　　墨西哥各州政府在计算房产税时基本遵循以下公式：房产税=（土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格）×房产税税率。

　　在征收过程中，房产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩，根据涨跌情况做出相应调整。此外，一些地区规定，由于房屋每年会折旧，房产税税率逐年下降1%。

　　墨西哥各州通常在每年一二月份开始征收房产税，缴税方式也很灵活，可以月付、季付甚至双月付。在每年固定的时间，居民会收到通知缴纳房产税的邮件，然后到当地银行付款。如果在银行拥有账户，也可申请自动从账户上扣除税款的服务。此外，各地财政部门还会指定一些商店代收房产税。

　　如果居民在特定日期前缴纳，还可享受一定折扣。比如，亚历杭德拉就在墨西哥城市政府网站上查到，在1月1日至17日之间缴纳房产税的居民可享受7%的折扣，在18日至31日缴纳的可享受3%的折扣。

　　不构成穷人的负担

　　亚历杭德拉家位于城里一处中产阶级社区内的一座4层住宅楼中。一次，记者去她家做客，有幸见识了这套典型的墨西哥式民居。这套住宅共有8个房间，总面积为150平方米，价值150万比索（约合12.5万美元），每年缴纳的房产税大约为250美元。而墨西哥家庭年均收入为1.2万美元，房产税所占比重约为2%。

　　亚历杭德拉告诉记者，她家购买这处房产时，市政厅派遣一名专家对公寓的价值做了评估，并根据公寓所处的地段和建筑成本等因素，确定了房产税税率。

　　记者看到，这套公寓所处的地段不错，位于城内两个主要广场之间，对面就是墨西哥农业部办公大楼，相邻一个街区有一个地铁站和一个商场，附近还有3家大型超市和5家银行。不过，公寓所处的居民楼已经有些年份，使用面积在当地也不算宽敞，因此亚历杭德拉没有觉得缴纳房产税给自己造成了多大经济困扰。

　　她说：“在墨西哥，房产税不会成为居民的负担。在我家，我和妹妹轮流缴纳这笔钱，不会觉得负担很重。政府将这笔钱用在公共设施建设上，将其作为城市发展的工具，这是一件好事。”

　　相比亚历杭德拉，记者的另一个墨西哥朋友路易斯就没那么“走运”了。他家在富人区拥有一套大约500平方米的3层别墅，每年他要缴纳1500美元房产税。“这也没办法，谁叫路易斯是个住豪宅的有钱人呢？”亚历杭德拉戏谑道。

　　墨西哥的房产税确实有点“劫富济贫”的意思。在当地人看来，富人每年缴纳数千美元的房产税理所应当。与此同时，特殊人群在缴纳房产税时可以享有优惠政策。例如，退休人员、伤残人士和年龄超过60岁的居民可以享受政策减免，每年仅需缴纳大约1600比索（约合133美元）。

　　低税率旨在刺激市场

　　与美国、欧洲相比，墨西哥的房产税算是比较低的。一处条件相似的住宅，在墨西哥的房产税要比美国低50%左右。西班牙对外银行一项研究显示，墨西哥每年所征收的房产税总额仅占该国国内生产总值的0.2%，为经合组织各成员国中最低。

　　这也是在墨西哥购买住房相对便宜的原因之一。多年来，墨西哥的房地产市场一直火不起来。由于投资墨西哥房地产市场回报率不是很高，再加上有组织犯罪时常干扰市场，开发商的热情有限。

　　与中国人“安居乐业”的传统观念不同，墨西哥人有着很强的“汽车情结”。现如今，女孩子交了男友，中国的丈母娘们可能会问：“他有房吗？”而墨西哥的丈母娘们则会问：“他有车吗？”

　　正是这种独特的家庭观念，使墨西哥的年轻人对买房没有多大兴趣，大学毕业后往往会选择租房或者住在父母家。同时，墨西哥土地私有，如果一个家庭的小辈娶妻生子，人口增加，只要将房屋扩建一下，就能自行解决住房问题。

　　投资不足和刚需不旺使墨西哥房地产市场一直不温不火。墨西哥政府之所以将房产税税率定得较低，也有鼓励房地产投资的用意。

　　目前墨西哥房地产市场面临的最大问题是增速缓慢，年均增长率不到3%。一些学者认为，墨西哥应大力发展房地产业，通过保持较低的房产税税率刺激市场发展。政府也希望借助低税优势吸引国外投资者来墨西哥购买住房。事实上，不少美国和加拿大人对墨西哥的低房产税感到惊讶，对投资墨西哥房地产市场有着浓厚兴趣。

　　来源：2013年8月16日出版的《环球》杂志 第16期

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